Договор купли-продажи недвижимости

В случае продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), но покупатель не может требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Покупатель также обязан исполнить условия по принятию недвижимости. Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи имущества не принимает товар или отказывается его принять, то продавец вправе отказаться от исполнения договора.

В случае несвоевременной уплаты покупателем стоимости за полученный товар, продавец может требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК (п.З ст. 486 ГК). Кроме того, невыполнение условий по оплате товара может повлечь расторжение этого договора.

По договору продажи предприятия продавец обязан совершить ряд действий. А именно, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет обязан подготовить предприятие к передаче покупателю, составить передаточный акт, в котором должны быть сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия. О недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания передаточного акта сторонами является моментом передачи покупателю предприятия, и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является необходимым требованиям к сделкам, совершенным с определенными объектами недвижимого имущества, о которых упоминалось ранее.

К договору продажи недвижимости имеются специальные правила о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, исключающее применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров. А именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (п.З ст.433).

По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительность, но сторона вправе

добиваться по суду регистрации сделки от уклоняющейся стороны, как к осуществлению сделки в надлежащей форме.

Особое внимание следует уделять сделкам, в результате совершения которых затрагиваются права несовершеннолетних граждан-собственников жилых помещений - или несовершеннолетних, обладающих правом проживания в спорном жилом помещении. Так как складывающаяся судебная практика говорит о приоритете прав несовершеннолетних, такие сделки необходимо проверять на предмет соответствия их условий ст. 37, 292 ГК РФ и ст. 60 СК РФ и истребовать разрешение органов опеки и попечительства в целях устранения нарушения прав несовершеннолетних и порочности сделки, влекущей ее ничтожность.

Примером может послужить следующее дело. 19 сентября 2000 г. граждане Уховы обратились в Октябрьский суд с жалобой на отказ Центра в регистрации сделки и перехода права собственности и с требованием возложить обязанность по регистрации сделки и права собственности на Центр. Уховы приобрели квартиру по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 17.03.2000 г. В числе продавцов квартиры был несовершеннолетний. На такую сделку было получено согласие органов опеки и попечительства, оформленное в виде Приказа, при условии «...одновременной покупки и оформления 1\2 доли на несовершеннолетнюю... Приказом установлено, что при невыполнении одного из вышеназванных условий приказ считается недействительным». При обращении Уховых в Центр на регистрацию сделки им было отказано на основании того, что данное условие не исполнено, следовательно, согласия органов опеки и попечительства не существует. Этот факт подтверждается отсутствием записи в ЕГРП о правах несовершеннолетнего. Отсутствие согласия влечет нарушение п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ, что в свою очередь означает ничтожность сделки в силу ст. 168 ГК РФ. Уховы утверждали, что нотариус удостоверил договор, по которому несовершеннолетний   выступал   как   приобретатель   1\2   доли   в   праве

собственности, однако, суд указал, что «в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации». Суд отказал в удовлетворении жалобы и отклонил ссылки Уховых на нарушение Центром регистрации прав на недвижимое имущество п. 3 ст. 7 Закона и ст. 24 и 46 Конституции РФ.

18 декабря 2000 г. определением  Коллегии кассационная жалоба  Уховых оставлена без удовлетворения, а решение суда без изменения. При этом указано, что «...Суд, отказывая в удовлетворении требований заявителя, указал, что в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, считается ничтожной, и, следовательно, зарегистрирована быть не может. Данный вывод Коллегия считает правильным и основанным на материалах дела. Поскольку одной из сторон по сделке были нарушены права несовершеннолетнего, то суд обоснованно пришел к выводу, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не может быть произведена в силу того, что права несовершеннолетнего на занимаемое им жилое помещение защищены законодательно и произвольно не могут быть изменены без реального обеспечения его другим помещением».41

При исполнении договора купли-продажи недвижимости необходимо выполнение всех требований, предъявляемых к заключению данного договора. Это и условие о предмете договора, его цене, форме указанного договора, его государственной регистрации и т.д. все это необходимо чтобы в дальнейшем избежать неблагоприятных последствий, которые могут быть применены к сторонам, как продавцу, так и покупателю в виде признания таковых сделок недействительными или ничтожными, в соответствии с требованиями ст. ст. 166, 179 ГК РФ.

Можно привести ряд примеров, которые позволяют нам увидеть, какие споры возникают в судах по поводу заключенных с различными пороками содержания договоров.

Мировым судьей Нерехтского судебного участка № 19 в декабре 2005 г. вынесено решение по иску Волкова В.И. к Ивановым о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, разделе земельного участка в соответствии с долями строения по х/г доле, устранении препятствий пользования земельным участком и т.д.

Истец обосновал свои требования тем, что истец и ответчики владеют на праве собственности домовладением, где каждому принадлежит по Vi доле. По договору купли-продажи Ивановым принадлежит земельный участок размером 840 кв.м, а Волкову - 420 кв.м. Истец считает, что право собственности на земельный участок ответчиков оформлено с нарушением требований ст.35 ЗК РФ, которая предусматривает, что в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание. Значит его права нарушены, следует ему передать в собственность 630 кв.м земли.

Ответчики же мотивировали свои требования тем, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным не имеется по следующим основаниям. Они имеют право собственности на отдельный объект жилой дом, в котором каждому из них принадлежит по Уг доле квартиры. С установлением границ земельного участка истец был согласен, что подтверждается актом установления и согласования границ земельного участка с его подписью. Такой порядок сложился еще до приватизации квартиры в 1998 г. Представитель ответчиков считает, что требования ст.35 ЗК РФ к данным правоотношениям не применимы, т.к. стороны владеют на праве собственности разными объектами: Ивановы жилым домом, Волков нежилым зданием, используемым под магазин. Истцом   приобретен   земельный   участок,   находящийся   под   строением.

Представитель учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость считает, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется. Все ранее совершенные сделки были надлежаще зарегистрированы и объекты недвижимости также зарегистрированы как жилое и нежилое помещения. При оформлении землеустроительного дела границы земельного участка были согласованы с истцом.

Решением суда в иске Волкову о признании договора купли-продажи земельного участка было отказано. В дальнейшем данное решение было обжаловано в апелляционном порядке, где между сторонами было заключено мировое соглашение и производство по делу было прекращено.42

В июне 2002 г. в арбитражный суд обратилось ТОО « Веста» с иском к АОЦРП о признании недействительной государственной регистрации. Истец пояснил, что государственная регистрация перехода прав от ТОО «Веста» к ООО «Жаворонки» не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы ТОО «Веста». На государственную регистрацию были предъявлены учредительные документы, подделанные А.А. Смольниковым. В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию был предъявлен договор купли-продажи недвижимости, заключенный не уполномоченным лицом. В отзыве на исковое заявление представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество пояснил, что с заявлением на государственную регистрацию обратился Аверин СМ. (отчуждатель), действующий на основании доверенности в интересах ТОО «Веста». Доверенность выдана и.о. исполнительного директора ТОО «Веста». Согласно п.п. 8.1., 8.14.2. Устава ТОО «Веста» органом его управления является директор. Директор вправе выдавать доверенности на

право представительства от имени Общества. В учреждение юстиции были предоставлены подлинные учредительные документы

Решением суда от 22.07.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Основания, по которым заявлен иск (недействительность договора купли-продажи имущества) не соответствуют предмету иска - о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на имущество за ООО «Жаворонки». Доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Решение не обжаловано.43

В мае 2002 г. АООТ «Дендро» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ДеКорп» и АОЦРП о применении последствий недействительной сделки. Между АООТ «Дендро» и ООО «ДеКорп» был подписан договор продажи предприятия должника в рамках процедуры внешнего управления от 25.04.2000 г. Договор не содержит документов, предусмотренных по п. 2 ст. 561 ПС РФ в силу п. 2 ст. 560 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. АОЦРП зарегистрировал и выдал свидетельство о государственной регистрации права. Истец просит обязать ООО «ДеКорп» вернуть по передаточному акту имущество, переданное по акту от 05.05.2000 г.; обязать АОЦРП отменить государственную регистрацию, изъять свидетельство о государственной регистрации права.

В отзыве на исковое заявление ООО «ДеКорп» указал, что в данном случае подлежат применению нормы ст. 86 ФЗ РФ «О несостоятельности ( банкротстве)» от 08.01.1998 г. № 6 - ФЗ. В соответствии со ст. 566 ГК РФ недопустимо признавать договор купли-продажи предприятия недействительной сделкой в виду существенного нарушения прав и интересов кредиторов покупателя и противоречия Общественным интересам.

Представитель Центра регистрации... в отзыве на исковое заявление пояснил, что в соответствии с п.З ст. 560 ПС РФ была произведена государственная регистрация договора купли-продажи предприятия в рамках процедуры внешнего управления. Согласно п.1 ст. 564 ГК РФ произведена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие к ООО «ДеКорп». Согласно требованиям закона заявителем были предоставлены акт инвентаризации продаваемого объекта, бухгалтерский баланс и иные документы.

Решением арбитражного суда от 08.07.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Стороны при заключении договора должны были руководствоваться нормами ГК РФ, ст. ст. 86, 87 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве) от 08.01.1998 г. № 6-ФЗ. Из перечней документов, приложенных к заявлениям о государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, о государственной регистрации перехода права собственности по договору, следует, что регистрирующему органу были представлены документы, предусмотренные законом. Признаков ничтожности рассматриваемой сделки судом не установлено. Требование истца об обязании АОЦРП отменить государственную регистрацию договора и изъять свидетельство о регистрации перехода права собственности не соответствует нормам ст. 22 АПК РФ.44

Ответственность  за  неисполнение  или ненадлежащее  исполнение договора купли-продажи недвижимости.

Вопрос о понятии гражданско-правовой ответственности многие годы является спорным в юридической науке. Многие авторы трактовали по разному понятие гражданско-правовой ответственности. Например, В.П. Грибанов определял гражданско-правовую ответственность, как одну из форм государственного принуждения, связанную с применением санкций

имущественного характера, направленных на восстановление нарушенных прав.

Б.И. Пугинский отмечал, что «хотя ответственность может быть реализована в бесспорном порядке и даже добровольно возложена на себя должником путем уплаты суммы неустойки или убытков потерпевшей стороне, это не меняет ее государственно-принудительного характера».

Н.Д. Егоров также рассматривает гражданско-правовую ответственность как санкцию, применяемую к правонарушителю в виде возложения на него дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения принадлежащего ему гражданского права.

В. А.   Тархов   определяет   гражданско-правовую   ответственность   как регулируемую правом обязанность дать отчет в своих действиях.

М.И. Брагинский отмечает, что «ответственностью за нарушение обязательства называют установленные законом меры имущественного воздействия на должника, нарушившего обязательство. Существуют две формы ответственности за нарушение обязательства... возмещение причиненных убытков и, уплата неустойки».