Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон в этом договоре

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить  коммунальные платежи.

 

Изложенные  в настоящей статье обязанности  носят общий характер для любой  разновидности договора найма³³.

Жилое помещение  предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и  лица, которые совместно с ним  проживают, обязан использовать жилое  помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность  возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними постоянно проживающих лиц.

Получив от наймодателя  жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания³⁴, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт³⁵, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора³⁶.

Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для  нанимателя³⁷. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через наймодателя³⁸ , меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию. Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре. 

 

Вселение  граждан, постоянно проживающих  с нанимателем

 

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно  с ним проживающих, в жилое  помещение могут быть вселены  другие граждане в качестве постоянно  проживающих с нанимателем. При  вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается  при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. 

 

На вселение по договору коммерческого найма  полагается согласие наймодателя, каждого  из постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от регулирования договора социального найма настоящая  статья вводит новую зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем регулировании) не требуется.

Вселение новых  постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение  осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства³⁹. Он не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений в соответствии с Законом РФ от 23 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"⁴⁰ и с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г.⁴¹, признавшего положения Закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, не соответствующими содержанию Конституции.

Норма жилой  площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, ранее содержавшаяся в утративших силу правилах прописки, восстановлена в требованиях настоящей статьи как норма гражданского права. Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

 

Временные жильцы

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить  безвозмездное проживание в жилом  помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования  жилым помещением. Ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

 

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами⁴².

Хотя наймодатель  по закону лишь информируется о предстоящем  вселении временных жильцов, он также  наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по этому основанию.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Настоящая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных  жильцов свыше шести месяцев.

 

Ремонт  сданного внаем жилого помещения 

 

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного  внаем жилого помещения является  обязанностью нанимателя, если иное  не установлено договором найма  жилого помещения.

2. Капитальный ремонт  сданного внаем жилого помещения  является обязанностью наймодателя,  если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого  дома, в котором находится сданное  внаем жилое помещение, если  такое переоборудование существенно  изменяет условия пользования  жилым помещением, без согласия  нанимателя не допускается. 

 

В найме жилья  действует тот же принцип, что  вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма  диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.

П.3 устанавливает  одно условие переоборудования наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате переоборудования существенно изменятся условия  его пользования занимаемым жилым  помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются сонанимателями⁴³. Условия пользования касаются предмета договора найма⁴⁴. Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит общего требования к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования, не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения. Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки проекта к утверждению в установленном порядке.

ЖК употреблял понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации. Очевидно, под переоборудованием в настоящей статье следует понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, под переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.

Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в технической учетной документации жилищного фонда, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями. 

 

Плата за жилое помещение

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за  жилое помещение устанавливается  по соглашению сторон в договоре  найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом  установлен максимальный размер  платы за жилое помещение, плата,  установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение  размера платы за жилое помещение  не допускается, за исключением  случаев, предусмотренных законом  или договором.

3. Плата за жилое  помещение должна вноситься нанимателем  в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья адресована только договору коммерческого найма, где квартирная (наемная) плата, в  основном, не лимитирована в отличие  от договора социального найма⁴⁵.

Как правило, в  договоре коммерческого найма плата  за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре.

Вместе с  тем государство принимает меры к минимальному регулированию квартирной (наемной) платы и в коммерческом найме, и оказанию государственной  поддержки малоимущим. Указанным  постановлением Правительства РФ установлена  структура платежей населения за жилье всех форм собственности. Она должна включать первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых домах, второй платеж - за коммунальные услуги. Третий платеж - собственно плата за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции). Органами местного самоуправления утверждаются нормативы потребления коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ, которые утверждаются централизованно). Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются лишь нанимателям, в т.ч. и коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, членам ЖСК, ЖК, а также гражданам, имеющим в собственности жилые помещения: при этом собственные расходы граждан, располагающих совокупным доходом семьи на одного человека, не превышающим установленный прожиточный минимум на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы, площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны превышать половину минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом. Эти вопросы решаются органами местного самоуправления. Таким образом, наниматель в договоре коммерческого найма пользуется компенсациями (субсидиями) только в одном случае - проживая в домах государственного и муниципального фонда.

В домах, находящихся  в собственности приватизированных  организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого  найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров⁴⁶.

Открытые акционерные  общества, созданные посредством  преобразования государственных и  муниципальных унитарных предприятий, отвечают по обязательствам, которые содержатся в коллективных договорах, действовавших до преобразования предприятий.

В договоре коммерческого  найма введен запрет на одностороннее  изменение размера квартирной платы, допустим, в сторону увеличения, наймодателем. Его может изменить закон или договор.

Срок внесения квартирной платы теперь определяется в договоре. На случай, если он там  не будет назван, действует норма  настоящей статьи - оплата производится ежемесячно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III

Заключительные  положения договора

Срок  в договоре найма жилого помещения

 

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого  помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если  в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого  помещения, заключенному на срок  до одного года (краткосрочный  наем), не применяются правила,  предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

 

В отличие от установленной ЖК бессрочности договора социального найма в домах  государственного и муниципального жилищного фонда настоящая статья вводит в договор коммерческого найма жилья его срочность.

Нанимателю  невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо срока. Если он не будет назван, договор коммерческого  найма жилья все равно будет  считаться заключенным на пять лет.

Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются:

• права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения⁴⁷. Вселение граждан осуществляется по правилам ст.679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;
• права вселять временных жильцов и поднанимателей⁴⁸;
• преимущественного права на возобновление договора на новый срок⁴⁹;
• права на замену нанимателя в договоре⁵⁰;
• льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя⁵¹.