Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы

Из вышесказанного мы можем  сделать вывод о том, что порядок, основания, правила, особенности регистрации составляют прерогативу только федерального законодательства, никакие исключения не могут быть предусмотрены подзаконными нормативными актами. Например, из сферы действия «Закона о регистрации» исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 1, 4). До принятия соответствующих законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе.  Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфере юрисдикции РФ независимо от их месторасположения.

Регистрация осуществляется органами юстиции по регистрации  прав на недвижимость. В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что из предусмотренных ст. 131 ГК РФ видов гос. регистрации недвижимости и сделок с ней выбрана государственная регистрация перехода права собственности по договору, которая не должна отождествляться с государственной регистрацией самого договора. Договор купли-продажи недвижимости имущества признается заключенным в момент таковой, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Важно отметить, что сам момент совершения сделки не совпадает с моментом перехода прав собственности на недвижимость, где последний, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, возникает так же после регистрации перехода прав собственности. Однако в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 60 пояснено, что отсутствие государственной регистрации права перехода собственности на недвижимое имущество не является основанием недействительности договора (хотя ГК и устанавливает иное). Если покупателю уже было передано имущество до такой регистрации, он все равно считается законным владельцем, имеющим право на защиту. Единственным ограничение в этом случае является наличие только права владения у такого лица и отсутствие права распоряжения им до момента регистрации¹⁶.

Таким образом, фактическая  передача прав собственности может  производиться и до государственной регистрации. Е.Ю. Валяина считает, что продавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т. к. отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК РФ). Мы видим, что в действительности возникает ряд проблем в правильном понимании моментов перехода права собственности, момента фактического обладания недвижимостью и пр.

Ст. 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательства (в данном случае от исполнения договора). Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии со ст. 401 ГК РФ. «Законом о регистрации» устанавливается месячный срок (иное так же устанавливается ФЗ) со дня подачи документов и заявления для регистрации прав на недвижимое имущество, где соответствующая обязанность ложиться на заявителя (п. 3 ст. 13)¹⁷ . Однако тут же усматривается некий правовой пробел,  который заключается в отсутствии срока подачи соответствующих документов, а точнее не определено прямо в какой момент должны быть поданы данные бумаги.   Так же и не предусмотрен срок, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации.

Как решение в целях обезопасить себя, не допустить «возникновения каких-то новых договоров» с конкретной недвижимостью, по поводу которой уже возникли правоотношения, можно посоветовать покупателю макс. сэкономить время между заключением договора и гос. регистрацией перехода права. Доводы суда здесь таковы (на примере Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, п. 7), что ВАС РФ поскольку спорное имущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом, а п. 3 вышеназванного «Обзора» обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ¹⁸. Зарегистрированное право собственности удостоверяется по закону соответствующим свидетельством в соответствии со ст. 14 «Закона о регистрации»¹⁹, а сами сведения (за некоторыми изъятиями) и государственная регистрация носят открытый  характер. На практике это порождает ряд недопустимых проблем, о чем в том числе пишет Е.М. Чикобава в своей статье. Это проблема фактической защиты прав добросовестных приобретателей. Согласно «Закону о регистрации» продавец должен предоставлять покупателю и соответствующему органу выписку из ЕГРП об отсутствии ограничений на продаваемое имущество на момент самой сделки, а вот сведения об изменениях после такой регистрации предоставляются в течение 5 дней (по ст. 33 - 14 дней было до 1.01.2012 года²⁰). За этот период недобросовестный продавец может обманным путем заключить с другими покупателями договоры купли-продажи и т.д.²¹. Таким образом, мы можем наблюдать незащищенность приобретателей. Данная проблема актуальна, и решение ее автор видит в регулировании единой правоприменительной практике, которая бы могла исключить такие нарушения, с чем в принципе мы можем согласиться, и на что указывалось немного ранее.

Конечно, тема гос. регистрации довольно обширна, и раскрыть ее досконально в данной работе не представляется возможным. В рамках представленной темы нам необходимо лишь уяснить существенные моменты самой ее процедуры, выявить некоторые проблемы, что мы и попытались сделать. На основе проведенного анализа можно определить следующее: все сделки с недвижимостью, в том числе и купля-продажа, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, действующей на основании соответствующего Положения²². Это требование к сделке обязательно. Конечно, законодательство о государственной регистрации несовершенно и имеет свои пробелы, в чем мы убедились на представленных примерах, поэтому следует обращать внимание и на судебную практику, которая позволяет правильно толковать нормы закона в каждой конкретной ситуации применительно к конкретным случаям сделок с недвижимостью. Процедура государственной регистрации относительно непростой процесс с точки зрения ее значимости в гражданско-правовых отношениях с недвижимостью, поэтому и возникают какие-то проблемы в понимании ее, однако они все равно постепенно решаются, предпринимаются соответствующие попытки, что опять же подтверждается различными Обзорами практики, статьями периодических изданий и пр.

Глава 2. Договор  купли-продажи недвижимости: общая  характеристика, особенности, проблемы правового регулирования и пути их решения

Нормы о договоре купли-продажи  недвижимости объединены в ГК РФ в  отдельном параграфе, что обуславливается  ее специфическим предметом, из чего вытекают и особенности данного  договора. Значение такого регулирования обуславливается и тем, что недвижимость как особый объект гражданских правоотношений, тесно связана с землей, однако сделки с ней могут совершаться в другом месте. В этом заключается практический смысл норм о купле-продаже недвижимости²³.

Под договором купли-продажи  недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ)²⁴. Родовая принадлежность этого договора к купле-продаже в общем смысле проявляется в том, что в части, не урегулированной законом по договору купли-продажи недвижимости, применяются общие положения норм купли-продажи²⁵. Но отметим, что в отношении недвижимости законодатель устанавливает более жесткие требования, обусловленные особым целевым назначение недвижимости, особенными свойствами недвижимого имущества.

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик  договор купли-продажи недвижимого  имущества является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Из легального определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)²⁶. Таким образом, закон говорит только о том, что в силу договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право (право собственности) на объект недвижимости не переносится. Таким образом, российская легальная формула продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи²⁷. В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа», и в частности пар. 7 (ст. 549 - 566 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости, что обусловлено следующими факторами:

- недвижимое имущество  обладает особой имущественной  и социальной ценностью, требующей  учета этих обстоятельств с  точки зрения необходимости повышения мер защиты этих объектов;

- недвижимое имущество  неразрывно связано с земельными  участками; поземельная недвижимость  в принципе является не перемещаемым  имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

- недвижимые вещи являются  индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет  на порядок и способы определения  их стоимости, а также условий оборота;

- недвижимые вещи являются  не потребляемыми вещами, которые  не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости  особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого  имущества и определяют специфику  предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально  различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилая недвижимость) целей, либо для извлечения прибыли (нежилая недвижимость). Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами ЖК РФ. В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества. Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, то есть воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов²⁸.  Существенными особенностями обладает и отчуждение таких специфических объектов недвижимости, как предприятия - имущественные комплексы.

Особый порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества  из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц производится в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которым устанавливается собственно сфера действия данных норм²⁹. Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, мы видим, в  нашей стране действует большое  количество норм, регулирующих отношения  по праву собственности, возникающие, в том числе, и при купле-продаже  недвижимости, а сама недвижимость обладает широкой сферой использования.

В рамках настоящей главы  нам важно понять основные положения  о заключении и расторжении договора купли-продажи недвижимости, порядок исполнения договора, содержание договора, правомочий сторон и их обязательства, в чем мы и попробуем разобраться.

Купля-продажа недвижимости — это договор, и очевидно, что  для ее заключения необходимо волеизъявление обеих сторон. Для правильного заключения такого договора необходимо учитывать специфику ряда положений о купле-продаже недвижимости, предусмотренные ГК РФ. В частности, для купли-продажи необходимо четко определить предмет договора, который является существенным условием его заключения. Недвижимое имущество, подлежащее передаче, должно точно устанавливаться, то есть должно характеризовать соответствующую недвижимость как индивидуально-определенный объект. Отсутствие таких данных является основанием не заключения договора³⁰. Нужно отметить, что Пленумом ВС РФ и Пленумом ВАС РФ разъяснено, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)³¹.

Другим существенным условием является цена и не согласовать ее стороны не могут. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается не заключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению (ст. 555 ГК РФ)³².

На практике иногда встает вопрос: можно ли заключать договор  купли-продажи будущей недвижимости? По этому поводу Пленум ВАС РФ высказался следующим образом, что пар. 7 главы 30 ГК РФ не предусматривает запрета на заключение такого рода сделок, когда право собственности на момент заключения сделки не зарегистрировано в ЕГРП, однако сами условия такой сделки предполагают возникновение их в будущем у продавца. В этом случае суды руководствуются положением, что само отсутствие имущества у продавца на момент заключения сделки  — предмета договора — не является основанием для признания сделки недействительной³³. Следовательно, мы делаем вывод, что сделки в будущем времени по договорам купли-продажи недвижимости допускаются российским законодательством при условии, что продавец будет выступать добросовестным собственником с наличием у него соответствующего права.