Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества законодательством Российской Федерации

    Если  же здание, сооружение находится на чужом для арендодателя земельном  участке (к примеру, земля является государственной собственностью), арендодатель вправе передать в аренду стоящее на этом участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).

    Вопрос  о характере прав арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью  земельный участок в ГК не разрешен и должен быть определен в договоре согласно правилам ЗК о правах на землю. Если же и в договоре этот вопрос не урегулирован, то, очевидно, исходя (по аналогии закона) из правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК, при таких обстоятельствах к арендатору здания или сооружения переходит на срок аренды объекта право пользования соответствующей частью земельного участка.

    При продаже земельного участка, на котором  находится арендованное здание или  сооружение, другому лицу за арендатором  сохраняется право пользования  частью земельного участка, занятой  зданием или сооружением. Условия  такого пользования остаются существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653 ГК).

    Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты на случай неисполнения или ненадлежащего  исполнения определяются общими положениями  об аренде.

    Расторжение договора аренды зданий и сооружений также осуществляется согласно общим положениям об аренде.

2.3. Правовое регулирование договора аренды предприятия

    Положения ГК РФ об аренде (имущественном найме) предприятия в целом как имущественного комплекса не новы для российского законодательства.

    ГК  РСФСР 1922 г. содержал целый ряд специальных  правил (см. ст. 153, 162, 164, 171 и др.), призванных регламентировать имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества. ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. (ст. 21)⁵² и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (ст. 16)⁵³ вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

    Но  арендаторами вправе были выступать лишь определенные формирования - организации арендаторов, образованные трудовыми коллективами государственных предприятий либо их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. Тем самым договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия - особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

    Действующий ГК впервые в истории отечественного законодательства выделил договор  аренды предприятия в отдельный  вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия.

    Согласно  ГК по договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

    В правовом регулировании отношений  по аренде предприятия приоритетны  правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650) (далее - общие положения ГК об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках).

    В действующих нормативных актах  договор аренды предприятия рассматривается  как юридический факт, влекущий возникновение  обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит более основанием приобретения статуса предприятия, статуса особой организационно-правовой формы юридического лица⁵⁴.

    Выделение аренды предприятия (подобно его  купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие "на ходу", бизнес арендодателя.

    Важно заметить, что совершение данного  договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской  деятельности арендодателя, которая  осуществлялась на предприятии до его  передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

    Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

    ГК  не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава  этого договора, но предприятие - имущественный  комплекс, предназначенный для предпринимательской  деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

    Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается лишь в письменной форме  и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 и 3 ст. 658 ГК).

    В соответствии с общим правилом о  заключении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК) договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это  требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор⁵⁵.

    К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого  указания закона относятся предмет  договора и условие о размере  арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

    Предметом рассматриваемого договора является предприятие  в целом как особый вид недвижимости, единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что именно как предприятие может быть сдана в аренду не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Например, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица.

    Вместе  с тем известно, что сдача в  аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и  др.), осуществляется на основе общих  норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения предметов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют.

    Поскольку предприятие представляет собой  сложный объект, состоящий из разнообразных  элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов  имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований⁵⁶.

    В составе предприятия как арендуемого  имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

    Входящие  в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются  арендатору во временное владение и  пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором" (ст. 656 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате и применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам⁵⁷. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

    Впрочем, не все элементы имущественного комплекса  предприятия находятся в собственности  арендодателя. На случай, если арендодатель не является собственником имущества, в ст. 656 ГК установлено правило о том, что права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, определяющее их правомочия по распоряжению соответствующими объектами. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК) и земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).

    Наконец, не все имущество, указанное в  документах, удостоверяющих состав предприятия, должно быть передано арендатору. Поскольку  оборотные средства, права и обязанности  передаются не только "на условиях", но и "в пределах", предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия.

    Более того, при аренде предприятия, по общему правилу, не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) заниматься определенной деятельностью. Правило это диспозитивное, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами, но не договором. Если все же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по ремонту авиационной техники⁵⁸ (при условии, что арендатор при этом не имеет лицензии на подобные работы) арендодатель не освобождается от обязательства по выполнению указанных ремонтных работ.