Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

Предусматривается возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены, и поэтому применяются правила, установленные Жилищным кодексом.

 

Объект  договора найма жилого помещения

 

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора  найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для  проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения  в многоквартирном доме наряду  с пользованием жилым помещением  имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

 

Употребляемое в настоящей статье, равно как  и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается. Ключевое слово "жилое помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".

Жилой дом - разновидность  здания особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости¹⁵. Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может быть применима и в договоре социального найма жилого помещения¹⁶.

ГК восстанавливает  высокие социальные требования к  жилому помещению в отличие от требований, установленных Законами о жилищной политике, снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего, оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания¹⁷. Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).

ГК не называет конкретно санитарные и технические  требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного  проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда¹⁸.

На федеральном  уровне стандарт проживания не определен  в целом (установлены норма жилой  площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением правительства г.Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен. Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

Все проживающие  в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения  дома (лестничная клетка, общее домовое  оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом.

 

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма  жилого помещения любой разновидности¹⁹ оформляется в простой письменной форме²⁰. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора ²¹, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства²². Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих²³, ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679.

 

Нарушение простой  письменной формы, как правило, имеет  место в домах государственного и муниципального жилищного фонда  социального использования, где  в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер²⁴, которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

 

Сохранение  договора найма жилого помещения  при переходе права  собственности  на жилое помещение

 

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности²⁵ при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II 
Обязанности наймодателя и нанимателя

Обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан  передать нанимателю свободное  жилое помещение в состоянии,  пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан  осуществлять надлежащую эксплуатацию  жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

 

Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального  найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства.

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя  передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

Жилому помещению  следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту  передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения  нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения²⁶.

 

Наниматель  и постоянно проживающие вместе с ним граждане

 

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору  найма жилого помещения может  быть только гражданин.

2. В договоре должны  быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем. При отсутствии  в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет  ответственность перед наймодателем  за действия граждан, постоянно  проживающих совместно с ним,  которые нарушают условия договора  найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно  проживающие вместе с нанимателем,  могут, известив наймодателя,  заключить с нанимателем договор  о том, что все граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении,  несут совместно с нанимателем  солидарную ответственность перед  наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

 

Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно  с ним проживающих по договору коммерческого найма жилья. Заключать  договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможны замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст.686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей²⁷. Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.

В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст  письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью²⁸ также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст.679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора²⁹, но только при заключении договора коммерческого найма.

Другое отличие  от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования  договора социального найма жилого помещения³⁰ - отказ от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору коммерческого найма. Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.

Настоящая глава  в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.

Отношения между  нанимателем и конгломератом  постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается  отказ в принципе от солидарной ответственности  совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора³¹.

Конструкция единственного  ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п.2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю³², за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

Солидарная  ответственность постоянных пользователей  допускается как исключение в  силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого Помещения, пока договор найма не изменен.

Если постоянные пользователи специально заключают  договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

 

Обязанности нанимателя жилого помещения

 

 

 Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения  и поддерживать его в надлежащем состоянии.