Право собственности на жилое помещение

Закон оговаривает условия  дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной  форме. Запрещается дарение от имени  малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением  подарков стоимостью до 5 МРоТ.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение  на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких  родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

Допускается установление обязанности  выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная  рента может быть установлена  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор на приобретение права  собственности на жилое помещение  под выплату ренты подлежит государственной  регистрации. Причем плательщик ренты  может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются  правила для купли-продажи), так  и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на имущество.

• Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

– по закону – наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все  имущество, если завещание (или часть  его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников  по закону. В первую очередь наследуют  дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед  и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники  второй очереди призываются к  наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или  при непринятии ими наследства, а  также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем  права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и  правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание  и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит  в собственность государства  и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных  отношениях с наследодателем.

– по завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание  должно быть составлено письменно с  указанием места и времени  его составления, собственноручно  подписано завещателем и нотариально  заверено.

• Приватизация жилого помещения

Приватизация  жилья - это бесплатная передача в  собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений  в государственном и муниципальном  жилых фондах. Передача жилья в  собственность оформляется договором  передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение  в собственность в установленном  порядке. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина  не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в  общежитиях, жилые помещения, находящиеся  в аварийном состоянии, в домах  закрытых военных городков, служебные  жилые помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход  права собственности не всегда влечет прекращение права пользования  жилым помещением, в отношении  которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым  помещением. Совершение иных сделок с  жилыми помещениями (заключение договоров  купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права  собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования  отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных  договоров может быть согласовано  условие о сохранении за продавцом  или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его  семьи).

Прекращение права собственности  происходит по основаниям, зависящим  и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.
2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:
• Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге – производится на основании решения суда)
• Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Если государственный  орган или орган местного самоуправления, обратится с таким требованием  в суд, и докажет, что использование  земельного участка в целях, для  которых он изымается, невозможно без  прекращения права собственности  на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость  сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок  за счет средств того, в чьих интересах  производится изъятие.

• Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов.
• Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.
• Реквизиция – возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении  действия обстоятельств, в связи  с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

• Конфискация – безвозмездное изъятие имущества в доход государства непосредственного объекта правонарушения. С 2003г. Может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

Национализация – обращение  в государственную собственность  имущества, находящегося в частной  собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в  результате принятия этого акта, в  том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры  о возмещении убытков разрешаются  судом.

 

 

Глава 3. Права и обязанности  собственников жилого помещения.

3.1 Права собственников жилого помещения.

Как уже  говорилось в первой главе, собственник  недвижимости в жилищной сфере имеет  право в порядке, установленном  законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе  совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

Выше  мы уже рассмотрели особенности  заключения и оформления договоров  купли-продажи, мены, дарения и наследования. В данной главе будут подробнее  рассмотрены договор аренды, найма  жилого помещения и договор залога жилого помещения.

Договор найма и аренды жилого помещения.

В статье 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года говорится, что собственник жилого помещения имеет право предоставлять гражданам квартиры, дома и иные помещения по договору найма или аренды жилого помещения.

Ранее российское законодательство, регулирующее жилищное отношение, не знало понятие договора аренды. По сути своей договор жилищного  найма является разновидностью договора имущественного найма (аренды). Но особая социальная значимость жилья и обусловленная  ей жилищная политика государства привели  к тому, что часть норм имущественного найма (аренды) отделилась, образовав  самостоятельный институт" Поэтому  в основном, отношение аренды регулировались Основами законодательства Союза ССР  и союзных республик, Гражданским  кодексом РФ и иными актами. Жилищный наем регламентировался Основами жилищного  законодательства Союза ССР и  жилищным кодексом РСФСР.

Таким образом, если в пользовании передавалось жилье, то заключался договор найма  жилого помещения в соответствии с нормами жилищной сферы, если же передавалось другое имущество, то заключался договор имущественного найма (аренды) по правилам, установленным гражданским  законодательством.

Термин  аренды раньше применительно к жилищной сфере не использовался. Положение  изменилось после 1992 года. В статье 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 года "О  приватизации жилищного фонда" указывается, что приватизации подлежат жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые по договору найма или аренды. В жилищном кодексе РФ, также были введены отдельные нормы, упоминающие аренду жилья. Однако, содержание понятия «аренды жилого помещения» до принятия закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» никоем образом ни в одном нормативном акте по жилью не рассматривалось.

По новому ГК РФ следует различать договор  социального найма жилого помещения, предоставляемого гражданам в государственном  и муниципальном фонде социального  использования, когда наймодателем является орган государственной  власти и местной администрации; и договор найма жилого помещения, принадлежащего к частному фонду, где  наймодатель - гражданин-собственник. В первом случае договор заключается  на основании и на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством. Второй же вид найма регламентируется, почти  полностью, Гражданским кодексом РФ, лишь с учетом жилищного права.²⁸

Законодатель  здесь заменил ранее существовавший вид договора найма жилого помещения, который был скорее социальным наймом в государственном муниципальном  фонде, более близким к аренде. Можно сказать, что гражданское  законодательство не предусматривает.  Для собственника жилья договор  аренды, но устанавливает практически  аналогичный ему договор найма  жилого помещения. Аренда применяется  лишь тогда, когда жилье переходит  во владение и пользование юридического лица, для использования его последним  только для проживания граждан, то есть, по целевому назначению. Однако, возникает  вопрос о целесообразности этого. Очень  не многим юридическим лицам придет в голову заключит договор аренды жилья гражданином владельцем, только чтобы использовать его для жилых  целей. Юридическому лицу для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административные помещения, но не жилье. Конечно, оно  может быть необходимым ему для  расселения своих работников, но и  в данном случае юридическое лицо действует побуждаемое не жилищной потребностью, а соображениями кадровой политики и соответствующему потребностями. Поэтому, более часто применяется  договор найма жилого помещения, осуществляемый собственником жилого помещения с гражданами.