Договорное и обязательственное право

Согласно ст. 686 ГК, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает  ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с  принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения могут  быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно  установлены законом.

Для обязательства  найма жилого помещения закон  предусматривает особые основания  его прекращения.

К основаниям прекращения  правоотношения найма жилого помещения  относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального  найма жилого помещения может  быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального  найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно  с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда (ч. 1 – 3 ст. 83 ЖК).

Расторжение договора социального найма жилого помещения  по требованию наймодателя допускается  в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести  месяцев;

• разрушения или  повреждения жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематического нарушения прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном жилом  помещении;

• использования  жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения  договора найма жилого помещения  является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и  членами его семьи. Эта обязанность  может исполняться добровольно  либо в принудительном порядке.

Как провозглашает  Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40). В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может  быть выселен из жилища или ограничен  в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения  коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены Жилищным кодексом, другими  федеральными законами.

Выселение граждан  из жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в  ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального  найма жилого помещения может  быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.

При расторжении  договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого  ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу  гражданину и его семье при  выселении из помещения, занимаемого  по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с  ним члены его семьи до выселения  занимали квартиру или не менее чем  две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1,2 ст. 89 ЖК).

Выселение граждан  из жилых помещений с предоставлением  других благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма  допускается в следующих случаях:

• если дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит сносу;

• если жилое помещение  подлежит переводу в нежилое помещение;

• если жилое помещение  признано непригодным для проживания;

• если в результате проведения капитального ремонта или  реконструкции дома жилое помещение  не может быть сохранено или его  общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в жилых  помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого  жилого помещения на одного члена  семьи существенно превысит норму  предоставления (ст. 85 ЖК).

В соответствии со ст. 90 ЖК если наниматель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи в течение более шести  месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение  и коммунальные услуги, они могут  быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения – это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

• использование  жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);

• систематическое  нарушение прав и законных интересов  соседей;

• бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение  применяется здесь как санкция  за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения могут  быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении  которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя  возможно только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор коммерческого найма  жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон  предусматривает, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Договор коммерческого  найма может быть расторгнут в  судебном порядке по требованию наймодателя  в случаях:

• невнесения нанимателем  платы за жилое помещение за шесть  месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном  найме – при невнесении платы  более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или  порчи жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).

Договор коммерческого  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  по требованию любой из сторон в  договоре, если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, а также в случае его  аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.

При расторжении  договора коммерческого найма и  отказе нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение  эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения  суда (ст. 688 ГК).

Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых  помещений специализированного жилищного фонда, определены в разд. IV ЖК.

4.2. Договор  обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилых помещений – это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязуется передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72 – 75 ЖК. В качестве стороны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместно  с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут  быть несколько нанимателей, т.е. договор  обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.

Обмениваемые жилые  помещения могут находиться как  в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Если между нанимателем  жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно  с ним членами его семьи  не достигнуто соглашение об обмене, любой  из них вправе требовать осуществления  принудительного обмена занимаемого  жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие  внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72 ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещениями  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор  представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального  найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление  обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен  в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого  наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных  и одновременного заключения новых  договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает  случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального  найма не допускается.

Действующим законодательством  не предусмотрен обмен жилыми помещениями  между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам  социального и коммерческого  найма, между нанимателями жилых  помещений по договорам коммерческого  найма, а также прямо запрещен обмен жилого помещения, занимаемого  по договору найма специализированного  жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные  виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого  найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких  договоров между нанимателем  и наймодателем.