Право собственности на жилое помещение

Содержание

Введение……………………………………………………………………………………......…...3

Глава 1. Понятие права собственности  на жилое помещение. Понятие, виды и  правовой режим жилого помещения…………………………………………………….....…..6

1.1. Понятие права собственности на жилое помещение: в объективном и субъективном смысле………………………………………………………………………………………….……6

1.2. Понятие, виды и требования, предъявляемые к жилому помещению………………...……9

1.3. Правовой режим жилых  помещений………………………………………….......................14

Глава 2. Основания возникновения и прекращения  права собственности граждан  на жилое помещение……………………………………………………...........................................20

2.1. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение…………………………………………………………………………………….…...20

2.2. Основания прекращения  права собственности граждан  на жилое помещение………………………………………………………………………………………..26

Глава 3. Права и обязанности собственников  жилого помещения…………………….....32

3.1. Права собственников жилого помещения…………………………………………………32

3.2. Обязанности  собственника жилья……………………………………………......................40

Глава 4. Защита права собственности граждан  на жилое помещение…………….…...…42

Заключение………………………………………………………………………………….....…45

Список использованной литературы……………………………………………………….....48

 

 

Введение

Актуальность  темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции  России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный  уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное  питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным  названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция  к становлению и развитию различных  форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере  имеет, вне всякого сомнения, право  частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению  которого были беспрецедентно расширены  благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых  помещений. Перечень этих оснований  в последние годы был значительно  расширен, в первую очередь –  благодаря развитию как индивидуального  жилищного строительства, так и  строительства многоквартирных  жилых домов, что позволило стать  собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным  основаниям) права собственности  на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности  темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения  в обозначенной сфере, за последние  годы дополнилось целым рядом  новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались  общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного  права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью  настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие  жилого помещения;

2. выделить правовой режим  жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания  прекращения права собственности  на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую  основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

 

 

Глава 1. Понятие права  собственности на жилое помещение. Понятие, виды и правовой режим жилого помещения

1.1.Понятие права собственности на жилое помещение: в объективном и субъективном смысле

В Гражданском кодексе РФ¹ праву собственности, в том числе и на строения, жилые помещения, посвящен раздел II,включающий в себя такие подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, момент возникновения права собственности и многие другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная глава (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности (ст. 289 ГК), общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК).¹

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных для проживания, а также доля в жилом помещении.

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).²

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное господство собственника над жилищем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений ограничено законодательством: жилье используется только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК РФ). ³

Под распоряжением понимается право собственника определить юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При этом передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, но не может  при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут  быть только судом наложены временные ограничения. Вместе с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на жилье собственник в это время не может только распорядиться своей собственностью. Однако это ограничение носит временный характер — полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо он будет лишен собственности.

Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также и сама Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо одной квартиры.⁴

 

1.2. Понятие, виды и требования, предъявляемые к жилому помещению

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности  граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные  для постоянного проживания, а  также учтенные в качестве жилых  органами инвентаризационного учета⁵.

Действующее федеральное  законодательство не содержит определения  жилого помещения. В то же время оно  активно его использует. Нормы, а  также другие вопросы, связанные  с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает  жилое помещение в качестве объекта  как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном  ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку  охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает  ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию  самостоятельное юридическое значение.⁶

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть  жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое  помещение, – могут быть и самостоятельным  предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений  является жилой дом. Жилой дом  как объект права собственности  – это предназначенная для  удовлетворения потребностей людей  в жилье и пригодная для  постоянного проживания постройка  капитального типа, принятая в установленном  порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.⁷

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта  права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических  фактов. В первую очередь, это решение  соответствующего исполнительного  и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.