Право общей долевой собственности

Таким образом, следовало  бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая  тем самым, что объектом права  на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Особого внимания при анализе  данного определения требуют  критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории  вещей.

Первый критерий основан  на естественной природе происхождения  вещей, таких как, например, участок  земли. Данный критерий не вызывает никаких  возражений. Более того, следует  признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле  вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское  законодательство рассматривает любую  вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском  обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению  недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения  недвижимости является прочная связь  вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в  пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Признак прочной связи  с землей является определяющим, и  это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи  строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью".

У некоторых современных  ученых названный критерий также  вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская  считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению".

Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его  по бревнам, сложив на новом месте  заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении  леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо.

Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический  критерий, относя к недвижимым вещам  те объекты, которые по своей природе  движимы, но их роль в гражданском  обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим  недвижимости. Это воздушные, морские  суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной  регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть  идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Некоторые авторы считают, что  государственная регистрация еще  не свидетельствует о наличии  статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной  скот тоже регистрируются, но недвижимостью  не являются. В данном случае следует  согласиться с Е.А. Сухановым, который  совершенно справедливо указывает  на различие государственной регистрации  прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение.

Объектом гражданских  правоотношений является не только недвижимое, но и движимое имущество вещи.

Наш мир как единый и  непрерывный материальный континуум  сплошь состоит из вещей. Именно они  стали нашими постоянными спутниками по жизни, традиционно обеспечивая  повседневный и привычный комфорт.

Прежде всего, заметим, что  сам термин "вещь" многозначен  и имеет, как минимум, бытовую, философскую  и юридическую интерпретации. Так, с обыденных позиций вещи воспринимаются как «отдельные предметы, изделия».

Первый юридический признак  вещи - доступность обладанию.

Современная учебная литература постулирует, что предметы, на данном этапе развития человека для него недостижимые, интеллектуально и  физически им не контролируемые, вещами с точки зрения права не являются.

Нередко бывает, что те или  иные предметы материи можно осязать  в непосредственной близости, например, воду в океане, воздух в комнате. Смысл тут кроется в другом. Если их нельзя точно обособить от других предметов, изолировать от внешнего мира или предметно индивидуализировать, вещами их тоже признать нельзя. Наоборот, природный газ в баллоне, вода в канализации или цистерне являются обособленными объектами и поэтому, будучи доступными обладанию человека, становятся вещами. Состояние, в котором  вещь будет обособлена от остального материального мира и, следовательно, доступна человеческому обладанию, можно назвать дискретным.

Даже на международно-правовом уровне закреплено, что поскольку  дикие животные, например морские  биоресурсы, находятся в естественной среде обитания и не обособлены от нее, они не являются вещами, то есть объектами чьего-либо права.

Второй юридический признак  вещи - материальность.

Прежде всего отметим, что в последнее время возросло количество дискуссий о возможности  существования в российском гражданском  праве так называемых бестелесных  вещей. Особенно настоящий всплеск  обсуждений дефиниции вещи пришелся на момент последней кодификации  гражданского законодательства. К сожалению, сам Гражданский кодекс РФ из-за некорректной, на наш взгляд, редакции некоторых своих норм (ст. 128) дал  почву для подобных споров.

Однако в литературе можно  встретить и иную позицию. Так, А.П. Сергеев пишет: «Важнейший признак  вещей, благодаря которому они и  становятся объектами гражданских  прав, заключается в их способности  удовлетворять те или иные потребности  людей. Предметы, не обладающие полезными  качествами либо полезные качества которых  еще не открыты людьми: объектами  гражданско-правовых отношений не выступают».

Данная позиция выражает потребность в выделении еще  одного конститутивного признака вещи - ее ценности (полезности). Условно  это можно назвать аксиологическим  подходом к вещи. Его суть состоит  в том, что предметы, не обладающие ценностью (полезностью), вещами не признаются.

Эта мысль теоретически верна, однако, на наш взгляд, надо учитывать, по крайней мере, три следующих  обстоятельства.

Во-первых, сама категория "ценность" носит личностный, субъективный оттенок. Это, согласно терминологии теории аргументации, оценочное, ситуативное понятие, не могущее быть эффективным критерием.

По мнению цивилистов, уже  сейчас "останки человека и отделенные от его тела части являются вещами". Договоры об отделении частей тела или взятии крови, а также об изъятии  внутренних органов после смерти уже признаются действительными, если не нарушают основ публичного правопорядка.

Во-вторых, в нашем быту существует множество предметов, не обладающих очевидной для многих ценностью: любительские фотографии, старая ветошь, черновики, сломанная шкатулка, никому не нужная деловая переписка.

Наконец, в-третьих, ГК РФ уже  в первой статье подчеркивает, что  гражданское законодательство исходит  из свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости  беспрепятственного осуществления  гражданских прав. Постулируется, что  граждане и организации приобретают  и осуществляют их своей волей  и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении  любых не противоречащих законодательству его условий. Таким образом, никто  не может запретить продать, скажем, старый ботинок, если у кого-то имеется  на него спрос.

Таким образом, объектами  права общей долевой собственности  может быть абсолютно любое имущество, его характер количество зависит  только от субъекта права собственности.

 

ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ, ПРЕКРАШЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ  СОБСТВЕННОСТИ. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКА

3.1 Приобретение права  общей долевой собственности

 

Способы приобретения долевой  собственности предусмотренные  гражданским законодательством  весьма различны мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся. Прежде всего, это создание хозяйственного товарищества, товарищества собственников жилья, крестьянского (фермерского) хозяйства, вступление в наследство.

В соответствии со ст. 7 Закона об ООО, участниками общества могут  быть граждане и юридические лица. Несколько граждан - сособственников  доли в ООО не могут выступать  как единый участник общества, каждый из них является участником ООО индивидуально. Соответственно каждый сособственник  доли в ООО персонально обладает имущественными (право на часть прибыли, право на ликвидационный остаток) и  неимущественными правами (право на информацию, право на участие в  управлении). Реализация этих прав, однако, имеет особенности, установленные  нормами гражданского законодательства.

Исходя из толкования ст. 247 ГК РФ сособственники доли в ООО  могут заключить соглашение о  порядке реализации прав участников ООО, в том числе определить, кто  из общих долевых собственников  будет осуществлять правомочия по голосованию  на общем собрании участников общества, либо назначить общего представителя (такая норма есть в Законе об АО). При отсутствии указанного соглашения сособственникам доли участия придется каждый раз при голосовании заключать  специальное соглашение. Соглашение о порядке пользования общим  имуществом является сделкой и может  быть заключено в письменной форме.

Имущественные права участника  ООО на часть прибыли ООО и  на ликвидационный остаток реализуются  исходя из принципа равенства долей  сособственников, если иное не установлено  соглашением между ними. В случае с наследниками или супругами участники общей собственности получают равные доли прибыли или равные части ликвидационного остатка.

В соответствии с п. ст. 290 "Общее имущество собственников  квартир в многоквартирном доме" ГК РФ собственникам квартир в  многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности:

- общие помещения дома,

- несущие конструкции  дома,

- механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или  внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (см. п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Так мэрия г. Тольятти обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "ПОЛ-строй" о взыскании задолженности по арендной плате согласно договора аренды нежилого помещения № 4823/а от 01.02.2000 г., и пени за просрочку оплаты (договорная неустойка) за период с 11.02.2000 г. по 30.06.2001 г.

По договору № 4823/а от 01.02.2000 г. Комитет по управлению имуществом г. Тольятти предоставил в аренду ответчику часть нежилого помещения  жилого дома (проходной подъезд N 2) по адресу: г. Тольятти, Ленинский проспект,27, общей площадью 25,7 кв. м для использования  под офис предприятия по ремонту  и отделке помещений сроком с 01.01.2000 г. по 31.12.2000 г.

Из материалов дела усматривается, что квартиры в указанном жилом  доме находятся в собственности  граждан.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Подъезд многоквартирного жилого дома является в силу указанной нормы  помещением общего пользования, принадлежащим  собственникам квартир на праве  общей долевой собственности.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Доказательств наличия соглашения всех собственников на передачу в  аренду части подъезда в деле не имеется.

Фактическое пользование  переданным по договору помещением со стороны ответчика не имело места, поскольку под офис помещение  им оборудовано не было. При таких  обстоятельствах ответчик не обязан возмещать истцу и плату за фактическое пользование помещением, переданным ему по ничтожной сделке.

Собственники квартир  для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).

Товарищество собственников  жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в  соответствии с законом о товариществах  собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ).