Право общей собственности: понятие и виды

  Скажем,  коллектив  авторов, подготовивших учебник  МГЮА «Граждан-ское право. Часть  первая»*, указывает на целесообразность  использования этих понятий; ссылается, по крайней мере, на судебную практику, где это имеет место.

  Другой точки зрения  придерживается  так называемая  «школа МГУ»,  представленная  учебником под редакцией  Е.А. Суханова (деканом юриди-ческого факультета МГУ).  

  Данная точка зрения полагает, что «…во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие идеальной доли, по существу, сводится к понятию доли в праве собственности, а понятие реальной доли представляется искусственным, поскольку далеко не во всех случаях общей собственности практически возможно выделение «реальной доли». О последней фактически можно говорить только в случаях, когда такая доля выделяется в натуре, причем в собственность, что ведет к прекращению общей собственности (на выделенную долю)»**.

  Автору курсовой работы более импонирует вторая позиция.

         И последний момент, который хотел бы отметить автор курсовой рабо-

____________________

*    Гражданское  право. Часть  первая.: Учебник  /  Отв. ред.  В.П. Мозолин,  А.И. Масляев.  -  М.: Юристъ, 2005.

      – 719 с.;

** Гражданское   право. Том I  ( под  ред. д. ю. н.,   профессора  Е.А.  Суханова)  -  М.: Волтерс Клувер,  2004. - 

      раздел IV,  глава 19.

 

 

 

14

ты,  говоря о праве общей собственности  в целом. 

        Важно обратить внимание на то, что право любого сособственника в праве общей собственности обязательно включает весь спектр его право-мочий на имущество, в целом (то есть правомочий владения, пользования и распоряжения). Невозможно допустить, например, чтобы у кого-либо из субъек-тов права общей собственности сумма правомочий складывалась бы, например, из более широкого, чем у других, правомочия пользования, но без права распо-ряжения (или наоборот, имелось бы  право распоряжения без права владения и пользования). Подобный подход не соответствовал бы элементарным нормам здравого смысла, на практике порождал массу конфликтов. Поэтому действующим законодательством предусмотрено обеспечение равных прав в части осущест-вления правомочий  участникам  права общей собственности.

     Таковой,  с точки зрения автора курсовой  работы,  может быть самая общая  характеристика содержания права  общей  собственности. 

 

       ВОПРОС № 3

 

                      ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

      3.1 ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ОСНОВАНИЯ  

                 ЕЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ.

 

 

         Содержание права общей долевой  собственности складывается из долевых правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, а также из правомочий сособственников по распоряжению своими долями. Доли, определяющие объем правомочий каждого из участников, обычно известны в момент возникновения правоотношения общей

собственности. Соглашением  всех сособственников может быть установлен порядок определения  и изменения их долей в зависимости от реального вклада в образование и приращение общего имущества (пункт 2 статьи 245 ГК РФ).

  Право общей долевой собственности возникает на  основании юриди-ческих фактов, указанных выше на стр. 11 курсовой работы. В большинстве случаев ими являются совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок,  прежде всего,   купли-продажи и договоров о совместной деятельности

 

 

 

15

(создания простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности сораз-мерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

  Согласно  статьи  247 ГК РФ,  осуществление  права общей долевой собственности  происходит по взаимному согласию  всех сособственников.

    В частности, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются, как указывается в этой статье  ГК РФ, по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет   право   на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать   от  других участников,  владеющих и  пользующихся имуществом, приходя-

щимся на его долю, соответствующей  компенсации*.

     В результате соглашения или решения суда может быть установлено, какой конкретно частью объекта недвижимости будут владеть лица, осу-ществившие принадлежащее им право требовать предоставления реальной части имущества во владение и в пользование в соответствии с их долей. Раздела  (выдела)   общей собственности при этом не происходит. Если, напри-

мер, часть здания, реально  выделенная в пользование сособственнику, будет уничтожена пожаром, доли участников общей собственности не изменяются. Они могут устанавливать порядок  владения и пользования сохранившейся частью здания соразмерно их долям.

     Режим использования общего имущества участниками договора прос-того товарищества (договора о совместной деятельности) устанавливается сторонами в договоре.

    Каждый   из  сособственников вправе самостоятельно распоряжаться

___________________________

* Разрешая    требование   об установлении порядка пользования общим  имуществом, суд вправе  учесть фак-

   тически сложившийся  порядок пользования имуществом, который  может точно не соответствовать долям 

   в праве   общей   собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную воз-

   можность  совместного  пользования  (пункт    37   постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума

   Высшего Арбитражного Суда РФ  от  1 июля  1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применени-

   ем части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; «Вестник ВАС РФ», 1996,  № 9.

 

 

 

16

лишь своей  долей в праве общей собственности. Распоряжение общим имуществом производится по согласию всех сособственников (пункт 1статьи 246 ГК РФ). Однако в отличие от споров по поводу владения и пользования общей вещью, рассматриваемых судом, правомочия сособственников по распоряжению ею решаются исключительно ими самими, и суду такие споры неподведомственны.

    Участники общей собственности могут продать вещь, подарить другому лицу, иным образом распорядиться ею. В результате акта распоряжения общей вещью право данных сособственников на вещь, как правило, прекращается. Однако сособственники могут передать общее имущество только в пользо-вание, например, по договору аренды, сохранив право общей собственности на него.

          Распоряжаться имуществом в целях достижения результата, предусмот-ренного  договором о    совместной деятельности, может любой из товарищей, 

если только «договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участ-никами договора простого  товарищества.  При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей» (пункт 1 статьи 1044 ГК РФ).

   При этом полномочия по распоряжению имуществом перед третьими лицами подтверждаются доверенностью сторон договора или самим пись-менным договором простого товарищества.

    Каждый   участник   общей  долевой собственности вправе по своему

усмотрению  продать, подарить, завещать, отдать в  залог свою долю, иным образом распорядиться  ею (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). На это согласия других сособственников не требуется. При отчуждении доли по договору куп-ли-продажи или мены постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ).

     В этой связи продавец доли обязан в письменной форме известить со-собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В извеще-

 

 

 

17

нии указываются цена продажи и другие условия. Если производится мена доли, в извещении указывается иной, вместо денег, эквивалент. В качестве эквивалента мены могут выступать вещи, ценные бумаги, имущественные права*.

          Доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки, она в этом смысле сродни вещи-принадлежности, которая следует судьбе главной вещи (статья 135 ГК). С переходом права собственности на жилье к другому лицу авто-матически переходит и право долевой собственности на общее имущество дома (пункт 2 статьи 290 ГК РФ). Продажа доли в праве собственности на квартиру осуществляется с соблюдением прав сособственников этой квартиры на пре-имущественную покупку.

         Распорядиться своей долей сособственник также может, потребовав пре-доставления ему части общего имущества, приходящейся на его долю, то есть выдела имущества в натуре.

  Каждый  участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья  249 ГК РФ).

3.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

       

          Почти   во   всех нормах ГК РФ главы 16 «Общая собственность» упоми-

наются   принадлежащие ее участникам доли. Статья 245 ГК РФ закрепляет

презумпцию  равенства долей участников общей  долевой собственности.

        Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь примени-тельно к общей долевой собственности, однако, по сути, она действует и в от-ношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю каждого собствен-ника, либо выделяющегося сособственника. Этот вывод находит подтвержде-ние в правилах пункта 1 статьи 39 Семейного Кодекса Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2

__________________

*  Конечно,  реально  сособственники  смогут  реализовать  право  преимущественной покупки, когда доля об-

    менивается на вещи, определяемые родовыми признаками. В иных случаях воспользоваться преимуществом

    в приобретении сложно и, как правило, невозможно.

 

 

 

18

января 2000 г.,  22 августа 2004 г., 28 декабря 2004 г.)*   (далее  –  СК РФ), от-носящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах пункта 3 статьи 258 ГК РФ, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила пункта 3 статьи 258 ГК РФ о равенстве долей членов крестьянского (фермерского) хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.

         В отступлении от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли   определя-

ются   в   зависимости  от вклада каждого в образование и прекращение общего

имущества. Этот вклад  может  быть определен не только в момент образования

общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функ-ционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора прос-того товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действо-вать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

          В развитие общих положений об определении размера долей пункт 3 статьи 245 ГК РФ предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собст-венности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее

общее имущество неотделимые  улучшения, то он может требовать  увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию  всех   сособственников. Так, они

могут договориться о  выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли