Договор купли-продажи недвижимости

Тема дипломной работы, выбранной нами для исследования, носит название «Договор купли-продажи недвижимости». Мы выбрали данную тему, так как считаем ее очень актуальной. В современных условиях практически все мы сталкиваемся с куплей - продажей, как с самой распространенной сделкой, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации. Огромное количество гражданско-правовых сделок совершается ежедневно в нашей стране. Немалую часть этих сделок занимают именно договоры по купле-продаже недвижимого имущества. Практически всем нам, пришлось столкнуться хотя бы раз в жизни с договором купли-продажи жилья (дома, квартиры и т. д.). В предпринимательской деятельности осуществляется немалое количество сделок по купле-продаже предприятий. Гражданам, желающим приобрести земельный участок в собственность, приходится столкнуться с договором купли-продажи земельного участка.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющегося в наличии материала представляется наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

Разработкой данной темы занималось большое количество ученых как российских, так и зарубежных. Еще из римского частного права мы уже впервые узнали о понятии недвижимости. Именно римские юристы положили начало для формирования договорного права, в том числе и касающегося недвижимого имущества, положения которого в дальнейшем были заимствованы другими странами.

Многие русские юристы уделяли немалое внимание данной теме в своих работах, это такие ученые как Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др.1

В советское время, также исследованием данной темы продолжали заниматься такие известные во всем мире ученые как О.С. Иоффе, С.Н. Братусь, И.Б.Новицкий и др.2

В настоящее время, нам известны работы таких ученых как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов и др.3

Данная тема достаточно исследована учеными, но вместе с тем, с принятием нового Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ стали видны некоторые коллизии в решении данного вопроса. К примеру, нормы Гражданского кодекса РФ идут вразрез с нормами Земельного кодекса РФ, что порождает определенные проблемы в применении норм указанных правовых актов и возникают определенные споры по некоторым вопросам, между субъектами, заключающими договор.

Объектом нашей работы является исследование такого явления как купля-продажа недвижимого имущества. Предметом исследования данной работы является конкретно договор купли-продажи недвижимости.

Целью нашей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества. Провести анализ наиболее характерных признаков договора купли-продажи недвижимости, форму и порядок заключения такого договора.

Основными задачами, необходимыми для достижения данной цели, являются исследование правового режима недвижимого имущества, общих

положений о договоре, а также порядка заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

ГЛАВА I. Правовой режим недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимого имущества

Как известно еще из римского права, все вещи делятся на движимые и недвижимые. Римские юристы признавали недвижимыми не только землю, недра, но и все, что создано на земле трудом собственника. Они относили к недвижимости постройки, посевы, насаждения, предметы, связанные с землей.4

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.5

Статья 130 ГК РФ6 определяет следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по 
своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные 
объекты.

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная 
связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их

назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

3) Если вещи по своей  физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам суда воздушные и морские, а также внутреннего плавания и космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только из-за высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, а также и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися в юрисдикции Российской Федерации.7 Статья 132 ПС Российской Федерации относит к особым объектам недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция); б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги); в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания). О.М. Козырь отмечает, что предприятие является объектом, который «выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью даже сложной не является».8

Таким образом, объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу физических свойств — прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба.

 

Важным признаком является искусственное происхождение этих объектов -они создаются в процессе строительства, которое регулируется не только нормами права, но и строительными и другими техническими нормами. После создания объекты производственного назначения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Вещь может существовать и вне правоотношения, вне зависимости от существования субъекта прав на нее, например бесхозяйное имущество.9

В 2003 году рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была предложена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах.

Необходимо рассмотреть сравнительный анализ двух подходов к понятию недвижимости. Первый - законодательный, сформулированный в статье 130 ГК РФ. Второй — концептуальный, предложенный в вышеуказанной Концепции.

На протяжении нескольких лет в нашем гражданском законодательстве не содержалось понятия недвижимости, и только с принятием нового Гражданского кодекса понятие недвижимости было восстановлено. В примерный перечень недвижимого имущества были включены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, суда (морские, воздушные, внутреннего плавания), космические объекты. Кроме того, в данной статье была изложены общая дефиниция понятия недвижимости, как объекта прочно связанного с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Прошедший период времени позволил посмотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность, поэтому и была создана Концепция.

 

 

Авторы проекта Концепции предложили разделение единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда был сделан любопытный вывод, заключающийся в том, что земельный участок - это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самим собой. Недвижимость по закону с точки зрения авторов Концепции, это все те объекты, на которые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.10

Авторы Концепции считают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ПС РФ, не нуждается в пересмотре. Авторы предложили исключить из перечня объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия. Внести же в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона было предложено авторами Концепции, следующие дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Если бы разработчики Концепции дали новую формулировку статьи 130 ПС РФ исходя из их предложений, то сразу бы обнаружились ошибки. И стало бы заметно, что в рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда, утверждением, что земля не является недвижимостью по своим естественным свойствам. Любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое и отменяемое.

 

Никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимости, указанное в статье 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре, они противоречат сами себе. Статья 130 ГК РФ включает в себя и общий подход, и непосредственный перечень объектов. Изменяя перечень объектов недвижимости, Концепция не может тем самым не изменять само понятие. Действительно неизменна та часть статьи 130 ГК РФ, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако еще в 19 веке ученый цивилист В.И. Синайский в «Русском гражданском праве» писал, что критерий этот достаточно ненадежный, так как с развитием техники возможно перемещение предметов. Законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом классифицируют их. Например, Французский гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, урожай на корню, во второй - помещенные на земельный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей -вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.

Статья 384 т. X Свода Законов Российской Империи формулировала именно перечень недвижимых имуществ, к которым относило: земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железную дорогу.11 Не содержалось никакого общего определения недвижимости, которому бы было придано законодательное значение, что является вполне справедливым.

Вызывает большое сомнение после всех исключений и добавлений в перечень объектов недвижимости, предложенных Концепцией. Если в действующем гражданском законодательстве условно можно выделить десять групп объектов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,    суда,    космические    объекты,    предприятия.    Авторы    же

Концепции оставляют из них меньше половины - это: земельные участки, участки недр, здания, сооружения. При этом добавили комплекс недвижимого имущества, помещениями (жилыми и нежилыми), объектами незавершенного строительства. Видно, что перечень стал довольно куцым, и логически незавершенным. Кроме того, авторы Концепции не прописали правовой режим составных частей земли, лесов, водных объектов, но и вообще исключили из их списка. Хотя об этом стоит задуматься всерьез, особенно о правовом режиме лесов, так как они составляют особую специфику недвижимости, как составляющей землю и движимости. Авторы Концепции решая сиюминутные задачи, поставленные сегодняшней практикой, в отношении объектов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне концептуальный момент - по какому принципу это делать. В результате мы можем упустить важные объекты недвижимости, представляющие собой существенные составляющие земли, части здания, упустить важную задачу определения их правового режима. Недвижимость эволюционировала в отношении объектного состава. Вот почему одной из главных задач законодателя является воплотить этот перечень в скупых строчках гражданского закона. По сути, создавая понятие недвижимости, мы лишь описываем действительно « простые вещи».12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§2. Правовой режим недвижимого имущества

Под правовым режимом недвижимого имущества понимается порядок возникновения, изменения, прекращения гражданских прав у субъектов гражданских правоотношений по поводу объектов недвижимости. Начнем рассмотрение правовых режимов различных объектов недвижимого имущества с жилых помещений.

В соответствии с требованиями ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилищный кодекс РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего использования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.