Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА 
 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 

студента  юридического  факультета на тему «Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством  Российской Федерации»

 
 

	Руководитель
	«Допустить  к защите» Заведующий кафедрой ___________                                               (подпись)
	«____»__________________ 200 г.

 
 
 

    Москва 2007 г. 

    ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ		3
Глава 1. Общие положения о договоре аренды недвижимого имущества
	1.1.Понятие недвижимого имущества	6
	1.2.Понятие договора аренды	13
	1.3.Правовые основы договора аренды	20
Глава 2. Правовое регулирование отдельных видов договоров аренды недвижимого имущества
	2.1.Правовое  регулирование договора аренды  земельного участка	29
	2.2.Правовое регулирование договора аренды здания, сооружения	39
	2.3.Правовое  регулирование договора аренды  предприятия	49
Глава 3. Практика разрешения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества
	3.1.Споры, возникающие  из договоров аренды зданий и сооружений	62
	3.2.Споры, возникающие  из договоров аренды земельных  участков	67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ		74
СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ		77

 

ВВЕДЕНИЕ 

    В настоящее время практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

    Правовому регулированию различных видов  арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится  к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Вместе  с тем, проблематикой данного  договора является то, что суды постоянно  дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Так, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

    Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет  не только определить новые подходы  к исследованию, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

    Степень научной разработанности проблемы. Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной  практике, что обусловлено распространенностью  данного договора в гражданском  обороте.

    Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др.

    В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, учебники гражданского права.

    Цель  и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

    Целью представленной работы выступает комплексный  теоретико-правовой анализ договора аренды.

    В связи с этим предполагается решить следующие задачи: - выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды; - определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике; - рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

    Объект  и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

    Объектом  научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая  категория и как правовое явление  социальной действительности.

    Предметная  направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

    Методологической  основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

    Общими  явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и  сравнения. В качестве общенаучных  методов, с помощью которых проводилось  исследование, использовались метод  структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

    Данные  методы позволили наиболее последовательно  и полно рассмотреть различные  аспекты материальной ответственности  работника в рамках цели и задач  исследования.

    Эмпирическая  база исследования построена на нормативном  материале и судебной практике.

    Нормативную основу составили: Конституция РФ, федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями судов.

    Научная новизна исследования заключается  в том, что оно представляет собой  одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области. 
 

Глава 1. Общие положения о договоре аренды недвижимого имущества 

1.1. Понятие  недвижимого имущества 

    В современное российское законодательство юридическое деление вещей на движимые и недвижимые формально  было возвращено Законом от 24 декабря 1990 года  «О собственности в РСФСР», в котором был установлен различный срок владения движимым и недвижимым имуществом для приобретения права собственности на это имущество. Но вопрос о том, какое имущество считать движимым, а какое недвижимым, остался нерешенным вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года. В п. 2 ст. 4 Основ определено, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимость по природе). В перечень того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

    Таким образом, в основу разграничения  имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для  российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению или, другими словами, критерий прочности связи с землей.

    Действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя, прежде всего, соответствующие  положения Гражданского кодекса  РФ. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 Кодекса. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

    Следует отметить, что в указанной статье помимо термина "недвижимые вещи" в качестве синонима используется термин "недвижимое имущество". Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество – это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также имущественные права.

    Помимо  ст. 130 ГК РФ вопросам недвижимости посвящены  и другие нормы кодекса. В качестве примера можно привести главу 17 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

    Следует иметь в виду, что в гражданском  законодательстве закреплены только самые  общие положения правового режима недвижимого имущества, которые  детализированы в земельном, горном, лесном, водном и законодательстве о градостроительной деятельности, а также в иных правовых актах.

    Поскольку к недвижимому имуществу относятся  морские, воздушные суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты, правовой режим недвижимого имущества регулируется также Воздушным кодексом РФ, Кодексом торгового мореплавания РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.

    Кроме норм материального права законодательство, регулирующее недвижимое имущество, включает в себя и нормы процессуального права.

    Из  определения недвижимости в ст. 130 ГК РФ, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих  экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика состоит в том, что это всегда индивидуально – определенная вещь. Даже стандартное здание – уникальная вещь, поскольку привязана к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения о договоре купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменим п. 3 ст. 424 Кодекса (где сказано, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

    Согласно  ст. 130 все объекты недвижимости могут  быть разделены на три группы: - объекты, недвижимые по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты); - объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению;         - объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

    Очевидно, в последнем случае законодатель исходил из того, что указанные  объекты управляются непосредственно  с земли (например, морские суда имеют  порт приписки).

    Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется: объекты незавершенного строительства специально добавлены в данный перечень, жилые помещения прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в действующем ЖК РФ.