Право собственности на жилое помещение

Правовой режим находящейся  в многоквартирном доме жилой  квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.²¹

Кодекс закрепляет два  важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей площади.²²

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное  из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит  второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников  жилья в многоквартирном жилом  доме. По сути, это означает, что соответствующая  доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности  на жилье, будучи неразрывно с ним  связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего  использования общего имущества  все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим  лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться  как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.²³

Важной особенностью жилья  как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность  считать это право обязательственным  правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с  ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых  его нарушений, от всякого лица, включая  и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).²⁴

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности  на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права  пользования этим помещением со стороны  членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как  бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что  сближает его с вещными правами. Практически это означает, что  при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим  ему жильем без согласия совместно  проживающих с ним членов его  семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании  и новому приобретателю (или иному  владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают  над обязательственными, что и  дает основания закону объявить его  вещным правом.

Более того, при наличии  в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и  законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья  ограничивается законом в своем  правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение

2.1 Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Традиционно способы возникновения права  собственности на жилое помещение  делятся на 2 группы:

I группа: первоначальные.

К этой группе относятся:

• Строительство жилого дома.

Жилым домом  считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и  объектом гражданских правоотношений.²⁵

Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и  предварительном согласовании места  размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного  земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом  должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией  на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь  несколько этажей, состоять из одной  или нескольких изолированных или  смежных комнат и других вспомогательных  помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и  правила и санитарно-гигиенических  нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает  с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства  и внесением в Единый государственный  реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о  правообладателях. Итак: правоустанавливающими  документами на жилой дом, построенный  на отведенном для этого земельном  участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального  жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение  договора.

• Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

Приобретательная  давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Добросовестно – это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать  об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что  владение правомерно.

Открыто – означает возможность доступа  к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими  нужных сведений.

Владение  должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим  собственным, или, что то же самое, в  виде собственности, без оглядки  на то, что у имущества есть собственник.

Право собственности  на жилое помещение возникает  у лица, приобретшего это имущество  в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество

Бесхозяйной является жилье, которое не имеет  собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности  на которое собственник отказался.²⁶

По заявлению  такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь  принята во владение, пользование  и распоряжение оставившим ее собственником  либо приобретена в собственность  в силу приобретательной давности.

• возможно, приобретение права собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой является недвижимое имущество:

1) созданное  на земельном участке, не отведенном  для этих целей в порядке,  установленном законом и иными  правовыми актами;

2) созданное  без получения на это необходимых  разрешений;

3) с существенным  нарушением градостроительных и  строительных норм и правил.

При наличии  любого из 3 перечисленных признаков  строение считается самовольной  постройкой. К самовольной постройке  не относятся: пристрой, надстрой, перестройка  и перепланировка.

Лицо, осуществившее  постройку, не приобретает право  собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод  участка под постройку от владельца  участка в установленном порядке. В противном случае самовольная  постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если  суд при разрешении спора между  ними признает право собственности  на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы  на постройку. Если сохранение постройки  нарушает права других лиц или  создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности  не может быть признано ни за кем  из указанных лиц.

Суд или  другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:

– когда  лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном  участке, но этот участок в установленном  порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

– когда  лицо осуществило постройку на земельном  участке, который находится в  собственности или в пользовании  другого лица

II группа: Производные основания возникновения прав собственности.

Производные основания – это те, при которых  происходит передача права собственности  на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.

К этой группе относятся:

• договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор составляется в Госрегистратуре  в письменном виде по установленной  форме, а именно: в нем указывается  расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом  товара, который она обязуется  передать, и покупателем товара, который она обязуется принять  в обмен.

Право собственности  на жилое помещение переходит  к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами. ²⁷

Если  недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная  передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной  регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной  квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.