Договорное и обязательственное право

Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого  найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и  множественность лиц на стороне  нанимателя. Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем  договор о том, что все они  несут совместно с нанимателем  солидарную ответственность перед  наймодателем. В этом случае такие  граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения  гражданин сам определяет, кто  будет проживать совместно с  ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно  поселять в предоставленное ему  жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в  договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с  согласия наймодателя.

После заключения договора коммерческого найма жилого помещения  и первоначального определения  лиц, которые будут проживать  вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно  проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним  проживающих на данный момент. При  вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК).

Граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК). Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение  относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем при  заключении договора социального найма  жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке  было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).

Правом постоянного  пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме  нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся  к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые  могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма относятся проживающие  совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если лицо перестало  быть членом семьи, но продолжает проживать  в занимаемом по договору социального  найма жилом помещении, за ним  сохраняются такие же права, какие  имеют наниматель и члены его  семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения  брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое  помещение по договору социального  найма своего супруга, своих детей  и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального  найма жилого помещения совместно  с нанимателем члены его семьи  пользуются всеми правами и несут  все обязанности по договору найма  жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все  они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя  членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Предметом договоров  коммерческого и социального  найма является изолированное жилое  помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.

Сдаваемое внаем  жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Объектом  договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для  проживания в настоящее время  относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного  освещения, бараки, аварийные дома и  т.п. Такие помещения не могут  быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем  сдается часть квартиры (комната  или несколько комнат), подсобные  помещения будут находиться в  общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение  для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое  помещение;

• принимать участие  в надлежащем содержании и в ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения (обязанность  проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных  наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения (ст. 65 ЖК).

Специфическим признаком  права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).

Вместе с тем  согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения  и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное  внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу  нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение  не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним  проживающих, а также предварительное  уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования  жилым помещением. Ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы приобретают  в соответствии с заключенным  договором право временного пользования жилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 1 ст. 680 ГК, ч. 2 ст. 80 ЖК). Следует, однако, отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п. 10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 названных выше Правил, срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.

Если сторонами  был согласован срок проживания временных  жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно  с ним проживающего, по истечении  этого срока, а если данный срок не был согласован, – не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст. 680 ГК). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК).

Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена  возможность изменения договора социального найма жилого помещения  по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному  найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.