Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы

 

 

 

Заключение

 

В Российской Федерации в  условиях рыночной экономики различают большое количество договоров, в том числе и куплю-продажу недвижимости. Специфичность самой недвижимости повлияла на возникновение ряда проблем в регулировании этих сделок, часть из которых была нами рассмотрена. Прежде чем их озвучить, нам хотелось бы отметить, что в данной курсовой работе мы проанализировали затронутые вопросы, так же попытались найти пути их решения, что являлось одной из задач данной работы. При этом, были взяты за основу нормы законов и судебной практики, что очень важно, так как в случае противоречий в законодательстве только суд дает их правильное истолкование. А отражение в работе разных точек зрения по теоретическим вопросам было полезно для формирования широкого кругозора и полноты понимания сущности и проблем данной сферы ГП. Теперь мы перейдем непосредственно к проблемам.

Во-первых, одной из них является проблема понимания «недвижимости». Следует отметить, что в различных странах и в различные периоды времени сложилась своя практика определения понятия «недвижимости», различны они у ученых, но объединяет все точки зрения неотъемлемая и прочная связь недвижимости с землей – эта ее главная особенность, которую и стоит учитывать при определении «недвижимости».

Во-вторых, много вопросов возникает при самой гос. регистрации  сделок. Это и защита добросовестных приобретателей, и защита покупателя и его собственности до гос. регистрации перехода прав на недвижимость, когда была произведена фактическая передача имущества, которая, к тому же, не совпадает с моментом регистрации самой сделки, и это судебная практика четко различает. Данные проблемы решаются именно судом, разрабатывая механизмы защиты участников сделки. 

В-третьих, была поднята проблема о том, возможно ли заключить сделку купли-продажи недвижимости с будущей вещью. Для решения этого вопроса мы руководствовались судебной практикой, которая разъясняет, что такое обстоятельство допустимо, так как прямо запрета ГК РФ не содержит. Такая сделка будет допустима, если объективно существуют условия на возникновение прав на недвижимость у будущего продавца. Для защиты покупателей в случае обмана суд должен будет установить наличие указанного имущества в реальности.

В-четвертых, на практике возникают споры с государственными и муниципальными предприятиями, действующими на праве хоз. ведения и оперативного управления по сделкам купли-продажи недвижимости. В тех случаях, когда вышеуказанные субъекты выходят за пределы своих правомочий, действуют без согласия собственника, суд в целях защиты последнего действует одинаково - признает сделку недействительной как ничтожной.

В-пятых, возникают вопросы  и при исполнении договора купли-продажи  недвижимости. А именно – при подписании передаточного акта, с которым по закону отождествляется само исполнение обязательств. Однако суды имеют свою точку зрения в этом вопросе - до момента фактической передачи имущества договор не будет считаться исполненным. Назревает еще проблема: как фактически передать то, что не передается в «нормальном» понимании? Скорее всего, доказательством такового будет передача "из рук в руки" ключей от квартиры, дома, возможность беспрепятственно попадать и находиться в помещении и т.п.

В-шестых, вопросы есть и в купле-продаже жилья. Например, много споров возникает в связи с несоблюдением требований о даче согласия компетентным органом (орган опеки и попечительства, если в помещении проживает несовершеннолетний), или иным лицом (заверенное нотариально согласие супруга на продажу помещения, если оно является совместно нажитым имуществом). Такого рода ошибки возникают в основном из-за правовой неграмотности граждан, что было доказано нами в рассмотренном ранее примере. В таких спорах суд придерживается позиции, что такое согласие должно быть всегда, независимо от рода отношений, связывающих людей. Иначе, сделка недействительна.

 В-седьмых, рассматривая некоторые виды купли-продажи недвижимости, мы отметили некоторые недочеты. В частности, нами был рассмотрен спор о незаконной продаже имущества предприятия, которое продавалось по частям, что является грубым нарушением, признанным решением суда. Сложность всего вопроса заключалась именно в определении состава имущества предприятия, которое само по себе представляет особый объект недвижимости. Для недопущения таких грубых ошибок, помимо передаточных актов, законодательно предусмотрены специальные инвентаризации и соответствующие акты, бухгалтерские балансы, заключения независимого аудитора, перечни долгов с обязательным указанием всех кредиторов и т.д. Соблюдение данных требований позволит определить размер, состав, стоимость всего имущества на предприятии, и конечно, устранить такие обманы имущества предприятия и сократить такие как указывалось выше обманы. В тексте работы были затронуты и другие особенности конкретно этого вида сделок, и в целом всех договоров купли-продажи недвижимости, однако повторять их все не стоит, мы лишь отметили наиболее сложные и существенные вопросы.

В целом, мы можем отметить, что недвижимость является основой  имущественного благосостояния и производственной деятельности граждан, поэтому важность понимания тех аспектов, которые были затронуты в данной работе, бесспорна. Купля-продажа недвижимости — один из наиболее распространенных видов договоров, следствием чего является повышенный интерес к этой теме со стороны законодателя, ученых, организация, граждан, и в то же время — большое количество проблем, возникающих в этой сфере. Мы считаем, что решение этих проблем — одна из главных задач нашего государства и общества, что и мы так же попытались сделать.

 

 

 

Список  источников и литературы

 

ИСТОЧНИКИ

А) Нормативно-правовые акты РФ

1.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2.«Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.

3.«Семейный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 № 223-ФЗ. // Российская газета, № 17, 27.01.1996.

4.«Гражданский кодекс Российской федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

5.ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

6.ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». // Российская газета, № 16, 26.01.2002.

7.«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ. // Российская газета, № 1, 12.01.2005.

8.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 № 47. // Российская газета, № 28, 10.02.2006.

9.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с Приложением). // Собрание законодательства РФ, 22.06.209, № 25, ст. 3052.

10.Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств». // Финансовая газета, № 28, 1995.

11.Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». // Российская газета, № 109, 21.05.2010.

12.Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». // Вестник ВАС РФ, 9, сентябрь, 2011.

13.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». // Российская газета (ведомственное приложение), № 55, 21.03.1998.

14.Обзор Приморского краевого суда и Управления судебного департамента при ВС РФ в Приморском крае от 30.06.2011 «Обзор судебной практики Приморского краевого суда по рассмотрению гражданских дел в кассационном и надзорном порядке в 1 полугодие 2011 года». // Бюллетень судебной практики, № 2(24), 2011.

 

ЛИТЕРАТУРА

А) Учебники и монографии

1.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. 462 с.

2.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: МГИУ, 2003. 294 с.

3.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 2010. 544 с.

4.Калпин А.Г., Масляев А.И. Гражданское право: Учебник. М.: Юристъ, 2002. 536 с.

5.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России. Договоры о передаче имущества. М.: Юристъ, 2008. 673 с.

6.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. 922 с.

7.Толстой Ю.К. Сергеев А.П. Гражданское право: учебник в з-х томах. М.: Проспект, 2005. 776 с.

8.Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. М.: Юристъ, 2001.  152 с.

9.Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. М.: ВШПП, 2001. 248 с.

 

Б) Статьи из периодических  изданий

1.Магомедов К.И. Особенности правового режима жилого помещения. // Семейное и жилищное право, 2011, № 4.

2.Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии. // Нотариус. 2011. № 4. С. 1-9.

 

В) Электронные и информационные ресурсы

1.Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 12.05.2010 № А74-2294/2009. // [HTML] http://www.alppp.ru/court/fas-vostochno-sibirskogo-okruga/05-2010/postanovlenie-fas-vostochno-sibirskogo-okruga-ot-12-05-2010-po-delu--a74-22942009-sud-per.html

2.Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2011 по дела № А57-21910/2009 «О признании недействительным договора купли-продажи имущества и применения последствий недействительности ничтожных сделок». // [HTML] http://www.consultant.ru/

3.Договор купли-продажи недвижимости. // [HTML] http://www.advokatum.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

4.Купля-продажа жилого помещения. // [HTML]  http://to46.rosreestr.ru/news/media/1107956/

¹ Калпин А.Г., Масляев А.И. Гражданское право: учебник. М., 2002. С. 54.

² Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. М., 2001. С. 17.

³ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 96.

⁴ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 2008. С. 25.

⁵ Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М., 2003. С. 46.

⁶ Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. 1993. 25 декабря.

⁷ Толстой Ю.К. Сергеев А.П. Гражданское право: учебник в 3 томах. М., 2005. С. 202.

⁸ «Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.

⁹ Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. М., 2001. С. 244.

¹⁰ Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 370.

¹¹ Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии. // Нотариус. 2011. № 4. С. 4.

¹²  «Гражданский кодекс Российской федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

¹³ Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. М., 2005. С. 120.

¹⁴ ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

¹⁵ ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

¹⁶ Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». // Российская газета, № 109, 21.05.2010.

¹⁷ ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

¹⁸ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». // Российская газета (ведомственное приложение), № 55, 21.03.1998.

¹⁹ ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

²⁰ ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

²¹ Чикобава Е.М. Правовые современные проблемы совершения сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Недействующие государственные гарантии. // Нотариус. 2011. № 4. С. 7.

²² Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с Приложением). // Собрание законодательства РФ, 22.06.209, № 25, ст. 3052.

²³ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Там же. С. 103.

²⁴ «Гражданский кодекс Российской федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

²⁵ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Там же. С. 104.

²⁶ «Гражданский кодекс Российской федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ. // Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.