Договор купли-продажи недвижимости

Помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. В случае соответствия таких строений всем необходимым нормам чтобы считаться пригодным для проживания.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Понятие жилое помещение имеет собирательное значение. Первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома и именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома участвовало несколько лиц, последний, поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома стен, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате чего появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.31

 

 

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартир заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится. Такой объект недвижимости как квартира законодателем выделен отдельно. Что является вполне обоснованным. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Также она не может быть приравнена по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного жилого дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам жилых помещений. А при разделе жилого дома каждому собственнику должен быть обеспечен отдельный вход (выход). Дискуссионным в жилищной сфере являлся вопрос о части квартиры (комнате). Но, на сегодняшний день в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности.

Предприятие как имущественный комплекс является следующим объектом недвижимости. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.32

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

 

Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются:

- объединение имущества (образования комплекса) для определенного 
вида предпринимательской деятельности;

- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной 
на получение прибыли от использования этого имущества.

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги, которые включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием не являются.

Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются при совершении сделки с предприятием участниками сделки. Состав предприятия может быть изменен законом и договором. Так еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение _ независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи. Можно сказать, что предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним.

Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия.33

Кроме того, к недвижимому имуществу Гражданский кодекс РФ отнес ряд других объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но с другими объектами их объединяет указание в законе об обязательной государственной регистрации, высокая стоимость. Поэтому нет необходимости подробно останавливаться на таких объектах недвижимого имущества, так как общие нормы гражданского законодательства распространяются и на правовой режим этих объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

§1. Существенные условия договора купли - продажи

недвижимости

Исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости, следует отметить существенные условия такого договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене договора. Например, к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры можно отнести:

1. Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть 
   указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое 
   имущество,  подлежащее передаче покупателю по договору, в том 
   числе    данные,    определяющие    расположение    недвижимости    на 
   соответствующем    земельном   участке   либо    в    составе   другого 
   недвижимого имущества);
2. Цена жилого помещения, которая может быть выражена:

 

• непосредственно в рублях,
• в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной 
  валюте;

3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право

пользования жилым помещением после приобретения его 
покупателем. 

К таким лицам автор относит:

- членов семьи собственника, оставшихся проживать в продаваемом 
жилом помещении;

• нанимателей жилого помещения и членов их семей;
• арендаторов и лиц, которые пользуются жилым помещением 
  в силу завещательного отказа.

4. Срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

5. Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную 
   договором стоимость недвижимости;

6. Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитар- 
но-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.). 
Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей

сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К существенным условиям договора продажи предприятия можно отнести:

1. Предмет   договора   -   состав   предприятия   как   имущественного 
   комплекса. Особенность предмета договора - наличие обязанностей 
   продавца перед третьими лицами.
2. Цена предприятия как имущественного комплекса, которая может 
   быть выражена:

 

• непосредственно в рублях;
• в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной

          валюте.

3. Срок исполнения продавцом обязанности передать предприятие как 
   Имущественный комплекс;
4. Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную 
   договором стоимость предприятия как имущественного комплекса;
5. Условия о качестве предприятия.34

Такие существенные условия, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.

Данный договор подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации возникают обязательства сторон. Обязательным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете договора. В предмет договора входит обязательное условие о необходимости наличия данных, позволяющих определить недвижимое имущество.

Примером может послужить следующее. В феврале 2002 г. ООО «Стройторг» обратилось в арбитражный суд с иском к АОЦРП о признании недействительным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на здание столярной мастерской.

Представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество в отзыве на исковое заявление пояснил, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ (отсутствуют данные, позволяющие определить недвижимое имущество). В нарушение п.1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец не предоставил для государственной регистрации план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а был представлен технический паспорт, содержащий описание здания, а не помещения, являющегося предметом договора купли-продажи.

Решением суда от 08.04.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано, с указанием на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют по содержанию действующему законодательству.

ООО «Стройторг» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. Заявитель ссылается на то, что «в соответствии  с  п.1   ст.6  ФЗ  «О  государственной регистрации  прав на

недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации». Как полагает заявитель, право собственности на нежилое помещение возникло из договора купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2002 г. решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Описание объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору купли-продажи, является существенным условием такого договора.35 Отсутствие данных, позволяющих точно и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче во исполнение договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности последнего и несоответствии нормам ПС РФ. В силу ст. 18 Закона наличие описания недвижимого имущества в правоустанавливающих документах является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со ст. 20 Закона, влечет за собой отказ в государственной регистрации права.

Статьей 37 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что объектом 
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие 
государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи земельного 
участка одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне 
покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный 
участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из 
содержания данного договора, можно выделить следующие существенные 
условия договора купли-продажи земельного участка.

1. Предмет договора - земельный участок. Причем обязательно указание данных о земельном участке, позволяющих точно определить его местонахождение, размер, перечень угодий, входящих в состав земельного участка,  цель  его  использования,  его  кадастровая  оценка.  К  данному договору обязательно прикладывается план земельного участка. Отсутствие в договоре таких данных может повлечь его не заключение, а сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

2. Срок передачи земельного участка покупателю должен быть определен 
   в договоре.
3. Цена земельного участка, которая определяется соглашением сторон.