Договорное и обязательственное право

Лизинг имеет  широкое распространение в международной  коммерческой практике. В настоящее  время он регулируется Конвенцией УНИДРУА  о международном финансовом лизинге, подписанной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия – участник этой Конвенции  с 1998 г. (Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА  о международном финансовом лизинге»).

Основными формами  лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Как следует из нормы ч. 2 ст. 665 ГК, договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность.

Поскольку действующим  законодательством договор лизинга  отнесен к договорам аренды и  сторонами в нем являются юридические  лица, форма этого договора должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации (ст. 609 ГК).

Срок договора лизинга  определяется по усмотрению сторон в  соответствии с правилами ст. 610 ГК.

Существенными условиями  договора лизинга являются условия  об объекте лизинга, о продавце этого  объекта и об исключительно предпринимательской  цели использования объекта лизинга.

Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга  от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество  у продавца, определенного арендатором (ч. 2 ст. 665 ГК). Однако договором лизинга  может быть предусмотрено, что выбор  продавца и приобретаемого имущества  осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК).

Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем  начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга  у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое  обслуживание предмета лизинга и  обеспечивает его сохранность, а  также осуществляет капитальный  и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором  лизинга.

Договором лизинга  может быть предусмотрено, что предмет  лизинга переходит в собственность  лизингополучателя по истечении  срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных  соглашением сторон. Федеральным  законом могут быть установлены  случаи запрещения перехода права собственности  на предмет лизинга к лизингополучателю (ст. 19 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).

Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществление лизинговых платежей.

Лизингодателю принадлежат  контрольные права. Он имеет право  осуществлять контроль за соблюдением  лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих  договоров.

При прекращении  договора лизинга применяются общие  положения о возврате арендованного  имущества арендодателю (ст. 622 ГК).

3.3. Договор  безвозмездного пользования (ссуды)

В соответствии с  п. 1 ст. 689 ГК по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или  передает вещь в безвозмездное временное  пользование другой стороне (ссудополучателю), которая обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в котором  она ее получила, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором.

Договор ссуды может  быть как консенсуальным, так и реальным. Консенсуальный договор ссуды имеет место, когда по условиям договора обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента его заключения. При отсутствии такого условия договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, т.е. он представляет собой реальный договор.

По субъектному  составу консенсуальные договоры ссуды  являются двусторонними, но в них  отсутствует признак взаимности, поскольку обязанности ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондирует право ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не обладает правом требования передачи вещи в натуре, а вправе требовать лишь расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).

Двусторонний  характер реального договора ссуды выражается в наличии у обеих сторон различных прав и обязанностей. Так, у ссудодателя помимо прав имеются обязанности отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК).

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и  ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником.

Закон не определяет, кто может быть ссудополучателем, следовательно, им может быть любое лицо. Однако есть и исключения. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК).

Предметом договора ссуды могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые.

В договоре ссуды  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю  в качестве объекта пользования. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор безвозмездного пользования не считается заключенным. Документальное подтверждение данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, должно быть таким же, как и при заключении договора аренды.

Поскольку пользование  имуществом по договору ссуды является безвозмездным, плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат  ссудодателю как собственнику вещи. Однако договором сторон может быть предусмотрено иное.

Форма договора ссуды  должна соответствовать общим правилам о форме сделок. По смыслу п. 1 ст. 131 ГК необходима государственная регистрация передачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование.

Договор ссуды может  быть заключен на определенный срок, а  если срок в договоре не оговорен, он считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК). В последнем  случае срок действия договора ограничивается моментом востребования имущества  предоставившим его лицом.

Ввиду сходства договоров  аренды и ссуды к договору ссуды  применяются многие правила, относящиеся  к договору аренды (п. 2 ст. 689 ГК).

Главная обязанность  ссудодателя – предоставление ссудополучателю  вещи в состоянии, соответствующем  условиям договора и ее назначению (п. 1 ст. 691 ГК).

Обязанность ссудополучателя  по содержанию вещи представляет собой  обязанность поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в  исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК).

Ссудополучатель обязан пользоваться переданной ему в безвозмездное  пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие  условия в договоре не установлены, то в соответствии с назначением  вещи. При нарушении данной обязанности  ссудодатель вправе потребовать  расторжения договора и возмещения убытков (п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 689 ГК).

Отказ от договора ссуды, заключенного без указания срока, возможен в любое время. Сторона, отказывающаяся от договора, обязана  известить об этом другую сторону  за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор ссуды заключен с указанием срока его действия, право на отказ от договора с таким извещением имеет только ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором ссуды (ст. 699 ГК).

По основаниям, указанным  в ст. 698 ГК, возможно досрочное расторжение  договора ссуды, заключенного на определенный срок.

Если ссудополучатель  продолжает пользоваться вещью по истечении  срока действия договора при отсутствии возражений ссудодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 689 ГК).

При прекращении  договора ссуды на ссудополучателе  лежит обязанность по возврату этой вещи. Вещь подлежит возвращению ссудодателю  в том состоянии, в котором  он получил ее в пользование с  учетом нормального износа или в  состоянии, обусловленном договором  ссуды.

Тема 4. ДОГОВОР  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

4.1. Договор  найма жилого помещения

В соответствии с  п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник  или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться  наряду с так называемым договором  коммерческого найма жилого помещения  и договором найма специализированного  жилого помещения. Договор социального  найма жилого помещения заключается  при найме жилых помещений  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма  жилого помещения – при сдаче  внаем жилья с целью получения  дохода, договор найма специализированного  жилого помещения – при найме  служебного жилого помещения, жилого помещения  в общежитии и других жилых  помещений специализированного  жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

И договоры коммерческого, и договоры социального найма  заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1, 2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров  коммерческого и социального  найма, и в этом заключается одно из их основных различий.

В соответствии с  п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого  найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный  на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК).

По истечении  срока договора коммерческого найма  жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый  срок.

Не позднее чем  за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма в отношении  договора социального найма закон  не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».