Право общей долевой собственности

Определенные затруднения  возникают в реализации кредитором права обращения взыскания по долгам должника - участника права  общей долевой собственности, т.к. "права и законные интересы кредитора  могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности  выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме  от продажи своей доли остальным  сособственникам".

Нам представляется, что  по смыслу ст. 255 ГК РФ кредитор не лишен  возможности в случае уклонения  должника от выполнения ранее направленного  ему требования самостоятельно обратиться к сособственникам с требованием  о купле - продаже доли. Таким образом, в любом случае отказ участников права общей долевой собственности  от приобретения доли должника - сособственника (по требованию самого должника либо кредитора) служит основанием для возникновения  у кредитора права обратиться в суд с требованием об обращении  взыскания путем продажи доли с публичных торгов.

Как уже отмечалось, законодатель правила о разделе не располагает  отдельно, а объединяет вместе с  правилами о выделе в рамках одной  статьи (ст. 252 ГК). Следовательно, рассмотренные  нами способы выдела доли: получение  имущества в натуре, выплата денежной компенсации - используются и при  разделе общего имущества.

Поскольку жилое помещение  относится, как правило, к числу  неделимых объектов, нельзя не остановиться на рассмотрении вопроса о способах раздела неделимых объектов.

Сложившаяся практика указывает  на два способа урегулирования взаимоотношений  сособственников. При неделимости  объекта права общей долевой  собственности раздел может быть осуществлен либо посредством передачи общего имущества одному из сособственников  с обязательством выплатить остальным  соответствующую компенсацию, либо путем продажи общего имущества  с распределением полученной от продажи  суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей.

Жилое помещение относится  к числу дорогостоящих объектов. Ввиду этого представляет интерес  проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности  двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию  за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован  в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества  и поэтому не согласен на его продажу  с тем, чтобы вырученную сумму  распределить между ними.

Совершенно очевидно, что  невозможно прекратить право общей  долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без  согласия всех сособственников.

Возникшие разногласия, по смыслу законодательства, могут быть урегулированы  судом путем установления первого  способа раздела имущества: посредством  передачи общего жилого помещения в  индивидуальную собственность заинтересованного  участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение  в индивидуальную собственность, необходимых  средств решение суда подлежит принудительному  исполнению посредством обращения  взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве.

Нельзя не обратить внимания на то, что такое решение вопроса  означает фактически принуждение остающегося  сособственника к покупке доли, принадлежащей  другому лицу. При этом обязанность  и размер выплаты устанавливаются  судом исходя из действительной стоимости  имущества и при отсутствии соглашения сторон. В отношении этой ситуации можно говорить о принудительном "наделении" собственностью, что  не всегда может приветствоваться сособственником, поскольку автоматически влечет увеличение его бремени содержания имущества.

Возникшая проблема, представляется, является результатом закрепления  в главе 16 ГК безусловного права  требования выдела своей доли посредством  выплаты денежной компенсации. Решение  законодателя, очевидно, дает преимущество интересам выделяющегося сособственника. Иное решение этого вопроса вряд ли возможно. С другой стороны, представляется разумным положение ГК 1922 года, в  силу которого еще до предъявления соответствующего требования о выделе участники общей долевой собственности  могли ограничить это правомочие своим соглашением и тем самым  оградить себя от появления такой  ситуации.