Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

    Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным  статьей 619 ГК РФ. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Киселевска (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью «Радэк» (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения. Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды. Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее. Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок. Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены⁶³. 

3.2.Споры,  возникающие из договоров аренды  земельных участков

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Определением от 17.09.2003г. арбитражный суд принял к производству исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Киселевска (далее – Комитет) к предпринимателю Погосяну С.Р. (далее – предприниматель) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10.07.2002г. между истцом и ответчиком, путем вывоза или сноса находящегося на нем строения. 20.11.2003г. Комитет уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 с. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10.07.2002г. не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным. Решением суда от 15.06.2004г.⁶⁴, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2004г.⁶⁵, на предпринимателя возложена обязанность освободить спорный земельный участок. Суд установил, что 10.07.2002г. между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 кв.м., имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30.06.2002г. по 30.04.2003г. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель без законных оснований пользуется спорным земельным участком. При разрешении спора судом первой инстанции применены статьи 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15.06.2004г. без изменения. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Как предусмотрено п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах. Ст. 609 ГК РФ и статьи 4, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 года регистрирующим органом, расположенным на территории г.Киселевска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10.07.2002г. земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005. Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения⁶⁶.

    Требование  действующего законодательства о том, что при сдаче в аренду земельного участка должны быть определены его  границы (кадастровый план), для того, чтобы можно было определить какой  именно земельный участок подлежит передаче в аренду, по сути не всегда является обязательным. Так в моей практике было дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Киселевска к ООО «Промстрой» о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пене в сумме 823 128 руб. 25 коп. Основанием для обращения в суд явился договор аренды земельного участка № 4954, заключенный между выше указанными лицами. Согласно условиям договора аренды Комитет (арендодатель) предоставил ООО «Промстрой» в аренду земельные участки по пер. Луганский, 7, площадью 13 800 кв.м. и по ул. Ленина, 36а, площадью 2553 кв.м. Сумма задолженности по последнему земельному участку была признана представителем ответчика. Что же касается земельного участка по пер. Луганский, 7, то представитель ответчика просил в этой части признать договор аренды ничтожным в силу того, что кадастровый учет не проводился. Однако решением арбитражного суда Кемеровской области от 15.09.2006г. по делу № А27-11578/2006-1 исковые требования удовлетворены⁶⁷. Постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2006г. решение оставлено без изменения⁶⁸. Удовлетворяя исковые требования Комитета суд исходил из того, что отсутствие кадастрового плана на земельный участок по пер. Луганский,7 не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Как видно из материалов дела, площадь выше указанного земельного участка, переданного ответчику по договору аренды от 14.03.2005г. складывается из двух участков площадью 2 500 кв.м. 11 300 кв.м., изъятых у ООО «СФ «Киселевскшахтострой» и у ОАО «ШСУ № 5». На указанные земельные участки в материалах дела имеются кадастровые планы. Так общая площадь этих двух земельных участков в размере 13 800 кв.м. и была указана в договоре аренды и в акте приема-передачи земельного участка. 

    Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашения сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Слада» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.2004г. № 1015 за 2005 год и неустойки в общей сумме 797 525 руб. 66 коп. В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец уточнил требования, просил взыскать ООО «Слада» задолженность по арендной плате в сумме 662 345 руб. 69 коп., в т.ч. 343 731 руб. 32 коп. основного долга и 318 615 руб. 38 коп. пени. Решением от 25.01.2006г. иск удовлетворен частично⁶⁹. С ООО «Слада» в пользу Комитета взыскано 343 731 руб. 31 коп. основного долга и 44 685 руб. 07 коп. пени, а всего 388 416 руб. 38 коп. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2006г. решение оставлено без изменения⁷⁰. Как следует из материалов дела, между Комитетом и ООО «Слада» заключен договор аренды от 03.10.2004г. № 1015 земельного участка общей площадью 0, 4248 га для эксплуатации платной стоянки в микрорайоне Заозерного района г. Кургана сроком на 15 лет. Пунктом 2.3. договора аренды от 03.10.2004г. установлен размер арендной платы на 2005 год. В пункте 2.4. этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Ставки арендной платы исчисляются на основании ставок земельного налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» и ежегодно индексируются на основании федеральных законов. Судом установлено, что размер арендной платы за 2005 год рассчитан арендодателем на основании решения Кемеровского городского Совета народных депутатов от 21.05.2004г. № 223 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории г.Кемерово». В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 ГК РФ, пунктов 2.2. и 2.4. договора аренды от 03.10.1995г. № 1015 следует, что Комитет имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена. В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Взыскивая неустойку, суд исходил из того, что пунктом 2.5. договора аренды земельного участка от 03.10.1995г. № 1015 за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Судом факт наличия задолженности по арендной плате установлен. Учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, требование Комитета о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 44 685 руб. 07 коп. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения⁷¹.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Рассмотрев  в данной работе отдельные виды договоров  аренды, в частности договор аренды земельного участка, договор аренды здания и сооружения, а также договор аренды предприятия, как имущественного комплекса, мной были выявлены некоторые проблемы законодательного регулирования выше указанных договоров.

    В частности по законодательному регулированию договора аренды земельного участка выявлены следующие проблемы:  важной проблемой является определение соотношения гражданского и земельного отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

    Однако  гражданское право имеет приоритет  в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным  правом⁷², так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

    Согласно  п. 2 ст. 615 ГК арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

    Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК.

    Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).

    Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

    Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому  правила, которые устанавливает  п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.

    В отношении же правового регулирования  договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила  в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, а не специальные правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений".

    Специальные же правила о государственной  регистрации договора аренды нежилых  помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию и п. 2 ст. 609 ГК, и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 ГК. Между тем в ГК отсутствует подобное правило. Кроме того, такой подход едва ли целесообразен. Договор аренды нежилых помещений зачастую предполагает краткосрочное владение и пользование. Распространение на этот договор более жестких правил § 4 гл. 34 ГК об оформлении договора, арендной плате, о последствиях несоблюдения указанных условий крайне затруднило бы его заключение. Представляется, что в данной ситуации целесообразно внесение изменений в ГК и введение специального правила относительно государственной регистрации нежилых помещений в составе зданий и сооружений, подобного правилу п. 2 ст. 651.

    СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

    1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации [Текст] // Российская газета от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

    2. Российская Федерация. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации [Текст] : [от 24.07.2002 № 95-ФЗ] // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.

    3. Российская Федерация. Земельный Кодекс Российской Федерации [Текст] : [от 25.10.2001 № 136-ФЗ] // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3122.

    4. Российская Федерация. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации [Текст] : [от 07.03.2001 № 24-ФЗ] // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711.