Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

При краткосрочном  коммерческом найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих  может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.

В ранее действовавшем  жилищном законе также предусматривалось  при краткосрочном найме ограничение в индивидуальном жилищном фонде прав нанимателя, заключившего договор на срок не свыше одного года. Но из всех вышеперечисленных ограничений оно касалось лишь невозможности требовать возобновления договора. 

 

Преимущественное  право нанимателя на заключение  договора  на новый срок

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока  договора найма жилого помещения  наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма  жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока  договора найма жилого помещения  наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или  иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

 

Статья регулирует коммерческий наем. При срочности договорных отношений⁵² необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.

Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора, либо на прекращение договора вообще.

Наниматель  стабильно сохраняет условия  своего найма лишь в одном из возможных  вариантов инициативного поведения  наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования или  изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

Прежнее жилищное законодательство в сравнении с  настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном  найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.

По ГК наниматель также при краткосрочном найме  не пользуется преимуществом на перезаключение договора⁵³, что расширяет число оснований, по которым договор не может быть возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встают на сторону наймодателя.

 

Поднаем жилого помещения

 

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма  жилого помещения наниматель  с согласия наймодателя передает  на срок часть или все нанятое  им помещение в пользование  поднанимателю. Поднаниматель не  приобретает самостоятельного права  пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма  жилого помещения может быть  заключен при условии соблюдения  требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма  жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма  жилого помещения не может  превышать срока договора найма  жилого помещения.

5. При досрочном прекращении  договора найма жилого помещения  одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма  жилого помещения не распространяются  правила о преимущественном праве  на заключение договора на  новый срок.

 

В отличие от временных жильцов⁵⁴ поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора коммерческого найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме⁵⁵, если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен по специальной договоренности.

Согласия совместно  проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой⁵⁶, очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права  пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед  наймодателем. Это означает, что  за его действия, нарушающие условия  договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем по его усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель.

Сохраняется прежнее  положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в  результате вселения нормы жилой  площади на одного человека (12 кв.м.). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.

Плата за поднаем  устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в  коммерческом найме не может быть больше общего срока договора коммерческого  найма - пяти лет.

Если договор  найма досрочно прекращается⁵⁷, следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок⁵⁸.

 

Замена  нанимателя в договоре найма жилого помещения

 

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя  и других граждан, постоянно  с ним проживающих, и с согласия  наймодателя наниматель в договоре  найма жилого помещения может  быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти  нанимателя или его выбытия  из жилого помещения договор  продолжает действовать на тех  же условиях, а нанимателем становится  один из граждан, постоянно  проживающих с прежним нанимателем,  по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. 

 

Правовой механизм изменения договора коммерческого  найма в сравнении с договором  социального найма, урегулированного нормами жилищного законодательства, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п.2).

Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается, хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем.

Хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, однако суд, руководствуясь настоящей статьей, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Если нет  согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей⁵⁹.

 

Расторжение договора найма жилого помещения

 

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого  помещения может быть расторгнут  в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более  года для устранения им нарушений, послуживших  основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого  помещения может быть расторгнут  в судебном порядке по требованию  любой из сторон в договоре:

1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель  жилого помещения или другие  граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или  другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.