Право собственности

Использование в ГК термина  «убытки» вместо термина «равноценное возмещение» объективно расширяет  пределы обязанности государства, так как предполагает выплату собственнику не только рыночной цены изымаемого имущества, но и всех других расходов, явившихся прямым следствием нарушения субъективного права собственности (например, издержки, связанные с переездом), а также и упущенной выгоды.

При прекращении права собственности по основаниям, прямо предусмотренным в ГК РФ, которые были перечислены выше, предусматривается, по общему правилу, выкуп имущества у собственника. Выкупная цена устанавливается судом или определяется при продаже с публичных торгов. При этом суд должен исходить, по-видимому, из рыночной цены на аналогичное имущество.

Безвозмездное изъятие  имущества допускается только при  конфискации, которая является санкцией за совершение преступления или иного  правонарушения, и при обращении  взыскания на имущество собственника.

Одним из важнейших элементов  механизма реализации гарантий собственника является судебная защита. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Суд призван решить преимущественно две основные задачи: установить законность и обоснованность требований о принудительном изъятии имущества у собственника и определить выкупную цену. В качестве исключения допускается принудительное изъятие имущества в административном порядке: при реквизиции и конфискации. Но и здесь судебные органы играют важную роль, так как оценка стоимости реквизированного имущества и решение о конфискации, принятое в административном порядке, могут быть обжалованы в суд.

Особенностью прекращения права собственности при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам является то, что оно может быть реализовано и во внесудебном порядке в случаях, предусмотренных законом или договором.

3.3 Ограничение права собственности

В составе института  вещных прав, закрепляемого современным  гражданским правом России, обременения  и ограничения права собственности  представляются наименее изученным  юридическим феноменом, представляющим несомненный интерес, как с теоретической, так и с практической точек зрения. Исследование существенных свойств обременении и ограничений права собственности должно способствовать совершенствованию правового регулирования отношений собственности и практики применения действующего законодательства.

Поскольку ограничения права собственности существовали всегда, то вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда был одной из задач юридической науки. "Всякие ограничения права собственности, - утверждает К.И. Скловский, - неизбежно порождают весьма острые коллизии Не может быть ограничений без нежелательных последствий в принципе, ибо ограничение собственности - это ограничение свободы, автономии, самодеятельности лица, которые сами по себе - единственный источник благосостояния человека. Поэтому проблема ограничения права собственности - это проблема выбора наименее худшего, выбора из двух зол"²⁵.

В литературе распространен  взгляд, в соответствии с которым "ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных  законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества".

Обращает на себя внимание употребление двух терминов - обременение и ограничение. Закон позволяет трактовать их как синонимы. Понятно, что данное обстоятельство служит основанием для их отождествления и в юридической литературе. Однако все это, по нашему мнению, не должно означать полной идентичности обозначаемых ими понятий. Вероятно, по юридическому значению, форме и последствиям установления их и можно приравнивать друг к другу. Но из этого совершенно не следует вывод о тождественности их социальной и юридической природы. Обременение характеризует относительно стабильные элементы правоотношения: объект и содержание. Оно может сопровождать либо объект, либо субъективное право. Применительно к объекту любые права, существующие у кого-либо в отношении него, могут рассматриваться в качестве обременения данного объекта. И право собственности, и право оперативного управления, и право аренды неравным образом "обременяют" один и тот же объект, в отношении которого они установлены. В таком обременении, очевидно, нет особого практического смысла. Более реальным представляется мнение, в соответствии с которым в составе прав на объект одно. Право собственности выступает в качестве основного (первичного), а остальные выступают зависимыми от него и потому могут именоваться "обременениями" объекта (дополнительно установленными правами на объект).

Примечательно, что при  таком понимании "обременение  объекта" всегда выступает и как  обременение основного вещного  права на объект. Тем самым любое  право, устанавливаемое на объект в  дополнение к основному вещному  праву, обременяет и сам объект и основное право на этот объект. Обременение права (объекта) может носить производный (аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение и др.) или первоначальный характер (права члена семьи нанимателя, залог из закона и др.) Некоторые обременения могут быть как производными, так и первоначальными в зависимости от способа установления (сервитуты).

Одни из обременении  предполагают передачу права владения объектом (допуск к владению), другие заключаются в предоставлении возможностей пользования без передачи имущества во владение. Таким образом в числе прав субъектов, обременяющих право собственности на объект, с одной стороны выступают владельцы этого имущества, а с другой - лица, допускаемые к пользованию этим имуществом.

К обременениям, прямо  предусмотренным действующим гражданским законодательством, можно отнести сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду. Как известно, не все считают залог, доверительное управление и аренду вещными правами. Подобная позиция не соответствует закону, поскольку им предусматривается государственная регистрация таких обременении как прав на недвижимое имущество и отдельно - государственная регистрация соответствующих сделок с недвижимым имуществом. Хотя следует признать, что причина расхождений имеет более глубокие корни, чем это может показаться на первый взгляд. По нашему мнению, не существует никакого особого вещного права аренды, ни особого права доверительного управления. Речь идет о том, что соответствующие сделки порождают особые вещные права, в числе которых право владения, право пользования, право распоряжения, которые конечно же являются вещными правами в отношениях со всеми третьими лицами. Но эта проблема требует отдельного обсуждения.

Наряду с этим существуют ограниченные вещные права, которым  не соответствует ни одно из известных гражданскому праву понятий: права учреждений на имущество, полученное от разрешенной предпринимательской деятельности ("самостоятельное распоряжение"); незаконное добросовестное владение, права членов семьи собственника, нанимателя на жилое помещение; право пожизненного пользования жилым помещением. Кроме того, существуют вещные права, формально не относящиеся к числу обременении, но по существу своему представляющие особую разновидность производных, зависимых вещных прав, обременяющих право собственности. В числе таких обременении право хозяйственного ведения и оперативного управления, регистрируемые в качестве самостоятельных вещных прав на государственное (муниципальное) имущество, а также на имущество, находящееся в частной собственности физических и юридических лиц (право оперативного управления).

Обременения могут устанавливаться  либо законом, либо уполномоченными  органами в порядке, предусмотренном  законом, либо, наконец, самим собственником  в совершаемых им сделках.

Ограничение, напротив, относится только к существующему субъективному праву на объект. Оно не приводит к установлению нового права, хотя, конечно, "обременяет" субъективное право. Но это обременение в пределах вещного права. Ограничение может устанавливаться: как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению).

Прежде всего обращает на себя внимание многозначность термина "ограничение гражданских прав". В широком смысле под ограничениями  можно понимать вообще всякие границы, пределы, установленные на основании закона для осуществления субъективного права. К.И. Скловский, например, полагает, что право собственности как частное право ограничивают из публичных интересов и предлагает различать технические ограничения (изъятие из права конкретных возможностей, ущемление полноты права собственности), общегосударственные, режимные ограничения (ограничение свободы собственника - например, установление исключительного административного порядка защиты права) и экономические ограничения (административное принуждение в сфере производства и обмена)²⁶.

В теории права высказан взгляд на необходимость разграничения  понятий "правовые ограничения" и "ограничения права". При этом под правовым ограничением предлагается понимать правовое сдерживание противозаконного деяния, установление в праве границ, в пределах которых действие субъектов считается правомерным, установление запретов, лишение лиц возможности действовать определенным образом и т.п. .

Ограничение права является с этой точки зрения частным случаем правовых ограничений, поскольку предполагают изменение (установление) его границ.

Одни границы установлены  законом и вопрос об ограничениях в таком их понимании сводится, как правило, к вопросу о пределах субъективного права и квалификации злоупотребления правом. Так, в соответствии с общими запретами и пределами гражданского законодательства граждане должны соблюдать основы правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); не преступать пределы осуществления прав, установленные в ст. 10 ГК РФ, осуществлять права разумно и добросовестно (ст. 10 ГК РФ), не нарушать принципы гуманности в обращении с животными (ст. 137 ГК РФ); не заниматься деятельностью, создающей опасность причинения вреда другим лицам (ст. 1065 ГК РФ).

Тем самым общий ограничитель свободы в реализации прав заключается: во-первых, в том, что нельзя осуществлять права с намерением причинить вред другому лицу, во-вторых, в недопустимости злоупотребления правом в других формах (хотя бы оно и не имело такой цели): в-третьих, в требованиях разумности и добросовестности к лицу, осуществляющему свое право.

В гражданском законодательстве существуют также специальные запреты  и пределы, адресованные определенным лицам и рассчитанные на определенные правоотношения.

Наряду с установленными в законе "едиными для всех границами осуществления субъективных гражданских прав" и закреплением общей обязанности осуществлять их надлежащим образом существуют ограничения адресного, ненормативного характера. Ими устанавливаются границы осуществления гражданского права конкретного лица. Такие ограничения являются либо следствием применения к собственнику (субъекту иного вещного права) мер воздействия уполномоченными государственными органами (арест имущества, изъятие имущества), либо результатом применения мер защиты стороной в обязательстве (удержание), либо, наконец, самоограничением вещного права (возложение).

Такова в общем, довольно схематичном виде логика соотношений  обременения и ограничения вещного  права. В ней сознательно не рассматривается вопрос о том, может ли обременение права считаться одновременно и его ограничением и наоборот.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Бесспорно всякие дополнительно установленные права ограничивают обладателя основного вещного права в осуществлении своих правомочий (права арендатора практически оставляют за собственником только право распоряжения и в очень ограниченных пределах право владения, как правило, совершенно лишая его возможности использовать объект).

Арендой, например, ограничивается и правомочие распоряжения, поскольку собственник в этом случае лишается возможности повторной сдачи имущества в аренду Данное обстоятельство можно считать главным основанием для расторжения второго договора аренды, поскольку арендодатель оказывается не в состоянии исполнить этот договор в части передачи имущества (ст. ст. 318, 620 ГК РФ). Напротив, нет никаких признаков, которые могли бы свидетельствовать о незаконности и соответственно ничтожности этой второй сделки. Аргументы, используемые в пользу такой оценки подобных действий в судебной практике и юридической литературе, кажутся нам лишенными доказательной силы.

Гораздо предпочтительнее в такого рода случаях выглядит предложение  использовать для такого рода сделок ст. 178 и 179. Однако, как известно, эти сделки относятся к категории оспоримых, да к тому же их признание таковыми установлено в интересах потерпевшей стороны, а в нашем случае - в интересах арендаторов. То обстоятельство, что сдаваемое в аренду имущество, являлось государственной собственностью, ничего в квалификации таких действий не меняет. Поэтому суд, признавая ничтожность второго договора аренды ввиду противоречия его ст. 168 ГК РФ, не мог считать такого рода обстоятельством один только факт сдачи в аренду имущества, уже обремененного арендой. Сами же арендаторы в обоих случаях настаивали как раз на исполнении арендных договоров.

Ограничение права может  выступать как возложение на его  субъекта дополнительной обязанности (запрет может быть рассмотрен как  абсолютная обязанность) и в этом смысле считаться его обременением. Тем не менее мы полагаем, что практический смысл разграничения этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать установление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений относится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет залогодержателю дополнительных прав на объект.

Таким образом необходимо в составе обременении недвижимости различать обременения вещного права (дополнительные, зависимые вещные права других лиц) и ограничения вещного права как "сужение границ" вещного права конкретного лица.