Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы

Помимо, существенным условием договора является отражение сторон сделки. Так, в частности, наименование сторон в преамбуле должно быть полным, то есть указываются полностью ФИО, пол, гражданство, дата рождения, все реквизиты удостоверяющего личность документа, адрес места жительства или фактического пребывания. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то указываются так же полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации и орган, осуществивший регистрацию, адрес юридического лица и пр.⁵¹. Особенностью данного договора является обязательно указание лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть⁵²:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать  в помещении (ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматели жилого помещения  и постоянно проживающие с  ним граждане (ст. 667 ГК РФ);

в) арендаторы (ст. 617 ГК РФ);

г) лица, пользующиеся жилым  помещением в силу завещательного отказа.

Важным такое указание является потому, что в ряде случае для заключения сделки необходимо письменное согласие соответствующего органа. Например, органы опеки и попечительства дают согласие на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 4 ст. 292 ГК РФ), усиливая гарантии прав несовершеннолетних⁵³. Или другой пример, когда жилое помещение находится в совместной собственности супругов — в этом случае для покупки или продажи такой недвижимости необходимо нотариально удостоверенное согласие таких лиц (ст. 35 СК РФ)⁵⁴. Данные требования крайне важны, ведь и здесь существуют проблемы. В судебной практике сложилась позиция относительно споров возникающих при несоблюдении таких требований. В частности, в Обзоре судебной практики Приморского краевого суда и Управлении судебного департамента при ВС РФ приводится дело о признании договора дарения квартиры недействительным по заявлению бывшего супруга дарительницы, где суд ошибочно полагал, что требования ст. 35 СК РФ не распространяются на сделки по совместно нажитому имуществу, заключенные после расторжения брака. Суд поясняет, что расторжение брака по общему правилу не изменяет законного режима имущества супругов, и если при расторжении раздела имущества не производилось, то оно будет считаться общим. Соответственно для его отчуждения, в том числе и для купли-продажи необходимо иметь на момент совершения сделки нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего, в данном случае⁵⁵. Несоблюдение таких требований закона влечет недействительность сделки.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена. Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров  продажи недвижимости, подлежит государственной  регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор  продажи жилого помещения считается  незаключенным. То есть, мы можем наблюдать  еще одну особенность  - при купле-продаже  договор будет обладать юридической  силой только тогда, когда в ЕГРП будет внесена соответствующая запись об этом⁵⁶. Гос. регистрацию договоров должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ), и здесь необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это требование позволит исключить «двойные» продажи жилья, когда наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Регистрация сделки купли-продажи  жилых помещений оплачивается гос. пошлиной в соответствии с НК РФ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33), где за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения размер пошлины составляет для физических лиц – 1000 рублей, для организаций – 15000 рублей. На основании данных норм с учетом разъяснений Министерства финансов Российской Федерации (в частности, письмо Министерства финансов Российской Федерации от 01.04.2009 №03-05-05-03/02) за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, сторонами которого (продавцом и покупателем) являются физические лица, государственная пошлина должна быть уплачена следующим образом – продавец  отдельно уплачивает 500 рублей, покупатель также отдельно уплачивает 500 рублей⁵⁷. А в тех случаях, когда в качестве стороны выступают несколько лиц (участников общей долевой собственности), оплата пошлины производится с учетом деления ее размера на количество участников сторон (их 2) и количество участников общей доли собственности. Как и в общем порядке, необходимо наличие передаточного акта, а так же для сделок с жилыми помещениями необходимо представить кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества⁵⁸.

Подводя итог, мы делаем следующие выводы: жилое помещение является особым объектом недвижимости, выполняющим важную социальную функцию — проживание граждан. Требования к заключению договора предъявляются общие, но есть исключения — соблюдение требований к пригодности проживания, государственная регистрация как договора, так самого права собственности на жилое помещение. Нами были рассмотрены конкретные требования к состоянию имущества, к документам необходимым, были отмечены спорные моменты и мнение суда по их поводу и пр. Отметим, что сделки купли-продажи жилых помещений занимают наибольшее число от общего количества сделок купли-продажи недвижимости, а обуславливается это все более увеличивающейся потребностью граждан в жилье, поэтому исследование данного вопроса и разрешение возникающих проблем представляется актуальным.

3.2. Купля-продажа  предприятий

Другой разновидностью купли-продажи недвижимости является сделки, совершаемые в отношении предприятий. Основным регулятором таких сделок выступает пар. 8 главы 30, а так же общие положения купли-продажи из главы 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый в целом недвижимостью и используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, предприятие как объект недвижимости выполняет одну из вышеупомянутых функций, а именно коммерческую, в чем и проявляется специфика этого вида недвижимости. В состав предприятия входят все виды имущества, включая землю, сооружение, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, право на обозначения индивидуализации предприятия вместе с ее продукцией, работами, услугами и прочие исключительные права, предусмотренные законом или договором⁵⁹.

В целом, предприятие признается недвижимостью, именно поэтому является обоснованным применение и значение норм купли-продажи недвижимости в данном случае. Однако почему же законодатель выделил этот вид договора в отдельный параграф? Объясняется это спецификой и особой сложностью отношений⁶⁰, что вызывает необходимость специальной и отдельной регламентации договора купли-продажи предприятия. Как справедливо замечает О.М. Козырь, особое отношения законодателя к предприятию проявляется, во-первых, формально, то есть понятие «предприятия» не включается в определение «недвижимости», а выделяется в отдельную ст. 132 ГК РФ; во-вторых, это понятие неоднородно по своей природе и составляющим его элементам, и поэтому отнести его к объектам недвижимости можно только через выделение в специальный объект⁶¹.

Исходя из законодательного определения «предприятия» мы заметим, что при совершении сделки мы покупаем не просто какое-то огромное по площади здание, стоящее на земле, но и покупаем все индивидуализационные знаки и обозначения, покупаем или продаем долги, продукцию, весь инвентарь и оборудование. По отдельности, каждый этот элемент представлял бы собой то или иное движимое имущество или отдельный вид недвижимости, однако законодатель соединил это все в одну систему, именуемую предприятием. На практике вопрос об определении имущества, находящегося в составе предприятия для последующей сделки с ним имеет, принципиальное положение, ведь неправильное толкование этого понятия порождает некоторые проблемы. В 2011 году ФАС Поволжского округа разрешал спор о признании сделок с имуществом предприятия, повлекших продажу предприятия, недействительными. По 1 инстанции суд  предположил, что совершение нескольких сделок по купле-продаже движимого и недвижимого имущества предприятия в короткий срок явились продажей предприятия в целом, а они были совершены с нарушениями норм ГК РФ. Однако аппеляционный суд отменил решение нижестоящего. Недействительность сделки была признана только кассационной инстанцией, которая определила, что продаваемое имущество составляло единый имущественный комплекс, и соответственно, продажа предприятия должна была производиться в ином порядке⁶². Таким образом, мы видим, что вопрос об определении того, что является предприятием, крайне важен, а решением в данном случае будет выступать доскональное изучение норм и положений, характеризующих предприятие как имущественный комплекс.

В данном параграфе мы отметим ряд особенностей, характерных только для купли-продажи предприятий. Однако прежде, необходимо определить, что представляет собой договор купли-продажи предприятия. Под ним понимается соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 559 ГК РФ)⁶³. Исходя из положений статьи, мы можем выделить ряд условий и положений таких сделок. Так, в частности, предмет — предприятие, или иными словами, имущественный комплекс. Именно его специфика выступает главным квалифицирующим признаком выделения такой сделки в отдельный вид купли-продажи⁶⁴. При этом следует учитывать, что включение в имущественный комплекс прав требования и долгов подразумевает под собой ни что иное, как права требования и долги собственника предприятия по обязательствам, связанным с осуществлением экономической деятельности на нем⁶⁵. Само предприятие в нормальном понимании не может обладать никаким правами, обязанностями.

Существенным условие  договора является определение состава  и стоимости предприятия, что основывается на положениях проводимой инвентаризации (ст. 561 ГК РФ). Помимо акта инвентаризации должны быть составлены такие письменные документы, как бухгалтерский баланс, независимое заключение аудитора, перечень всех долгов с соответствующим указанием кредиторов, сроков и размеров их требований⁶⁶. В этой деятельности необходимо руководствоваться специальными правилами, предусмотренными в  методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательствах, где подробно установлен этот порядок. Они так же раскрывают понятие «имущество организации» - это средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы; и понятие «финансовые обязательства» - это  кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы⁶⁷.

Заключается договор обязательно  в письменной форме с обязательным приложением вышеуказанных документов, а сделка считается совершенной  только после достижения согласия между сторонами и последующей государственной регистрацией таковой. Несоблюдение требований или непредставление каких-то документов дает основание считать форму договора не соблюденной и  сам договор соответственно недействительным (п. 2 ст. 560 ГК РФ).

Содержанием договора выступают  права и обязанности продавца и покупателя. Специальные требования ГК РФ не выдвигает (действуют общие правила), однако пар. 8 предусмотрены некоторые их правомочий, которые возникают только в этих сделках. Права так же напрямую зависят от обязанностей сторон.

Во-первых, следует отметить, что главной обязанностью продавца выступает передача в собственность всего имущественного комплекса, а так же передача исключительных прав на средства индивидуализации, продукции, работ, услуг и права их использования. Не передаются лишь права и обязательства, полученные прежним собственником (продавцом) на основании лицензии, если иное не установлено законами (ст. 559 ГК РФ).

По аналогии с предыдущими  параграфами можно отметить, что  в законе не установлены прямо  обязанности продавца, однако они  вытекают из сущности ст. 559 и заключаются в обязанности принять и оплатить имущество по договору. Законодательно установлена двусторонняя обязанность непосредственных участников сделки по установлению всего комплекса имущества и составлении соответствующих актов, о которых уже упоминалось ранее.

Купля-продажа предприятия  всегда сопровождается уступкой требования и переводом долгов от продавца на покупателя — это еще одна особенность  такого договора⁶⁸. В связи с этим законодатель специально закрепил порядок уведомления кредиторов (ст. 562 ГК РФ). Сторона договора должна уведомить всех кредиторов о продаже предприятия до совершения такой сделки, а кредитор при этом должен дать свое согласие письменно на перевод долга. В противном случае, в 3 месяца можно требовать или досрочного прекращения, исполнения расчетов по долгу и требовать возмещения от продавца убытков, либо признания договора недействительным⁶⁹. Не предупреждение кредитора влечет солидарную ответственность сторон перед ним.

Исполнение договора осуществляется так же по передаточному акту, в соответствии с которым, после исполнения обязательства все риски случайно гибели или повреждения имущества перенаправляются на покупателя (ст. 563 ГК РФ). Неисполнение какого-либо из условий договора влечет негативные последствия по общим основаниям, а какие-то особенности могут быть предусмотрены законом или договором. Примером специального правила выступают последствия в виде уменьшения покупной цены предприятия, если продавец передал имущество ненадлежащего качества, причем права покупателя сохраняются за ним и в случае, когда последний знал о недостатках имущества, и в случае, когда он не знал о долгах, переданных ему (ст. 565 ГК РФ). Особым основанием расторжения такого договора выступает непригодность предприятия для коммерческой деятельности или для иных целей, в связи с которыми оно создавалось, в случае наличие в имуществе таких недостатков, которые как раз этому и препятствуют⁷⁰. Иные основания устанавливаются общими положениями купли-продажи, о которых мы так же упоминали.

Таким образом, в данном параграфе  нами были рассмотрены такие специфические  вопросы как определение понятия  «предприятия», отражены характерные  особенности такого особого вида недвижимости и специфические особенности  договора купли-продажи предприятия, были выделены некоторые проблемы, возникающие на практике при совершении сделок с предприятиями, подтвержденные примерами судебной практики, приведены  некоторые пути их решения.