Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2014 в 14:33, курсовая работа
Целью нашей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.
В работе поставлены задачи: исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества. Провести анализ наиболее характерных признаков договора купли-продажи недвижимости, форму и порядок заключения такого договора.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
Цель договора купли-продажи недвижимости состоит в перенесении права собственности на недвижимое имущество на покупателя. Продавец же в свою очередь утрачивает право собственности на тот или иной объект недвижимости.
§ 2. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация
Гражданский кодекс РФ в статье 550, определяя порядок оформления договора продажи недвижимости, устанавливает специальное правило договор продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Стороны договора в соответствии с правом, предусмотренным статьей 163 ГК РФ, могут также избрать более строгую, чем вытекает из закона, нотариальную форму сделки.
В русском гражданском праве различались такие формы сделок как словесная и письменная. Словесная форма, как правило, применялась к договору купли-продажи движимого имущества. А к договору купли-продажи недвижимого имущества применялась письменная форма сделок, причем подлежащая обязательному нотариальному удостоверению. Д.И. Мейер определял письменную форму сделок как главную обязательную форму, кроме того, он отмечал, что письмо составляет корпус сделки.36
Независимо от основания обязательности соответствующей формы договора, ее несоблюдение влечет недействительность договора продажи недвижимости на основании п. 2 статьи 550 ГК РФ, когда не соблюдена простая письменная форма, либо на основании статьи 165 ГК РФ, когда не соблюдена нотариальная форма.
Договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, причем моментом заключения в соответствии с общим правилом статьи 433 ГК РФ является момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение из этого правила составляет только договор продажи жилых помещений, исходя из требований статьи 558 ГК РФ, и договор купли-продажи предприятия в соответствии с требованиями статьи 560 ГК РФ и договор купли-продажи земельных участков. В отношении указанных договоров закон
предусматривает требование об их государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор будет считаться незаключенным. Требование о государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.
Органами государственной регистрации дается юридическая квалификация сделкам с недвижимым имуществом. Она включает в себя исследование оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей сделки; правовой режим объектов гражданских прав.
Правовое положение субъектов гражданского права и правовой режим объектов гражданских прав определяются императивными нормами. В то же время, исходя из принципа свободы договора, стороны гражданских правоотношений вправе самостоятельно определять правила своего поведения, заключая друг с другом гражданско-правовые договоры. В силу этого квалификация договоров имеет два этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнении, изменении и прекращении. Она направлена на выбор сторонами такой правовой модели совместного поведения, которая отражала бы в наибольшей степени его экономическую и социальную сущность. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия физическим и юридическим лицам при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля за этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и
правопорядка в процессе осуществления сторонами договоров своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей.
При осуществлении государственной регистрации учреждения юстиции и их должностные лица, прежде чем установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, и к какому типу он относится, либо каков характер юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объект недвижимости.
Особое значение гражданско-правовая квалификация имеет при проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом. Которые в дальнейшем находят свое отражение во внесенных записях в Единый государственный реестр прав и свидетельствах о праве собственности.37
В соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок и ним» от 21.07.1997 г. обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, подлежат не только права на жилые помещения и земельные участки, но и права и сделки с предприятием. А также государственной регистрации подлежат права на объекты незавершенного строительства, согласно статьи 25 указанного Федерального закона.
На основании статей 131, 223, 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности, независимо от
того исполнен ли сторонами сам договор. По общему правилу действующего законодательства государственной регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество. Это положение имеет очень важное значение поскольку, в соответствии со статьей 209 ПС РФ только собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25.02.1998 г. № 8 указал: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На сегодняшний день арбитражными судами выработана практика по признанию недействительными договоров, связанных с распоряжением каким - либо образом недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности за самим распорядителем.
По вопросу момента возникновения права собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации имеется Постановление ФАС Поволжского округа № А 12-10445/99 С 8 которым признан договор купли-продажи недвижимого имущества - модуля по переработке мяса. В мотивировочной части суд указал: «поскольку из решения следует, что истец приобрел модуль по договору, то момент возникновения у него права собственности на модуль определяется в соответствии со статей 223 ГК РФ. Из материалов дела следует, что модуль является недвижимым имуществом, следовательно, его отчуждение подлежит, в силу статьи 131 ПС РФ,
государственной регистрации. Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Свидетельство о регистрации права собственности истца на незавершенный строительством модуль по переработке мяса на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 06.01.2000 г. выдано лишь 07.02.2000 г. Таким образом, на момент заключения договора № 90 от 08.09.99 г. СКБ «Волгофондбанк» собственником модуля не являлся и не имел права его отчуждать ни лично, ни через посредников. При таких обстоятельствах договор № 90 от 08.09.99 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона - ст. 209 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».38
Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает только с момента государственной регистрации, до этого момента собственником недвижимого имущества остается продавец.
Соблюдение при заключении договора продажи недвижимости правил о форме договора, государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации самого договора, а также правильное его содержание позволяет минимизировать расходы, связанные с приобретением недвижимости, уменьшить этапы заключения сделки, обеспечить достижение положительного результата, на который было направлено заключение договора.
Установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической
науке выделяют следующие условия действительности сделки: правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для заключения данной сделки);
Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законна или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительной сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.39 Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетним старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ) являются оспоримыми. Таким образом, право –
дееспособность сторон и форма сделки являются условиями ее законности.40
§ 3. Исполнение договора купли - продажи недвижимости.
Ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение
договора купли - продажи недвижимости
Исполнение договора продажи недвижимости заключается в передаче проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем. При этом передача имущества должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом своих обязанностей по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров купли-продажи» гласит: «уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора».
В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения.
По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.
Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего. Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ПС РФ.
Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму. Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора.