Определение объекта незавершенного строительства

Определение объекта незавершенного строительства 

 

Четкого определения объекта незавершенного строительства в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

В редакции ст. 25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.      

Правовой режим объекта незавершенного строительства

Если объект незавершенного строительства как индивидуально определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба невозможно, то он отвечает критерию недвижимого имущества. Однако до завершения строительства и до расторжения договора строительного подряда строительный объект, будучи по своей физической природе прочно связанной с землей недвижимостью, не подчиняется правовому режиму недвижимости.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект - предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ. В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика-застройщика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2004 N Ф09-2734/04ГК).

Статьей 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данная правовая норма была необходима для более активного вовлечения таких объектов в гражданский оборот и, в частности, в сферу действия законодательства об ипотеке.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, применяются к объектам, не завершенным строительством, только при вовлечении их в имущественный оборот посредством совершения сделки, предмет которой - передача в собственность или в залог.

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Именно с момента регистрации права лицо, осуществившее строительство объекта недвижимости, приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209).

Таким образом, для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права. В соответствии со статьей 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности) или право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, как сказано выше, договор строительного подряда на строительство регистрируемого объекта должен быть расторгнут.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оглавление диссертации кандидат юридических наук Валеев, Руслан Ахняфович

Введение.

Глава 1. Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав.

1.1. Понятие объекта незавершенного строительства.

1.2. Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества.

1.3. Момент возникновения объекта  незавершенного строительства в  гражданском обороте.

Глава 2. Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства.

2.1. Проблема установления собственника  на объект незавершенного строительства.

2.2. Право застройки как основание  возникновения права собственности  на объект незавершенного строительства.

2.3. Государственная регистрация  права на объект незавершенного строительства.

Введение диссертации (часть автореферата) На тему "Правовой режим объекта незавершенного строительства"

Актуальность темы диссертационного исследования. Актуальность настоящего диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота объекта незавершенного строительства.

Недвижимость имеет важнейшее значение для гражданского оборота, обусловленное неизменностью ее сущности в процессе жизнедеятельности общества. К тому же недвижимое имущество обладает повышенной стоимостью, в силу его полезности для населения, редкости, ограниченности и капитальности. Потребительская полезность недвижимости заключается в ее многофункциональном социальном и экономическом использовании для осуществления определенных экономических функций: проживания, выпуска промышленных товаров, оказания услуг, поставки воды и энергии. Полезность недвижимого имущества заключается также и в возможности длительного хозяйственного оборота и сохранения потребительской формы процессе использования. Особенность недвижимости обусловлена ее ограниченностью и выражена в самой ее природе: невозможно существование двух одинаковых зданий (сооружений), поскольку существует различие в их месторасположении. Редкость недвижимости всегда обуславливает его высокую цену. Недвижимое имущество, как правило, не имеет альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Капитальность недвижимости заключается в ее долговечности и обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость объекта со временем и из-за увеличения спроса может только возрастать.

Однако, к сожалению, категория недвижимости была лишь относительно недавно возрождена в российском гражданском праве после нескольких десятилетий забвения. Это выразилось в том, что классическое деление движимых и недвижимых вещей получило свое отражение в статье 130 Гражданского кодекса РФ.

До недавнего времени в юридической литературе не утихали споры об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Вовлечение указанного объекта в гражданский оборот предопределило необходимость его закрепления в качестве недвижимости. Таким образом, с 1 января 2005 года, законодатель дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ новым объектом недвижимого имущества - объектом незавершенного строительства^. Но, введение в статью положений об этом объекте как недвижимости, так и не разрешило споры о нем, поскольку законодателем, до сих пор не определена его юридическая природа. Отсюда возникают правовые проблемы, связанные с установлением момента возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, определения права собственности на него и государственной регистрации.

В последнее время возросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых является объект незавершенного строительства. Потребности экономического оборота рассматриваемого объекта привели к возникновению новых проблем, не получивших отражение ни в законодательстве, и не нашедших единого мнения в доктрине гражданского права. Отсутствие единого научного подхода к определению недвижимого имущества, противоречия в действующем законодательстве относительно оборота объектов незавершенного строительства, приводят к выявлению на практике многих нерешенных вопросов.

Данное обстоятельство предопределяет необходимость комплексного исследования категории «объекта незавершенного строительства», что послужит развитию законодательства, регулирующего оборот недвижимости и формированию единого подхода в судебной практике.

Степень научной разработанности проблемы и теоретическая база исследования. Проблемы правового регулирования отношений по поводу объекта незавершенного строительства становились предметом внимания

1 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЭ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39. многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, О.М.Козырь, В.А. Лапач, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов и другие ученые.

Справедливости ради нужно упомянуть о значительном повышении интереса в современной юридической литературе относительно объекта незавершенного строительства, что отнюдь не исчерпало теоретических и практических проблем связанных с указанным объектом недвижимого имущества, поскольку, единственным фундаментальным исследованием, посвященным непосредственно объекту незавершенного строительства, является диссертация Д.С. Некрестянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005).

Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:

- дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;

- ученых-цивилистов советского  периода: М.М. Агаркова,

A.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса,

B.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;

- российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача,О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.

Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.

Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды многих ученых-цивилистов. Среди них особое место занимают работы:

- дореволюционных ученых-цивилистов: А.Г. Гойхбарга, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, В.И. Покровского, И.А. Синайского, Г.Ф. Шершеневича;

- ученых-цивилистов советского  периода: М.М. Агаркова,

A.В. Бенедиктова, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, О.С. Иоффе, А.В. Карасса,

B.К. Райхера, Б.Б. Черепахина;

- российских ученых-цивилистов: В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.П. Камышанского, В.А. Лапача, О.Г. Ломидзе, А. А. Маковской, Е.Ю. Петрова, Ю.В. Романец, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, В.А. Тархова, Л.В. Щенниковой и других.

Практическую основу исследования составляет судебно-арбитражная практика разрешения гражданских дел, связанных с объектом незавершенного строительства и постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ.

Цель исследования заключается в выявлении специфических особенностей такого недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства, а также в изучении теоретических и практических проблем, возникающих в связи с установлением права собственности на него и в разработке соответствующих теоретических рекомендаций.

С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

- сформулировать теоретически обоснованное определение объекта незавершенного строительства.

- определить специфику правового  положения объекта незавершенного  строительства.

- исследовать и обобщить основные  подходы к понятию недвижимого  имущества.

- рассмотреть спорные вопросы, связанные с определением собственника объекта незавершенного строительства.

- проанализировать правовую природу  права подрядчика на объект  строительства, возводимого по договору  строительного подряда, и показать  его взаимосвязь с правами  заказчика.

- исследовать вещное право застройки, как специфическое основание приобретения права собственности на объект незавершенного строительства.

- выявить пробелы в правовом регулировании и специфику применения законодательства о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.