Право общей собственности: понятие и виды

___________________

*  СЗ РФ от  1 января 1996, № 1, ст. 16;  от 17 ноября  1997,  №   46, ст. 5243;  от  29 июня 1998,  № 26,  ст. 3014; 

    от 10  января  2000,  № 2,  ст. 153;  от  30 августа 2004,   № 35,  ст. 3607;  от  3 января  2005 г.,   № 1  (часть I),

    ст. 11.

 

 

 

19

собственника, который  внес улучшение, и так далее. При отсутствии согла-шения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осущест-вления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

3.3 ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

         Осуществление права   общей   долевой   собственности   составляют

принадлежащие сособственникам  правомочия  по владению, распоряжению и

пользованию общим имуществом (данные проблемы уже частично рассмат-ривались при изложении подпункта второго вопроса № 2 курсовой работы, но в общем виде). Каждый сособственник при осуществлении права общей собст-венности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет.      

            Выше уже подчеркивалось, что осуществление права общей собствен-ности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разно-гласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владе-нию и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. 

          Если   сособственники не договорились относительно владения и пользо-

вания общим   имуществом, то каждый  из   них, хотя бы оставшийся в единст-

венном числе, может обратиться в суд.

          Если же разногласия, как уже отмечалось, касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет значения, ка-

кой долей располагает  каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету  при распределении  приносимых общим имуществом доходов и плодов,

падающих на нее расходов и обременений (статьи 248 и 249 ГК РФ).

 

 

 

20

         Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локали-зируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь,  но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих по-

требительских нужд. Сособственник  имеет право на предоставление в его вла-

дение и пользование  части общего имущества соразмерно доле. Если это невоз-можно,  он вправе требовать от   других участников общей собственности соот-

ветствующей компенсации.

          В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет  силу   и  для   того  лица, к которому перейдет доля в общей собст-

венности.

        Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым свя-

зано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или 

более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи  или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (органом местного самоуправления), возникает спор,  за кем дом должен быть  зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный учас-

ток, или также и  за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных  споров с учетом следующих условий:

-   во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовые отношениями или являются посто-ронними для застройщика лицами;

             -    во-вторых, в   каких   целях    возводился дом: в целях обеспечения жильем

 

 

 

21

            принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;

-    в-третьих,   к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве сторо-

ны, надлежит привлечь орган, которые отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.

          Если  лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми

отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения, как  тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не

возражает против признания  дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков.  Суд может и не согласиться  с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собст-венностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

         Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто

займет  место сособственника,   отчуждающего свою долю. Вследствие указан-

ных и  иных обстоятельств, в законе специально закреплены правила, которые,

не  ущемляя    прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем,

обеспечивали бы, насколько  это возможно, интересы остальных  участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. При рассмот-рении  первого подпункта вопроса № 3  положения данной статьи уже коммен-тировались.  

          Множественность субъектов прав собственности сказывается и тог-да, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности.

          Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основа-ниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собствен-ности и выдел из нее.

          При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность

принадлежит   двум   участникам и один из них получает компенсацию за свою

 

 

 

22

долю, то общая собственность  прекращается и для другого, поскольку  он ста-новится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее.

          Основания  и  способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут

иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному

решению. Выдел доли из общей собственности  происходит не только по требованию выделяющегося  сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принад-лежащей    каждому   из   них  доли. Каковы бы не были основания и способы

раздела  и   выдела,    количественным  мерилом при определении размера иму-

щества, выделяемого в  натуре, либо размера компенсации  должен служить размер    принадлежащей   сособственнику доли. Раздел общей собственности и

выдел из  нее  должен происходить соразмерно принадлежащим сособственни-

кам долям.

         В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанав-ливает, что выплата ее участнику  остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем, в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника  незначительна,  в натуре ее выделить нельзя, и сособственник

не имеет существенного  интереса в использовании общего имущества, суд мо-жет и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собст-венности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособст-венник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 1 статьи 246; пункт 1 статьи 247; пункты 4 и 5 статьи 252 ГК РФ). В этом вопросе нормы ГК РФ не согласованы друг с другом, так как правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий.

        Между тем,   при выплате сособственнику вопреки его согласию компенса-

ции   вместо   выдела  доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой 

 

 

 

23

 собственностью  в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего он на таких условиях может и не желать.

        В заключении рассмотрения  вопроса № 3  автор курсовой работы считает целесообразным схематично показать основные проблемы содержания право-вого режима общей долевой собственности.

 

 

     

 

 

 

 

 

                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

24

         ВОПРОС № 4

 

               ПРАВО ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

   4.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

        Владение,   пользование    и    распоряжение имуществом, находящимся в

совместной   собственности,   осуществляется  по согласию всех ее участников,

которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имущест-вом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.  Согласие  сособ-ственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имущест-вом, кто бы из них ее не совершал.

      Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одно-му из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности  является недее-способным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сде-лок с его участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (неза-висимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или члена-ми семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, в соответствии  с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ)*, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. «Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовер-шеннолетний не проживает, если на момент приватизации  он имел на это по-мещение равные с собственником права» (данное положение включено в ста-тью 3 абзац 2 вышеупомянутого закона Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»**).

________________________