Разновидности договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы

Встает логичный вопрос и  проблема, как обезопаситься покупателям  в таких сделках? Для решения споров, возникающих относительно сделок, заключенных на будущее, следует понимать, что понудить продавца к ее исполнению можно только в одном случае: суд удовлетворит иск только тогда, когда предмет сделки будет существовать в натуре и продавец им фактически владеет. Никаких понуждений к созданию и приобретению недвижимости по такой сделке продавцом не может быть³⁴.

Сторонами договора купли-продажи  как соглашения выступают продавец и покупатель в соответствии со ст. 454 ГК РФ. Так как этими участниками  могут выступать физические и юридические лица, то к ним предъявляется ряд требований. Например, физическое лицо должно совершеннолетним и полностью дееспособным, а юридические лица должны быть надлежаще зарегистрированы в таком качестве и обладать соответствующими правомочиями по отчуждению имущества без ограничений. В тех случаях, когда продавцом в договоре выступает несобственник (субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления), то необходимо учитывать ограниченный характер прав последних по распоряжению имуществом³⁵, в частности, в соответствии со ст. 295 и 297 ГК РФ на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества вышеупомянутыми субъектами требуется согласие собственника этого имущества. В противном случае договор будет считаться недействительным. На практике это так же стала проблемой, что подтверждается рядом споров, которые разрешались уже судом. Судебная практика придерживается такой позиции, что при совершении сделок с государственными и муниципальными предприятиями, если они нарушают данные ограничения, то следует признать сделку недействительной как ничтожной³⁶.

Важным условие договора является не только определение его сторон, но и определение их взаимных прав и обязанностей. Как и в любом договоре, при купле-продаже недвижимости такое установление и определение взаимоотношений сторон относится к содержанию договора. Пар. 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты и принятии предмета по договору. Следует учитывать, что система взаимоотношений продавца и покупателя строится по принципу взаимозависимости, то есть обязанностям продавца соответствуют права покупателя и наоборот, так что во избежание длительных рассуждений видится целесообразным приведение только обязанностей сторон без раскрытия их отсылочных прав, которые и так будут следовать из обязанностей.

Анализирую общие положения  купли-продажи, мы можем сказать, что  одной из главных обязанностей продавца является передача недвижимости в срок, установленный договором или в разумный срок (ст. 314, 456, 457 ГК РФ) с соответствующим правом требования этого покупателем. По общему правилу такое имущество должно быть передано без обременений правами третьих лиц - это тоже обязанность продавца — за исключением, когда продавец согласен с этим. В случае нарушений этой обязанности, у покупателя возникает право требования уменьшения цены или расторжения договора (ст. 460 ГК РФ). Продавец обязан передать и все необходимые документы по недвижимости (ст. 464 ГК РФ), в противном случае покупатель может отказаться от договора.

Особенностью договора купли-продажи  является факт взаимных обязанностей обеих сторон договора в случаях изъятия предмета договора третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора — в этом случае покупатель обязан привлечь, а продавец обязан вступить в дело по изъятию. У продавца есть и обязанность возместить убытки покупателю в случаях такого изъятия по закону (ст. 461, 462 ГК РФ).

Главные обязанности покупателя в купле-продаже недвижимости заключаются в принятии имущества и своевременной оплате по сделке (ст. 485, 485 ГК РФ), в свою очередь продавец имеет права требовать исполнения таких обязанностей. Покупатель обязан известить продавца об изменении условий договора купли-продажи, а неисполнение такового дает продавцу право отказа от удовлетворения требований покупателя, например, по устранению недостатков имущества, если докажет, что из-за несвоевременного извещения он и не может исполнить требований покупателя (ст. 483 ГК РФ).

Таким образом, нами были рассмотрены  основные права и обязанности  сторон купли-продажи недвижимости. Иные правомочия могут быть установлены договорами купли-продажи, а так же спецификой объектов, являющихся предметов договора, например, при купле-продаже жилых помещений, предприятий и прочее, что, однако, не является предметом рассмотрения нашей курсовой работы.

Исполнение договора купли-продажи  недвижимости так же является необходимым свойством для признания существования такой сделки и  заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче³⁷. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Но исполнение договора будет  зависеть не только от передаточного  акта. Как отметили судьи ФАС ВСО  в своем Постановлении, до фактической  передачи проданной недвижимости покупателю с соответствующим подписанием документа о передаче, договор купли-продажи недвижимости не будет считаться исполненным³⁸. Таким образом для исполнения договора необходимо установление двух обстоятельств: фактической передачи и подписании документа о передаче.

Назревает другая проблема, что в отличие от сделок с движимым имуществом, которое можно передать «из рук в руки», недвижимое имущество нельзя «передать» в нормальном понимании этого слова, поэтому ряд авторов выдвигают такое мнение, что именно факт подписания передаточного акта будет удостоверять передачу определяемого договором имущества, иными словами этот документ подтверждает факт владения недвижимым имуществом продавцом. Однако как уже отмечалось выше, суд четко определил 2 требования к исполнению договора. Скорее всего, в таких случаях под «фактической передачей» можно понимать передачу продавцом ключей от замков недвижимости, факт беспрепятственного входа в помещение и т.п. Мы представляем решение этой дилеммы именно так, ведь в этом случае никаких противоречий с толкованиями норм судом не будет.

Отметим, что неисполнение стороной договора обусловленного обязательства может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия для них. В частности, уклонение одной из сторон от подписания документа рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество и оплатить. Уклонение продавца влечет просрочку исполнения обязательства, что является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст. ст. 405, 406 ГК РФ)³⁹. Специальное правило предусматривает последствия передачи ненадлежащего по качеству имущества (ст. 475 ГК РФ), где покупатель наделяется рядом правомочий, защищающих его интересы — это и безвозмездное устранение недостатков, и соразмерное уменьшение цены, и возмещение расходов на устранение этих недостатков и т. п. Для покупателя правовые последствия будут возникать при непринятии недвижимости и при неоплате такого имущества, где продавец вправе требовать оплаты имущества и процентов по нему, и принятие недвижимости. Но самым серьезным последствием в этом случае будет возможность расторжения такого договора⁴⁰.

Следует иметь в виду, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 «Закона о регистрации». Однако на практике такая недоработка может повлечь за собой ряд споров. Например, в случаях недобросовестного заключения продавцом с несколькими покупателями договора, выдвижение в последующем требований по одному предмету договора и возникновения споров о праве собственности на имущество и государственной регистрации их. Разрешаться такой правовой конфликт должен в пользу лица, которому имущество вручено. Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Мы упоминали чуть выше о расторжении договора купли-продажи, то под расторжением в общем смысле понимается досрочное прекращение  действия договора, срок исполнения обязательств по которому не наступил⁴¹. К данному виду сделок так же применяются общие положения ГК РФ об изменении и расторжении договоров (гл. 29). Можно отметить, что если иное не предусмотрено договором или законом, договор купли-продажи недвижимости расторгается по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон в случае существенных нарушений договора либо по специально предусмотренным ГК РФ, иными законами, договором случаям (ст. 450)⁴². Возможно расторжение и по суду. Для расторжения договора так же обязательно соблюдение письменной форме с последующей государственной регистрацией этого в ЕГРП⁴³. Важно, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, как и в любом другом договоре, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон⁴⁴.

Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, отметим, что  в данном параграфе были рассмотрены такие аспекты договора купли-продажи недвижимости как порядок заключения и расторжения договора и их особенности, упомянуты стороны договора и содержание их взаимоотношений, подняты вопросы об исполнении договора, в том числе были затронуты некоторые дискуссионные вопросы и проблемы, в частности о том, что считать моментом фактической передачи недвижимости, какие существенные условия обязательны в данном виде договора и какие последствия их несоблюдения могут наступить. Были приведены как пример некоторые разъяснения судов относительно спорных вопросов данного договора и предложены проблемы их решения.

Глава 3. Разновидности  договора купли-продажи недвижимости: особенности, проблемы.

3.1. Купля-продажа  жилых помещений.

В соответствии с гражданским  и жилищным законодательством особым видом недвижимости и объектом этих отраслей права выступают жилые  помещения. При этом, законодателем установлены различные виды жилых помещений: жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 16 ЖК РФ)⁴⁵. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилое помещение должно соответствовать всем установленным санитарным и техническим нормам. Как мы видим, жилые помещения обладают рядом особенностей, что, несомненно, отразилось в специфике правового регулирования всех правоотношений, возникающих в отношении этого вида недвижимости.

Жилое помещение занимает особое положение в системе объектов гражданских прав. В связи с этим можно выделить ряд факторов, влияющих на формирование правового режима⁴⁶:

1) жилое помещение является единственным видом недвижимости, которое предназначено для проживания граждан;

2) выполняя особую функцию, жилые помещения обособляются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими;

3) жилые помещения являются объектом конституционной охраны и являются средством реализации конституционного права на жилище у граждан.

ГК РФ закрепляет за каждым гражданином право собственности  на жилое помещение, заключающееся  в праве владения, пользования, распоряжения в соответствии с его назначением, может использовать его для проживания себя и членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ). Право собственности на жилое  помещение является первостепенной основой совершения всех возможных видов сделок с этой недвижимостью, в том числе и сделок по купле-продаже таких помещений. В данном параграфе мы попытаемся отразить наиболее  важные особенности регулирования такого рода сделок с жилой недвижимостью как одного из видов купли-продажи недвижимости.

Во-первых, следует отметить, что такого рода сделке применяются  нормы общих положений купли-продажи  недвижимости. Стороны свободны в  заключении договора, и его условия так же будут определяться сторонами с соблюдением ряда законных требований (ст. 421, 422 ГК РФ)⁴⁷. Так же в договоре должны присутствовать и те условия, которые в соответствии с законом являются существенными, а их несоблюдение приведет к недействительности самой сделки.

Чуть ранее мы уже говорили о таких условиях, поэтому для большей конкретизации положений следует рассмотреть документы, отражающие специфику именно купли-продажи жилых помещений. В качестве примера такого мы хотели бы привести положения из официальных публикаций Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о купле-продаже жилых помещений. В этом документе поясняется, что существенными условиями в первую очередь будет выступать письменная форма договора. Как правило, на практике такие договоры составляются в двух экземплярах.

В содержании обязательно  указываются условия о его  предмете и цене договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555)⁴⁸. Предмет договора должен содержать такие характеристика имущества как адрес, расположение на земельном участке и назначение объекта, его площадь, в том числе жилая, этажность и пр. Если таких данных в договоре нет, то он считается несогласованным, а, следовательно — не заключенным⁴⁹. Цена определяется по соглашению так же. Следует отметить, что при рассрочке платежа в договоре указываются размер, срок внесения платежей и порядок их оплаты. Если помещение приобретается по кредиту, то необходимо указать реквизиты кредитного договора, его стороны, сумму кредита, его срок, размер уплачиваемых процентов, то есть к договору купли-продажи в этом случае должен прикладываться договор по кредиту. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников, так и иных лиц по каким-либо основаниям. Однако для совершения такой сделки необходимо учитывать еще одно особенность жилого помещения — это пригодность его для проживания. В этом случае необходимо ориентироваться на нормы соответствующего Положения, утвержденного Постановлением Правительства, где подробно расписаны все требования, предъявляемые к жилой недвижимости⁵⁰. Только их соблюдение позволит совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости в действительности.