Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

    Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование  арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает  разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК - при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК - при уведомлении собственника). ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.

    Учитывая  изложенное, полагаю, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

    Договор аренды земельного участка может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В соответствии с гражданским законодательством  договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, досрочное расторжение договора земельного участка по инициативе одной из сторон вызывает большое количество споров в арбитражной практике.

    Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами прежде всего применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений. Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор). В нем нашли отражение многие важные положения, касающиеся расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

    Основания, по которым арендодатель вправе требовать  расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановлюсь на них подробнее.

    По  общему правилу по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда  арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ; 2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    В пункте 26 названного Обзора суд обращает внимание на то, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

    Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.

    Наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные  правила досрочного расторжения  договора, не исключает возможности  досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора).

    Согласно  п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной  из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

    В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что  судебная практика в настоящее время  исходит из того, что основания  досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

    Однако  то обстоятельство, что ч. 1 указанной  статьи в качестве оснований расторжения  договора предусматривает исключительно  нарушения условий договора со стороны  арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений: 1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора; 2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября 1998 г. N 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения". В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п. Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред"; 3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Однако  нарушение именно этого условия  чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

    Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, "необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства". Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.

    Если  после направления уведомления  о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.

2.2. Правовое  регулирование договора аренды  здания и сооружения

    По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

    В основе формирования специальных правил, позволивших выделить данный договор  в самостоятельный вид аренды, - специфичность его предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

    В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).

    Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

    Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом  или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Киселевска выступает арендодателем находящихся в муниципальной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами или физическими лицами на праве собственности.

    К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения  - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.

    Арендаторами  вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо для обеспечения их деятельности в качестве организации.

    Форма договора аренды здания и сооружения может быть только письменной. Более того, п. 1 ст. 651 ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.