Договор купли-продажи недвижимости

Наиболее правильное понятие гражданско-правовой ответственности высказал О.С. Иоффе, который утверждал, что гражданско-правовая ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых или дополнительных гражданско-правовых обязанностей».45

В Гражданском кодексе РФ содержится множество норм о последствиях нарушения своих обязанностей одним из контрагентов по договору. Например, в случае передачи продавцом покупателю товара ненадлежащего качества покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного   уменьшения   покупной   цены;   безвозмездного   устранения

 

недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, данное требование содержится в ст. 475 ПС РФ. Если же недостатки товара носят существенный характер, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случаях, когда покупатель нарушает свои обязанности по принятию и оплате товара, продавец вправе требовать от него оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора п. п. Зи4ст.486ГКРФ.

Гражданско-правовая ответственность делится на два вида в зависимости от оснований возникновения ответственности: договорная и внедоговорная ответственность.

Под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора, что можно применить и к договорам купли-продажи недвижимости.

О.С. Иоффе считает, что к мерам ответственности за нарушение обязательства относится не только возмещение убытков и уплата неустойки, но и «потеря задатка и различные санкции, применяемые в обязательствах отдельных видов». Такая мера часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

Общей формой ответственности по договорным обязательствам является возмещение убытков.

Убытки представляют собой вызываемые неправомерным поведением отрицательные последствия в имущественной сфере потерпевшего. Убытки являются денежной оценкой того ущерба, который причинен неправомерными действиями одного лица имуществу другого лица. Под убытками подразумеваются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо

 

получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).46

Иногда нарушение обязательств влечет за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату неустойки, установленной законодательством и договором.

Неустойка является одним из способов обеспечения обязательств, суть ее заключается в определении законом или договором денежной суммы, подлежащей к уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка взыскивается по решению суда либо добровольно уплачивается должником только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Суть неустойки состоит в обязанности должника нести дополнительные имущественные потери.

Хотя для договоров купли-продажи недвижимости прямо в законе не указана возможность взыскания с виновного лица неустойки, она может быть оговорена в договоре как мера ответственности за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости. В таком случае неустойка будет являться обязательной санкцией за нарушение условий договора.

Кроме того, помимо взыскания убытков и неустойки могут быть применены другие последствия при нарушении условий договора купли-продажи недвижимости. Их можно разделить на три группы.

1. Случаи наделения  кредитора правом принимать меры, в том числе путем предъявления соответствующих требований в суд, направленные на исполнение должником либо за его счет обязательства в натуре. Применительно к договору купли-продажи недвижимости покупатель наделяется правомочием при передаче ему покупателем товара ненадлежащего    качества    требовать    безвозмездного    устранения

 

недостатков товара в разумный срок; возмещение своих собственных расходов на устранение недостатков товара.

2. Случаи, когда кредитор в результате неисполнения или ненадлежащего 
   исполнения   должником   обязательства   получает   право   требовать 
   изменения или расторжения договора и возмещения причиненных этим 
   убытков. Примером могут служить нормы п. 2 ст. 450 ГК РФ, которая 
   гласит, что по требованию одной из сторон договор может быть 
   расторгнут   или   изменен   по   решению   суда   при   существенном нарушении договора другой стороной.
3. Появление   у   кредитора   дополнительных   прав   требований,   не 
   предусмотренных обязательством, которые могут быть реализованы 
   кредитором путем предъявления соответствующих исков в суд.47 Кроме 
   того, в случае признания сделки по купле - продаже недвижимости 
   недействительной могут быть применены и требования о реституции - 
   обязанности возвратить другой стороне все полученное по сделке 
   исходя из требований ст. 167 ГК РФ. А также могут быть применены и 
   другие       последствия       в       случаях       признания       договоров 
   недействительными или ничтожными.

Так федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа 04.11.2003 г. вынесено постановление арбитражного суда кассационной инстанции по иску ООО «Галес» к ООО «АМС» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества.

Решением от 26.06.2003 г. арбитражный суд на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ расторг договор от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39, в связи с существенным нарушением договора ответчиком, не оплатившим принятый им объект недвижимости. В удовлетворении требований о возврате истцу магазина отказано с учетом положений ст. 488 (п.З) и 491 ГК РФ,

ООО «Галес» обжаловало решение в апелляционном порядке. Постановлением от 28.08.2003 г. апелляционная инстанция решение в части отказа в удовлетворении требований о возврате спорного магазина отменила, исковые требования удовлетворила, обязав ответчика в срок до 25.09.2003 г. возвратить истцу магазин, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 общей площадью 76, 4 кв.м стоимостью 22000 руб. в остальном решение оставлено без изменения.

При этом судебные инстанции пришли к выводу о соблюдении положений п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом, доказавшим факт обращения его к ответчику с предложением о расторжении спорного договора.

В кассационной жалобе ООО «АМС» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, по неполно выясненным обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор от 08.12.1999 г. купли-продажи ряда объектов недвижимости, в том числе магазина, расположенного: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 стоимостью 22000 руб.

Покупатель обязался оплатить недвижимое имущество в течении года с момента перехода к нему права собственности на это имущество (п. 3. 2. договора от 08.12.1999).

Установлено, что передача спорного магазина ответчику осуществлена по акту приема - передачи от 09.12.1999 г. а государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости осуществлена 07.05.2002 г.

 

 

Поскольку по состоянию на 29.05.2003 г. покупатель не оплатил переданный ему магазин, продавец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Резолютивная часть решения от 26.06.2003 г. содержит выводы относительно требования о расторжении договора от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39.

Данное решение в этой части требований оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как видно из текста нашей работы имеется множество различных мнений ученых цивилистов и практиков, начиная с самого понятия недвижимости. Ряд ученых предлагает исключить общее понятие недвижимости и руководствоваться перечнем объектов, включенных законодательством в Гражданский кодекс, добавив еще некоторые объекты и исключив часть имеющихся. Довольно противоречив и перечень объектов недвижимого имущества, включенный законодателем в Гражданский кодекс РФ, по поводу данного перечня также учеными ведется дискуссия и до сих пор ученые не пришли к общему мнению об объектах недвижимого имущества. Но на сегодняшний день нормы Гражданского кодекса РФ в части понятия объектов недвижимого имущества являются наиболее оптимальными, так как учеными не предлагается более точных и правильных формулировок понятия недвижимости, которые могли бы существенно изменить тот перечень объектов, отнесенных к недвижимым действующим законодательством. И как нами предполагается, не имеется необходимости вносить такие существенные изменения в Гражданский кодекс РФ по поводу понятия недвижимости.

Имеется перечень нормативных актов, регулирующих куплю-продажу объектов недвижимости. Обратившись к ним можно заметить, например, что нормы Гражданского кодекса РФ противоречат нормам Земельного кодекса РФ, что в некоторых случаях затрудняет совершение сделок по обороту земель.

Одной из целей государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых   объектов   недвижимости   и   защитить   права   покупателей   при

приобретении  недвижимости в случае,  когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

• законодательного   требования   к   продавцу   перед   актом   продажи 
  реализовать свое право на получение в собственность участка под 
  зданием, строением, предприятием;
• отмены    неоправданных    ограничений    на    гражданский    оборот 
  земельных участков. Это необходимо для того, чтобы собственники 
  недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том 
  числе    на   распоряжение    им,    получение    действительной    цены 
  имущества, которая может быть выявлена только при возможности его 
  свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Д.И. Мейер Русское гражданское право. В 2-х ч. М., 1997; Г.Ф Шершеневич Учебеник русского гражданского права. В 2-х т. М., Статут, 2005.

2 О.С. Иоффе Советское гражданское право. М., 1967; И.Б. Новицкий Гражданское право. Учебеник для юридических вузов. В 2-х т. М., 1944.

3 М.И. Брагинский, В.В. Втирянский Договорное право. В 2-х книгах. М., Статут, 2001; Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник. В 2-х т. М., 1993.

4 Римское частное право: Учебеник / Под ред. И.Б, Новицкого и И.С. Петерского М., 1996. С. 148-149.

5 Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова М., 1997.     С. 65.

6 Гражданский кодекс РФ (часть первая): Закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ// Рос. газ. 1994 № 238-239 в ред. 
ФЗ от 20.02.1996 № 18-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 9. Ст. 773; 12.08.1996 № 111-ФЗ// СЗ РФ. 1996. № 34. Ст. 4026; 
08.07.1999 № 138-ФЗ// Рос. газ. 1999, № 134; 16.04.2001 № 45-ФЗ// Рос. газ. 2001, № 84; 15.05.2001 № 54- 
ФЗ//Рос. газ.2001,№ 103;21.03.2002№31-ФЗ//Рос. газ. 2002,№53; 14.11.2002№ 161-ФЗ//Рос. газ. 2002, 
№ 229; 26.11.2002 № 152-ФЗ// Рос. газ. 2202, № 227; 10.01.2003 № 15-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 5; 23.12.2003 № 
182-ФЗ// Рос. газ. 2003, № 161; 29.06.2004 № 58-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 138; 29.07.2004 № 97-ФЗ// СЗ РФ. 
2004. № 31. Ст. 3215; 29.12.2004 № 192-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 290; 30.12.2004 № 213-ФЗ// Рос. газ. 2004, № 
292; 02.07.2005 № 83-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 144; 21.07.2005 № 109-ФЗ// Рос. газ. 2005, № 161; 03.01.2006 № 
6-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 1; 10.01.2006 № 18-ФЗ// Рос. газ. 2006, № 6.

 

7 М.Г. Пискунова Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве. М., Ось 89, 2003. С. 208-281.

8 О.М. Козырь Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 280.