Договор купли-продажи и его разновидности

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем  осуществляются по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

       Значительно   отличается от общих положений  о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ). 

Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

      Для  определения   цены  продаваемого  объекта   недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или  права на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".⁹³

     Цена  недвижимости  может  быть установлена в  договоре продажи      недвижимости  на  единицу ее  площади или иного показателя  ее      размера.   В этом  случае  общая цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества⁹⁴.     

     Момент   вступления   в  силу  договора  продажи   недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.⁹⁵

          После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой⁹⁶.

    Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации.

              Следует  обратить  особое внимание  на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением   продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.⁹⁷                               

            В  соответствии со статьей  425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения.

             В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации,  если      иное не установлено законом.  ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия⁹⁸. Гражданский Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности не означает  регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому апелляционная инстанция  постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

          Государственной   регистрации  подлежит  не сам  договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности  на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.   

2.4  Договор  поставки

Договором поставки товаров  ГК РФ признает такой договор купли - продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор поставки товаров  имеет такую же экономическую  сущность (возмездная передача товара от одного субъекта к другому) как  и договор купли - продажи. ГК РФ определил  договор поставки как разновидность договора купли - продажи, и отсюда просматривается единство экономического содержания и юридических признаков этих договоров:

1. они призваны обеспечить переход права собственности (иного вещного права) на имущество;
2. заключение этих договоров происходит в результате свободного волеизъявления сторон, которые выступают как свободные товаровладельцы;
3. они имеют возмездно - эквивалентный характер, где встречным предоставлением являются деньги.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что к договору поставки товаров применяются не только специальные нормы, но и общие положения о купле - продаже (ст.454). Это положение имеет как научно - познавательное, так и практическое значение, поскольку в процессе реализации прав, вытекающих их конкретных обязательств, а также при осуществлении защиты прав в арбитражном суде требуется и четкое их определение, и правильная юридическая квалификация.

Договору поставки товаров  присущи квалифицирующие признаки, выделяющие его в отдельный вид  договора купли - продажи и обуславливающие его особое правовое регулирование:

1. передача товаров продавцом (поставщиком) покупателю должна осуществляться в обусловленный договором срок. Применительно к договору поставки срок (сроки) передачи товаров приобретает характер существенного условия договора;
2. по договору поставки подлежат передаче не любые товары, а только производимые или закупаемые поставщиком. Таким образом, в качестве поставщика выступает коммерческая организация, специализирующаяся на производстве соответствующих товаров либо профессионально занимается их закупками;
3. имеет существенное значение, для какой цели покупателем приобретаются товары у поставщика, ибо договором поставки признается только такой, в силу которого покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Данный признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью.

Кроме того, договор поставки товаров имеет и другие существенные      отличия. Например:

1. система договорных связей при поставке зачастую сложная, и поэтому поставщик не всегда собственник (производитель) поставляемого имущества, им может быть и посредник, реализующий покупателю товары с целью получения прибыли;
2. в договоре поставки момент заключения договора отдален во времени от момента исполнения, так как товара, подлежащего поставке, может и не быть на момент заключения договора;
3. договор поставки создает длительные отношения между сторонами;
4. исполнение договора поставки, как правило, осуществляется по частям;
5. в объем прав и обязанностей сторон входит не только продажа поставляемого товара, но и его доставка;
6. само содержание договора определяет письменную форму его заключения.

Значение договора поставки состоит в том, что он как договор  купли - продажи опосредует процессы товарного обмена в обществе, в  частности материально - техническое  обеспечение субъектов хозяйствования. Действительно, купля- продажа является универсальной юридической формой отношений обмена, позволяющей опосредовать различные его виды, а общественно - экономические отношения, регулируемые договором поставки и купли - продажи, в основном тождественны: они лежат в сфере товарного обращения и представляют собой куплю - продажу в ее экономическом значении.

Договор поставки товаров  является двусторонним, поэтому и  поставщик, и покупатель имеют обязательства  по его исполнению.

Договор должен быть исполнен надлежащим образом в соответствии с положениями  самого договора или в соответствии с указаниями закона.

Договор поставки исполняется, как правило, по частям, так как носит длительный характер, поэтому момент исполнения касается той части поставки, которая должна быть исполнена в соответствующий период. Исполнение всего договора в целом складывается из надлежащего исполнения отдельных периодов поставки.

В основные обязанности  поставщика, независимо от других условий  договора поставки, входят: поставка продукции (товаров) на условиях договора, своевременное  уведомление покупателя о готовности  продукции к отправке (отгрузке), обеспечение проверки качества поставляемой продукции (товара). В связи с этим поставщик обязан: за свой счет упаковать товары (продукцию) за исключением товаров, которые принято поставлять без упаковки; нести риск и расходы по транспортировке до момента предоставления товара покупателю в месте, установленном условиями поставки, и в обусловленный договором срок.

Условиями поставки могут быть оговорены  виды упаковки и маркировки продукции, особенности погрузки на транспортные средства, способы доставки до основного перевозчика, погрузки на основной транспорт и оплата его услуг, выгрузки на склад предприятия, вопросы страхования основной перевозки. По условиям договора поставки поставщик может поставлять товар только до первого перевозчика, оплатив при этом погрузку на транспортное средство и доставку продукции до основного перевозчика. Далее все риски и расходы несет покупатель. Если договором предусмотрено, что покупатель вывозит продукцию (товар) со склада поставщика (или изготовителя), то все обязанности по транспортировке и риску случайной гибели ложатся на покупателя.

Момент перехода на покупателя риска  случайной гибели или порчи продукции  определяет момент перехода к нему прав собственности. С этого момента  все расходы и убытки, связанные с уничтожением или порчей товара по причинам, не зависящим ни от поставщика, ни от покупателя, несет только покупатель. Момент перехода права собственности определяется по общим правилам о моменте возникновения права собственности у приобретателя по договору. Приобретатель становится собственником в момент получения имущества, вручения товарораспорядительных документов на него покупателю, а равно сдачи имущества транспортной организации, для отправки покупателю или на почту для пересылки, если по условиям договора продавец (поставщик) не обязан доставлять покупателю приобретенное им имущество.

Днем исполнения обязательства  по поставке считается:

а) при передаче товара на складе покупателя или поставщика - день, который определяется датой приемо-сдаточного акта, либо расписки в получении товара;

б) день передачи товара перевозчику  или органу связи, который определяется датой на транспортном документе  либо на документе органа связи. По соглашению сторон в договоре может  быть предусмотрен иной момент исполнения обязательства.

Как и в других договорах, опосредующих предпринимательские отношения, досрочное  исполнение обязательств допускается  лишь по соглашению сторон. Особенностью договора поставки является правило, в  соответствии с которым товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Принимая во внимание долгосрочный характер договорных отношений сторон, когда выполнение поставщиком своих  обязанностей происходит путем многократных отгрузок отдельных партий товаров в соответствующие периоды поставки, важное значение в поставочных отношениях приобретает регулирование порядка восполнения недопоставки товаров. Поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора, если иное не будет предусмотрено договором. Следовательно, восполнение недопоставки товаров за пределами срока действия договора возможно только при наличии соответствующего условия в договоре.