Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

Федеральное государственное  казенное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Санкт-Петербургский  университет Министерства

внутренних  дел Российской Федерации

 

Кафедра гражданского права

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Тема: Договор  найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013

Содержание:

Введение 

1. Общие положения о договоре найма жилого помещения.

§ 1 Договор найма жилого помещения  

§ 2 Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном   и           

муниципальном жилищном фонде социального использования      

§ 3     Объект договора найма жилого помещения                      

§ 4     Форма договора найма жилого помещения                       

§ 5     Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение                            

 

2. Обязанности наймодателя и нанимателя.

§ 1    Обязанности наймодателя жилого помещения                    

§ 2 Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане   

§ 3    Обязанности нанимателя жилого помещения      

§ 4     Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем       

§ 5     Временные жильцы     

§ 6     Ремонт сданного внаем жилого помещения                      

§ 7     Плата за жилое помещение  

 

Глава III Заключительные положения договора

§ 1     Срок в договоре найма жилого помещения                      

§ 2     Преимущественное право нанимателя на заключение  договора  на новый срок                                                   

§ 3     Поднаем жилого помещения                                    

§ 4     Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения         

§ 5     Расторжение договора найма жилого помещения                 

§ 6     Последствия расторжения договора найма жилого помещения

 

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

 

 

Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма  жилых помещений – один из самых  распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма  жилых помещений, претерпели в последнее  десятилетие существенные изменения.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались  многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Ю.К. Кириченко О.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

Целью моей работы является раскрытие содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести сравнительный  анализ этих видов, найти сходства и различия между ними.

 

 

 

 

Глава I

 

Договор найма жилого помещения

 

 

 Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма  жилого помещения одна сторона  - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам  жилое помещение может быть  предоставлено во владение и  (или) пользование на основе  договора аренды или иного  договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Определение жилищного  обязательства дано как общая  норма для любой разновидности  найма жилого помещения. В настоящей  статье формулируется его суть безотносительно  к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования¹ либо исключительно на основе свободного волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения, поскольку функцией ордера является определение предмета договора и одной из сторон договора.

Суть жилищного  обязательства - во взятой на себя обязанности  наймодателя передать нанимателю жилое  помещение, занять которое последний  согласился. Наниматель обязуется нести  расходы по оплате наймодателю данного  ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем² уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

В определении  правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды³. Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию. ⁴

Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управляющей государственным жилищным фондом организацией.

Наймодатель в  государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами.

 

Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и  объект договора.

Безвозмездное пользование жильем выводит его  из-под регулирования норм настоящей  главы и переводит в регулирование  гл.36 ГК. "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.

 

В отличие от аренды нежилых помещений⁵ в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин⁶. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

 

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением⁷, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие⁸. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением⁹.

 

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое  помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды¹⁰ или договора безвозмездного пользования¹¹. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма¹².

Вместе с  тем имеют место факты, когда  юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения  не договор его найма, а договор  субаренды, что ущемляет жилищные права  граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.

 

Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма  жилого помещения.

2. Проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор  может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

 

Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и  муниципальном жилищном фонде социального  использования - договор социального найма жилого помещения.

Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищного фонда  выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения  и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.¹³.

Конституцией (ст.40) в состав фонда социального использования  дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где  могут проживать малоимущие и  иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывают настоящая статья и Закон о жилищной политике.¹⁴ Однако соответствующие изменения о включении частного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального использования в Закон о жилищной политике не внесены. Поэтому хозяйственные общества и товарищества не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма, им не могут принадлежать жилые помещения социального использования. Только договор коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном.

По договору социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования проживают те: кто уже до вступления в силу ГК пользовался площадью по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате; кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного человека) и по лимитированной квартирной плате; кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах. Наниматели, проживающие, и те наниматели, кто будет проживать в частном жилищном фонде, не признаны текущим законодательством как проживающие по договорам социального найма.

В настоящей  статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма. Однако в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.