Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

    Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ, Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ²² и в Земельном кодексе РФ²³. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

    В Земельном кодексе РФ вопросы  аренды регулируются главой IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1). В п. 1 ст. 20 ЗК РФ названы государственные органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

    Аренде  земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ. Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков²⁴». По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).

    За  арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

    Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна  норма, устанавливающая, что досрочное  расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

    Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

    Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом  РФ «О недрах», Закон РФ «О недрах»  от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004)²⁵. Водным кодексом РФ, Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005)²⁶. Лесным кодексом РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005)²⁷.

    Предоставление  в пользование названных объектов имеет ряд особенностей: а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров. Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов; б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией; участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора; предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования; в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

    Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация  отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

    Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности  отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с  общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

    Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

    Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества  каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005)²⁸.

    В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий).

    Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

2.Правовое  регулирование договоров аренды  недвижимого имущества

2.1.Правовое  регулирование договора аренды  земельного участка 

    Становление рыночной экономики в России и  введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение  рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации).

    Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю²⁹. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации³⁰.

    Земля как объект рыночных отношений имеет  многофункциональное назначение, поэтому  совершение сделок с земельными участками  регулируется конституционными нормами  и земельным правом, а также  гражданским законодательством  с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

    Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства. Аренда - это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды³¹. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности³². В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

    Арендные  отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем (См. приложение: договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 5510 от 21.02.2006г.). Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК³³.

    Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК.

      Статья 22 ЗК³⁴ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК "следует рассматривать как недочет юридико-технического характера"³⁵, так как "при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства"³⁶.

    Несомненно, "положения, касающиеся сдачи в  аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии"³⁷.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК).

    По  мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками³⁸. Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

    В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее  из самого договора и принадлежащее  арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам³⁹.

    Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду⁴⁰.

    Согласно  п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации⁴¹.

    В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).

    Нельзя  исходить из того, что аренда земли  является полной или частичной передачей  арендатору права самовольно хозяйствовать  на земельном участке.

    Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков⁴² возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель⁴³.