Нотариальные действия: порядок и правила их свершения

    После составления текста сделки (или изучения представленного сторонами документа, содержащего ее текст) нотариус в соответствии со ст.54 Основ разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли она требованиям закона.

    При разъяснении сторонам смысла и значения проекта будущей сделки нотариус должен руководствоваться не только требованиями законности, но и принципами разумности и добросовестности, действовать без предпочтения интересов той или иной стороны сделки, быть беспристрастным и максимально объективным.

   Проект сделки, составленный нотариусом, стороны должны сами прочесть и высказать по нему свои предложения и замечания. При необходимости или по просьбе сторон текст должен зачитать нотариус, отразив данное обстоятельство в договоре.

    Действительные намерения сторон проявляются применительно к заключению сделки в точном и полном соответствии их воли и волеизъявления. Психологические категории воли и волеизъявления находят юридическое отражение в понятиях правоспособности и дееспособности граждан. Поэтому одним из этапов работы нотариуса по удостоверению сделки является проверка необходимых для заключения сделки качеств ее участников - правоспособности и дееспособности.

    Исходя из требований нотариальной практики в содержание правоспособности в качестве одного из составляющих исследователи включают место жительства гражданина. 21Правильно установить место жительства гражданина бывает необходимо для выполнения большого количества действий по реализации его субъективных прав. Например, по месту жительства гражданина определяется место открытия наследства, место исполнения обязательств и т.п.

    Наиболее доступный способ определения дееспособности - проверка нотариусом соответствующих документов, удостоверяющих личность участников сделки, в которых указан их возраст, в сочетании с наглядно-визуальной оценкой адекватности поведения субъекта и понимания им значения своих действий путем личной беседы с ним нотариуса.

    При возникновении у нотариуса оснований предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий или руководить ими, и при этом не имеется сведений о признании такого лица недееспособным, совершение сделки откладывается и нотариус выяснит, не выносилось ли судом решение о признании этого лица недееспособным.

    Нотариус не вправе самостоятельно назначать психиатрическую экспертизу для проверки способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия, а также не может запросить необходимые данные из медицинских учреждений, так как эти сведения являются врачебной тайной и не могут предоставляться без согласия самого гражданина или его законного представителя. Однако при наличии достаточно веских причин сомневаться в полной дееспособности лица нотариус может обратиться в органы прокуратуры, которые вправе истребовать сведения, составляющие врачебную тайну, без согласия гражданина.

    При нотариальном удостоверении сделок, стороной которых являются юридические лица, нотариусу необходимо проверить их правоспособность и дееспособность.

    В соответствии со ст.49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

    Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом, т.е. обладают общей правоспособностью.

    Специальная правоспособность, дающая право заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, возникает у юридического лица на основании специального разрешения - лицензии.

    Общая правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации юридического лица (после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

    Специальная правоспособность юридического лица возникает с момента получения соответствующей лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

нотариальная сделка свидетельствование документ

    Нотариус проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, на основании представленных ими документов, подтверждающих факт государственной регистрации юридического лица.

    Кроме того, для установления соответствия содержания сделки правоспособности юридического лица нотариус должен ознакомиться с его учредительными документами, а также исследовать полномочия его представителей.

    Представление учредительных документов юридического лица обязательно для нотариального удостоверения сделки. Учредительными документами юридического лица, являются устав, либо учредительный договор.

    Правоспособность юридического лица, полномочия его органов и (или) представителей должны проверяться нотариусом с учетом установленных законом особенностей той или иной организационно-правовой формы юридического лица.

    После выяснения вопроса о правоспособности и дееспособности сторон будущей сделки нотариус истребует у них необходимые документы, касающиеся предмета и содержания сделки.

    Нотариусы удостоверяют настолько разнообразные сделки, что перечислить все документы, которые могут потребоваться для проверки содержания сделки на соответствие требованиям закона, не представляется возможным. Отметим лишь основные моменты, касающиеся сделок с недвижимым имуществом, как одних из наиболее часто встречающихся в нотариальной практике.

    В соответствии со ст.55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения и залога имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

    Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

свидетельство о праве собственности и договор передачи, заключенный гражданином с уполномоченными на то органами;

свидетельство о праве собственности  на землю, выданное земельным комитетом;

соответствующим образом заверенный договор купли-продажи квартиры, дома, земли и иной недвижимости, дарения, мены;

соответствующим образом заверенный договор о возведении индивидуального  жилого дома на праве частной собственности  на отведенном земельном участке, а  также договор о строительстве  коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;

копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

свидетельство о праве на наследства;

свидетельство о праве собственности  на долю в общем имуществе супругов;

копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

иные документы.

    При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариусом должны быть также истребованы документы о государственной регистрации объекта сделки и выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой наряду с прочими сведениями отражается информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременении права собственности. Нотариусу должна также быть представлена техническая документация в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом отчуждения, ипотеки и т.п. Это могут быть соответствующая справка бюро технической инвентаризации, технический паспорт объекта и др.

    Нотариус должен также истребовать документы, подтверждающие согласие соответствующих лиц и органов на заключение сделки, если такое согласие необходимо в соответствии с законом.

§2 Удостоверение доверенностей

 

Доверенность (ст.185 ГК РФ) - документ, в котором фиксируются полномочия представителя (поверенного), т.е. его право совершать сделки или иные правомерные действия от имени другого лица (доверителя).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним  лицом другому лицу для представительства  перед третьими лицами.

Письменное уполномочие  на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Таким образом, доверенность адресуется третьим лицам и служит для удостоверения перед ними полномочий представителя выступать  от имени доверителя, а также для определения содержания и пределов, имеющихся у поверенного полномочий.

Для совершения выдачи доверенности не требуется согласия поверенного.

Доверенность оформляет отношения  добровольного представительства  и выдается в силу различных причин (поручительство, трудовой договор и т.д.). Расхождения между объемом полномочий, зафиксированных в доверенности и содержащихся в договоре между доверителем и поверенным для третьих лиц значения не имеют, они руководствуются тем, что указано в доверенности22.

Доверенность может выдаваться на имя одного или нескольких лиц. В качестве доверителя также могут  выступать одно или несколько  лиц.

По содержанию и объему полномочий различаются:

Общие (генеральные) доверенности. Выдаются для управления имуществом доверителя, т.е. для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;

Специальные доверенности. Уполномочивают на совершение однородных действий в  определенной области отношений;

Разовые доверенности. Служат для совершения одной, строго определенной сделки или иного юридического действия.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных  законом.

Форма доверенности.

Прежде всего, необходимо отметить, что доверенность существует только в письменной форме.

Для действительности доверенности в  случае, указанном в законе необходимо ее удостоверение определенными  органами. Часть 2 ст.185 ГК РФ предусматривает  случаи нотариального удостоверения доверенностей. Обязательного нотариального удостоверения требуют доверенности на совершение нотариальных сделок. В нотариальном оформлении нуждаются доверенности, выдаваемые для действий, в отношении третьих лиц (юридических лиц). Исключения из правил установлены в самом законе (п.4 ст.185 ГК РФ).

По смыслу ст.185 ГК РФ доверенности, выдаваемые юридическими лицами, в  том числе и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, не нуждаются  в нотариальном удостоверении.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

доверенности военнослужащих и  других лиц, находящихся на излечении  в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его  заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

доверенности военнослужащих, а  в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных  заведений, где нет государственных  нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих части, соединения, учреждения или заведения;

доверенности лиц, находящихся  в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях  социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или  руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты.

В виде исключения из общего правила, для совершения гражданами наиболее распространенных действий по отношению  к юридическим лицам, ч.4 ст.185 ГК РФ предусматривает возможность удостоверения  доверенностей не в нотариальном порядке, а любой организацией по месту жительства, работы или учебы, либо администрацией стационара, где лицо находится на излечении.

Перечень действий, на совершение которых выдается доверенность в  порядке ч.4 ст.185 ГК РФ, является исчерпывающим:

"Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, может быть удостоверена также организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении"23.

Выдавать доверенности имеют право юридические лица, а также граждане, достигшие 18 лет и не ограниченные в правах в установленном законом порядке.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного  на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной  или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег  и других имущественных ценностей  должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.