Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

 

В соответствии со ст.40 Конституции "никто не может  быть произвольно лишен жилища".

Формулируется традиционное право всех постоянно  проживающих прекратить договор  коммерческого найма в любое  время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.

Устанавливаются основания досрочного расторжения  договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность  по квартирной плате в течение  шести месяцев. Договор может  установить и более длительный срок. Действуют особые сроки исчисления невнесения квартирной платы, установленные  при краткосрочном найме⁶⁰;

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность⁶¹.

В последнем  случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.

В отличие от "рукотворной" порчи помещения  проживающими настоящая статья (п.2) вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и др. нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.

Непригодные к  постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не тоже самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.

Договор найма  может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в  договоре.

Другие основания  для расторжения договора в судебном порядке называются жилищным законодательством. Однако такая норма совершенно неопределенна, поскольку коммерческий наем используется во всех разновидностях жилищного фонда, а в ЖК основания выселения имеют зависимость от его разновидности.

Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).

Однако настоящая  статья наделяет правом на расторжение  договора в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Если после  предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения, может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

 

Последствия расторжения договора найма жилого помещения 

 

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения  договора найма жилого помещения  наниматель и другие граждане, проживающие  в жилом помещении к моменту  расторжения договора, подлежат выселению  из жилого помещения на основании решения суда.

 

Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного  законодательства тем, что не устанавливает  последствия выселения из жилого помещения на основании судебного  решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.

 

 

 

 

Заключение

По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

         Несмотря на то, что уже более  половины жилых помещений в  домах государственного и муниципального  жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

Тем не менее, в  вопросах сохранения права пользования  жилым помещением при временном  отсутствии нанимателя и (или) членов его  семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

         К договору найма жилого помещения  предъявляются следующие требования:

• договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;
• во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;
• поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре  плата - по соглашению сторон;
• договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;
• кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Конечно, в небольшом  объеме работы трудно полностью осветить такую глубокую и обширную тему как договор найма жилого помещения, однако была предпринята попытка раскрыть суть базовых положений. Данную тему можно с уверенностью выбрать для написания дипломной работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  литературы

Нормативно-правовые акты:

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993)//СПС КонсультантПлюс.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ//СПС КонсультантПлюс.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ//СПС КонсультантПлюс.
4. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части   второй (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 2012.
6. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений"
7. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"//СПС КонсультантПлюс.

 

Научная и учебная  литература:

1. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник (под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева). - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: "Проспект", 2011.
2. Гражданское право: Учебник. Том I/ Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006.
3. Гражданское право: учеб.: в 3 т.. Т. 1.-6-е изд., перераб. и доп. /Н.Д.Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.-М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.
4. Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. М.М. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
5.   Гражданское право. Шевчук Д.А. М.: Эксмо, 2009.
6.   Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008.
7. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е, стереотип. М.: "Статут", 2001.
8. Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.
9. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4. 
10. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.
11. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
12. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.
13. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  №1

 

ДОГОВОР

найма жилого помещения

 

г. ______________                              "__"__________ 20__ г.

 

    ____________________________________________________________________,

    (наименование  собственника жилого помещения  или управомоченного лица)

 

    именуемый  в дальнейшем "Наймодатель", в  лице ________________________

    ____________________________________________________________________,

                             (должность, Ф.И.О.)

 

    действующего  на основании __________________________________________,

                                                                 (Устава, положения)

 

    с одной  стороны, и _________________________________________________,

                                                   (Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

 

    именуемый  в дальнейшем  "Наниматель",  с  другой  стороны,  заключили

    настоящий  договор о нижеследующем.

 

                1. Предмет договора и другие общие положения

 

         1.1. По  настоящему   договору   найма   Наймодатель   обязуется

    предоставить  Нанимателю   во   владение   и   пользование   свободное

    изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания в

   нем за плату.

         1.2. По  настоящему  договору  предоставляется   следующее  жилое

    помещение: _________________________________________________________,

                                     (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

 

    именуемое в дальнейшем "Помещение".

         1.3. В соответствии с настоящим  договором  помимо  Нанимателя  в

    помещении  будут постоянно проживать следующие  граждане:

    _____________________________________________________________________

    _____________________________________________________________________

    _____________________________________________________________________

         1.4. Граждане,  постоянно проживающие  совместно  с  Нанимателем,

    имеют равные   права   по  пользованию  помещением.  Отношения между

    Нанимателем  и такими гражданами определяются  законом.

         Ответственность перед    Наймодателем   за   действия   граждан,