Право собственности на жилое помещение

Десятилетиями, размер квартирной платы зависел  лишь от размера занимаемой жилой площади. Ни количество, ни «качество, подсобных помещений и мест общего пользования» в расчет не принимались.

В настоящее  время размеры ставок оплаты жилья  и ставок технического обслуживания жилого дома зависят от комфортности проживания, то есть от того, какими удобствами располагает дом. В отдельных  квартирах квартплата взимается  за общую площадь квартиры, включая  площадь вспомогательных помещений. Определению оплаты жилья могла  бы способствовать классификация всех жилых помещений по определенным категориям, в зависимости от места  расположения общей жилой площади , обеспеченности коммунальными услугами и т. д. Соответственно, оплата жилья  будет дифференцированной, исходя из того, к какой категории отнесено то или иное жилище. В основе всех расчетов стоит необходимость обеспечить возмещение всех издержек на содержание и ремонт жилья.

Ставки  оплаты жилья и коммунальных услуг  устанавливаются не произвольно, а  на основе утвержденных Комитетом РФ по муниципальному хозяйству Методике расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального  хозяйства и Методике определения  нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. Существующий порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищных фондов на переходный период сохраняется, и эти  затраты не включаются в жилищно-коммунальные услуги, оплачиваемые гражданами. Повышение  оплаты будет осуществляться одновременно с применением мер социальной защиты граждан. Им должны предоставляется  компенсации такой оплаты в пределах социальной нормы жилой нормы  и нормативов потребления коммунальных услуг. Компенсация (субсидии) представляют собой денежные средства, переданные гражданам в качестве помощи для  оплаты жилья в пределах социальной нормы жилой площади. Социальная норма площади эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, которые устанавливаются органами государственной власти субъектов  РФ, городов Москвы и Санкт-Петербурга в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности, состава семьи, типа жилых помещений и других факторов.

В системе  факторов, определяющих установленные  права семьи на получение субсидии для компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, основополагающее значение имеет также размер совокупного  дохода семьи. При исчислении среднего совокупного дохода в составе  семьи учитываются: супруги, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно  с собственником жилья, и оплачивающие жилье и коммунальные услуги по единому лицевому счету, а также иные лица, имеющие в соответствии с законами и другими правовыми актами равное с собственником жилья и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. ³⁷

При этом учитываются все виды доходов, подлежащие налогообложению. Министерство Труда  РФ предоставляет инструкции о порядке  исчисления среднего совокупного дохода семьи. Величина компенсации определяется как разница между принятыми  на данный период размерам платы за часть жилых помещений, занимаемых по социальной норме площади жилья, и коммунальных услуг в соответствии с нормативами их потребления  и предельно допустимыми расходами  граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного  бюджета. Максимально допустимая доля собственных расходов граждан в  пределах социальной нормы площади  жилья и нормативов потребления  коммунальных услуг устанавливается  на 1995 год- 16%, на 1998-20% к общему доходу семьи.

Субсидии  предоставляются нуждающимся гражданам  Городским центром жилищных субсидий через созданные в административных округах отделы или коммерческие организации на договорной основе. При расчете жилищных субсидий учитываются: размеры платы за наем жилых помещений  по ставкам для домов со всеми  удобствами, лифтом, не зависимо от материала  стен и наличия мусоропровода, размер платы за жилые помещения по ставкам  их оплаты для домов со всеми видами удобств, размер платы за коммунальные услуги, исходя из ставок оплаты услуг  за отопление, централизованное горячее  водоснабжение, газоснабжение и  т. д.

Субсидия  не может превышать фактически начисленную  оплату за жилье. Собственники, имеющие  более одного жилья или сдающие  жилые помещения в наем или  в аренду утрачивают право на субсидию. Субсидия назначается на основании  предоставления документов о составе  семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату услуг и совокупном доходе семьи, а также, на основании соглашения участника программы с отделом  жилищных субсидий и подрядчиком. Субсидия назначается семье сроком на год  с момента подачи заявления. Через  год проводится переаттестация получателей  субсидий, которая не отличается от процедуры первоначального оформления права на пособие. Через 6 месяцев после начисления или годичной переаттестации производится полугодовая упрощенная переаттестация. Субсидии предоставляются в безналичной форме и используются только для оплаты жилья. ³⁸

В условиях поощрения самостоятельности собственников  жилого фонда в решении вопросов содержания жилых помещений, их обслуживания и ремонта большое значение имеет  появление такой новой формы  объединение собственников в  жилищной сфере как кондоминиум. Впервые такое понятие было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политике» и затем было закреплено Временным положением о кондоминиуме, утвержденным указом президента от 23 декабря 1993 года. ³⁹

Кондоминиум - товарищество собственников жилых  поме1цений с установление условий  совместного владения и пользования  межквартирными элементами, лестницами, лифтами, крышами, коридорами и т. д. Такая форма владения, как кондоминиум, сближает собственников жилых помещений, повышает их ответственность друг перед  другом. Такая форма совместной собственности  широко распространена в Европе, а  начиная с 60-х годов и в США.

Члены кондоминиума совместно реализуют свое право  по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Предметом  деятельности товарищества является обеспечение  надлежащего состояния недвижимого  имущества, осуществление деятельности по строительству, реконструкции, эксплуатации и управлению жилищный фондом, бесперебойное  снабжение домовладельцев коммунальными  услугами, другие аспекты, связанные  с представлением и защитой интересов  домовладельцев. В собственности  данного товарищества не может находится  недвижимое имущество. Все недвижимое имущество, приобретенное кондоминиумом, является имуществом, находящимся в  общей собственности его членов. Правлению в товариществе предоставляется  право управления многоквартирным  домом, включая контроль издержек и  цен на услуги, оказываемые коммунальными и иными предприятиями, право выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

Затраты по содержанию дома в этом случае несет  товарищество как юридическое лицо. Члены товарищества - собственники квартир вносят плату в размерах и порядке, определенном уставом  кондоминиума. Доходы, полученные в  результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию  только на цели, являющиеся предметом  его деятельности и не подлежат распределению между домовладельцами.

Регистрация кондоминиума носит уведомительный характер с предоставлением органу местной администрации нотариально  удостоверенного устава. Права юридического лица товарищество приобретает с  момента получения регистрационного свидетельства.

Собственники  государственной и муниципальной  недвижимости в кондоминиуме, независимо от площади их объектов, не могут  иметь больше 30% общего числа голосов  в товариществе.

Высшим  органом управления кондоминиума является общее собрание. Во время его каждый член товарищества обладает количеством  голосов пропорциональным размеру  находящегося у него в собственности  жилья, исходя из соотношения 10 кв. метров жилой площади за один голос.

Общее собрание компетентно: вносить изменения "и  дополнения в устав кондоминиума, утверждение сметы расходов и  определение размеров обязательных платежей и взносов, передача третьим  лицам в пользование объектов общей собственности. ⁴⁰

Исполнительный  органом кондоминиума - Правление  оно вправе принимать решения  по всем вопросам товарищества, за исключением  отнесенных к компетенции Общего собрания.

Глава 4. Защита права собственности  граждан на жилое помещение

 Собственность  граждан на недвижимость в  жилищной сфере охраняется уголовным,  административным и гражданским  законодательством. Нормы гражданского  права обеспечивают, прежде всего,  правовое регулирование и охрану  отношений собственности при  нормальных условиях использования  собственником принадлежащего ему  имущества без нарушений его  прав. В случае нарушения прав  собственника, законодательством предусмотрена  защита права собственности. 

Как и  охрана, защита права собственности  граждан на жилое помещение, осуществляется различными отраслями права, которые  часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая дело о хулиганских действиях, происходивших на квартире, вправе рассмотреть гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.

Существуют  два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые  требования, если имущество имеется  в натуре или его можно восстановить. Выше отмечалось, что жилые помещения  специфический объект права собственности, жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его  воли, незаконного изъятия, незаконного  заселения или незаконного препятствования  в осуществлении права. Самый  распространенный вид вещно-правовой защиты - это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему несобственйику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ⁴¹

Лицо, являющееся не владеющим собственником, выступает  в гражданском процессе истцом, оно  доказывает , что ответчик незаконно  владеет жильем. Предметом вендикационного  иска, в рассматриваемой ситуации, являются жилые помещения, которые  по незаконным основаниям выбыли из владения собственника. Нет оснований для  такого рода иска, если жилая площадь  была передана во владение не ее хозяину  на основе договора или в силу закона. Например, по наследству при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты.

Ответчики по вендикационным искам подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Данное деление позволяет различно подходить к вопросу об изъятии  жилого помещения исходя из проявления воли ответчиков. Добросовестный приобретатель  не знал и не должен был знать  о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело  права отчуждать его. Возможность  незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены так как право на жилье возникает  либо при полном внесении паевого  взноса, либо по сделкам, предусмотренным  законом с обязательным нотариальным оформлением и регистрацией. Можно  привести следующий случай добросовестного  незаконного приобретения жилого помещения- при подделке нанимателем необходимых  правоустонавливающих документов и  отчуждении им незаконно занимаемого  помещения. ⁴²

Виндикационный  иск к незаконному добросовестному  владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно. Например, по наследству или по договору дарения. Такой владелец при возврате жилья  собственнику вправе требовать возмещения произведенных на ремонт и другие улучшения затрат.

Недобросовестным  является владелец который, например, самовольно вселился в квартиру или  приобрел ее по сделке, зная, что отчуждатель  не имел на нее права. В таких случаях  всегда вправе истребовать свое жилье, а также возмещение ущерба при  ухудшении его состояния.

По негаторному  иску собственник может требовать  устранения всякого нарушения его  права, даже если не было лишения владения(при  использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование  ими других собственников). Особенности  данного вида защиты в том, что  требования об устранении препятствий  можно предъявить только в момент нарушения прав собственника.

Наряду  с защитой правомочия пользования, негаторным иском защищается и распоряжение(исключение из описи при аресте имущества). Ответчиками  по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те организации и лица, в интересах которых наложен арест на имущество. К исковому заявлению по данным делам прилагается копия об аресте имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования(договоры дарения, купли-продажи, завещания).

Защита  прав собственников жилья также  осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения  одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего  исполнения договорных обязательств. Например, арендатор не произвел обусловленного договором ремонта помещения. Арендодатель может требовать либо производства ремонта от арендатора, либо произвести ремонт самому и возместить расходы за его счет. ⁴³