Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………...3

 

Глава 1. Недвижимость в России: понятие, особенности, основы, проблемы……………………………………………………………………………………..5

1.1. Понятие недвижимости  и ее особенности, основания возникновения, проблемы понимания………………………………………………………………..5

1.2. Государственная регистрация  недвижимости: порядок проведения, особенности, проблемы……………………………………………………………..9

 

Глава 2. Договор купли-продажи  недвижимости: общая характеристика, особенности, проблемы правового регулирования и пути их решения………14

 

Глава 3. Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы……………………………………………………………………24

3.1. Купля-продажа жилых помещений……………………………………..24

3.2. Купля-продажа предприятий…………………………………………….30

 

Заключение…………………………………………………………………….36

 

Список  источников и литературы…………………………………………39

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность  темы исследования.  Кардинальные перемены политической и социально-экономической обстановки в России существенно изменили жизнь граждан. Конституция РФ закрепила ряд прав и свобод, позволяющих удовлетворить наши экономические, жилищные потребности, в частности, введением частной собственности как особого объекта заботы государства, установлением равенства всех форм собственности, заложив при этом фундамент для развития рыночных отношений. Реформирование нашей правовой системы сделало недвижимость товаром, участвующим в сделках купли-продажи, и нуждающимся в специальном регулировании. Поэтому государство должно установить необходимые механизмы и рычаги регулирования рынка недвижимости и всех сделок, совершаемых с ней. Соответственно и сам договор купли-продажи такого имущества является особой разновидность договора купли-продажи.

В течение длительного  периода тормозом в этом процессе выступала скудность правовой базы России, однако с введением в 1994 году Гражданского Кодекса, который стал базой договора, дело сдвинулось с мертвой точки. Специфику договора купли-продажи недвижимости отразил  себе и другой акт - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без которого сейчас не представляется возможным совершение этих сделок. К настоящему времени принят ряд актов, конкретизирующих те или иные положения договора, сформировалась своя судебная практика, позволяющая разобраться во всех аспектах договора и выявить проблемы, которые еще предстоит решить. Все вышесказанное является, мы полагаем, прямым доказательством актуальности представленной в курсовой работе темы.

Степень научной  разработанности. Представленная тема затрагивалась разными учеными, правоведами. К ним относятся: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич, О.И. Дерюшева, К.И. Магомедова, Е.М Чикобава и другие. Они рассматривали понятие «недвижимости», раскрывали его особенности, рассматривали вопросы пробелов законодательства о государственной регистрации договора купли-продажи, особенности правовых режимов жилых и нежилых помещений договора и пр. И, тем не менее, мы полагаем, что не все вопросы еще изучены, не все решения найдены, поэтому исследования в данной области продолжаются.

Объект и предмет. Объектом выступают общественные отношения, возникающие в процессе регулирования вопросов договора купли-продажи,  а собственной предметом — нормы о договоре купли-продажи недвижимости.

Цель и задачи. Целью  выступает изучение договора купли-продажи  недвижимости, выделение его особенностей и проблем, поиск путей их решения. Исходя из целей, были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи;

2. Выявить общую характеристику купли-продажи недвижимости;

3. Выявить особенности данного договора;

4. Найти и проанализировать пробелы законодательства и проблемы современного гражданского законодательства в части регулирования купли-продажи недвижимости;

5. Проанализировать и отразить особенности некоторых видов договоров купли-продажи недвижимости.

Теоретико-методическая база исследования. Основой курсовой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Эмпирическая  база исследования. Ее основу составляет федеральное законодательство (ГК РФ, ЖК РФ), пояснения к законодательству, учебная литература, статьи периодических изданий, монографии.

Структура курсовой работы. Данная работа обусловлена представленными целями и задачами исследования и состоит из введения, заключения, трех глав и четырех пунктов, списка источников и литературы.

 

Глава 1. Недвижимость в России: понятие, особенности, основы, проблемы

1.1. Понятие недвижимости и ее особенности, основания возникновения, проблемы понимания

 

Понятие недвижимости вошло  в гражданский и хозяйственный  оборот нашей страны сравнительно недавно. В период действия командно-административной системы недвижимость была только государственной собственностью. Только в ряде случаев допускалась собственность частная (жилые дома)¹. Однако в теории российского гражданского права этот вопрос рассматривался с точки зрения дореволюционного права России. Сам термин «недвижимость» появился довольно-таки поздно, в 1714 г. в Указах Петра I, и заменил собой ранее существовавшие положения о землях и строениях. Тогда же были устранены различия между вотчинами и поместьями, и прежде всего, под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все настолько прочно с ней связанное, что прерывание этой связи невозможно без нарушений вида и цели этой вещи². Недвижимостью признавали как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки, находящиеся под ней, например, шахты, а так же плоды, всякие растения, минералы, металлы, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало еще из римского права, а в его основе лежит еще и право собственности на землю, так как именно через связь с землей недвижимые вещи и определяются³. Такое деление находит широкое применение в законодательстве других стран, например, во Франции к недвижимости отнесены земля и строения, урожай на корню, леса, машины, инструменты, сырье, используемое на предприятиях, с/х орудия и другие вещи, хотя и движимые по природе физической, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. Все остальное – движимое имущество. Недвижимость так же по своей природе относится к сложной вещи, так как состоит из совокупности разнородных вещей, объединенных в единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости простой вещью является только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений, насаждений⁴.

В связи с развитием  рыночных отношений в РФ роль недвижимости в имущественном положении физических и юридических лиц значительно  воз-растает. Российский рынок отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих элементов, несовершенной законодательной базой. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала⁵. Нормативные правовые акты, принятые в конце XX века, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас можно говорить о ней как о товаре, повсеместно продаваемой и покупаемой. Недвижимость – это наиболее фундаментальный и основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Право собственности в  РФ является одним из конституционных  прав, охраняемое высшей юридической  силой Конституции РФ. Ст. 35 прямо указывает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а право частной собственности охраняется законом. Высшая ценность подчеркивается и тем положением, что никто не может быть лишен своего имущества кроме как по решению суда⁶. И даже в случаях принудительного изъятия имущества в пользу государства, оно должно быть возмещено собственнику равноценно.

Право собственности является базовым для ГК РФ, для сделок купли-продажи недвижимости, а недвижимость его особым объектом. Все правомочия с ней отличаются от аналогичных правомочий другими видами собственности⁷. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Кроме того, недвижимое имущество обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости, законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ правом собственности, в том числе  и на недвижимое имущество, обладают в равной степени граждане и юридические  лица. В их собственности может  находиться любое имущество, не запрещенное к этому законом⁸. Количество и стоимость такого имущества не ограничивается ничем, кроме закона.

Сделки по отчуждению недвижимого  имущества может осуществлять только лицо, обладающее им как фактически, так и на правовой основе. Закономерно и то, что собственник не должен доказывать своих прав при этом. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить⁹. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником. К.И. Скловский отмечает, что это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот¹⁰. Впрочем, было бы странным возложение такой обязанности на продавца законодателем. Для этого в государстве существуют механизмы исключения злоупотреблений при отчуждении имущества,  в частности к таким можно отнести систему Единой государственной регистрации прав — ЕГРП, построенную на принципе публичной достоверности.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений нового владельца — не только регистрация недвижимости и прав на нее, но и соблюдение требований по использованию таким имуществом, например, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, уплата налога на недвижимость.

Как уже отмечалось ранее, недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено длительностью пользования таковой и ее неисчезновением в процессе использования. Однако достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее продажи как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Таким образом, мы видим, что  спецификой недвижимого имущества  является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство. Непременным условием совершения сделок с недвижимостью является право собственности на нее, которое обладает в России конституционным статусом. Недвижимость как и право на нее является объектом особой защиты со стороны государства ввиду ее особого предназначения — удовлетворения потребностей человека в жилье или в коммерческих целях. Данная группа правоотношений специфична, на что указывает обязательная государственная регистрация. Само понятие «недвижимости» претерпело за несколько столетий ряд преобразований в его понимании. На практике возникает ряд проблем в регулировании недвижимости, а их решение по большей части возложена на суды, что будет раскрыто в дальнейшем в данной работе. Решение этих проблем – сложная, но важная задача.

 

1.2. Государственная  регистрация недвижимости: порядок  проведения, особенности, проблемы

 

С момента возрождения  рыночных отношений в период XX – XI в. в России начался развиваться рынок недвижимости. В связи с этим у общества возникла потребность в государственном органе, который бы активно регулировал деятельность участников этого рынка, определял методологическую и форменную базу регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей и интересов государства¹¹.

Изначально в России не было систем, позволяющих решить вышеуказанную проблему, поэтому главной идеей российского законодательства стало создание единой системы государственной регистрации, а так же накопление необходимого правового, научного, практического материала, которая проявилась, в частности в появлении законов, создании соответствующих федеральных служб и пр., о чем будет сказано чуть позже.

Однако прежде необходимо отметить принципиальное положение, которое  не прижилось в отечественном  законодательстве. Речь идет о нотариальном удостоверение сделок с недвижимостью. Оно не стало общим правилом для нашего законодательства, в этом и нет необходимости, при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации. Данное правило несет в себе ст. 551 ГК РФ, основой которого стали ст. 164 и ст. 131 ГК РФ, причем это требование является неоспоримым. В подтверждение отметим, что уклонение какой-то стороны от исполнения этого требования может повлечь за собой судебное вмешательство в виде вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности¹². Относительно формы данного договора, то он осуществляется в простой письменной (ст. 550 ГК РФ). В случаях ее несоблюдения, по общему правилу, сделка приобретет характер недействительности — такое жесткое требование предъявляет ГК РФ в качестве правового последствия. Некоторые ученые полагают, что в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой¹³.

Общее требование о регистрации, как уже отмечалось выше, закреплено в ГК РФ, однако вся процедура ее проведения устанавливается ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 от 21 июля 1997 г. (далее – «Закон о регистрации»). И если ранее регистрация являлась как бы придатком к форме сделки, то с «возвращением» оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Государственная регистрация — это юридический акт, который является единственным доказательством наличия таких прав, оспорить ее может только суд (ст. 2 «Закона о регистрации»)¹⁴. Своеобразным хранилищем в этом случае выступает Единый государственный реестр прав, в котором собрана вся информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, сведения о самих объектах и их правообладателях (ч. 2 ст. 12 «Закона о регистрации»)¹⁵.