Право собственности на жилое помещение

Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы:

1. помещения  (строения) квартирного типа. В таких  жилых помещениях вся или преобладающая  часть площади состоит из квартир  или комнат, которые предназначены  для проживания семей; 

2. строения  типа общежития для временного  проживания учащихся, временных  рабочих и одиноких граждан;  строения дачного типа, приспособленные  для постоянного, круглогодичного  проживания (летние дачи к ним  не относятся).⁸

Жилые помещения  можно подразделить так же на два  основных вида:

1) предназначенные  для постоянного пользования,  т. е. рассчитанные на длительный  период их использования; 

2) временного  характера, т. е. построенные  для использования в течение  относительно непродолжительного  времени.

В нормативных правовых актах  мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также  жилой дом и различного рода хозяйственные  постройки (сараи, летние кухни и  т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой  дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать  как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной  вещью является земельный участок  с расположенным на нем жилым  домом, а хозяйственные надворные  постройки – вспомогательные  части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки  переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был  обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения  являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса  Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  ЖК РФ и федеральными законами.⁹

Для характеристики жилого помещения важно также  отметить выделение внутри помещения:

1) полезной (общей) площади, т. е. суммы  площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест  общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты  и др., и

2) жилой  площади, которая включает только  площадь всех жилых комнат, в  том числе площадь спальных  и столовых комнат, комнат для  игр, учебы и отдыха, а также  площадь утепленных террас и  веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого  дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.¹⁰

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых  помещений имеет исключительно  важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).¹¹

Порядок признания помещения  жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально  предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному  проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной  освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию  и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение  должно удовлетворять следующим  требованиям.

1. представлять собой  изолированное помещение.

Изолированными помещениями  являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При  этом изолированное помещение может  состоять из одной или нескольких комнат. ¹²

Не может быть признано изолированным помещением часть  комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. являться недвижимым  имуществом, т.е. объектом, перемещение  которого без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).¹³

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.¹⁴

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей  природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с  землей;

3. быть пригодным для  постоянного проживания граждан,  т.е. соответствовать установленным  санитарным и техническим правилам  и нормам, иным требованиям законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты  права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком  жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное  закрепление в ст. 40 Конституции  РФ, провозгласившей право граждан  на жилище и обязавшей органы государственной  власти и местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.¹⁵

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с  целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).¹⁶

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача  жилых помещений внаем под  различные офисы, конторы, склады, а  также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости). Такие ограничения  в реализации права собственности  на недвижимость касаются всех собственников  – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных  квартир, юридических лиц, включая  коммерческие и общественные организации, а также государственных и  муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок.¹⁷

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.¹⁸

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих  им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без  предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые  в соответствии с правилами жилищного  законодательства, а также размещать  в принадлежащих им жилых домах  какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как  следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного  рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку  помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного  запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения  по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных  законом положений надлежащего  осуществления права собственности  на жилое помещение влечет неблагоприятные  последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.¹⁹

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже  начавшееся (продолжающееся) использование  собственником своего жилого помещения  не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и  интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного  проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного  обращения с ним. Во всех трех указанных  случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом  местного самоуправления о необходимости  устранения допущенных им нарушений (в  том числе с установлением  соразмерного, разумного срока для  этих целей, включая необходимый  ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску  судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта  недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового  вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 ²⁰в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.