Шпаргалка по "Гражданскому праву"

 Договор  купли - продажи недвижимости является соглашение сторон, в соответствии с которым продавец обязуется передать, в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, или другое недвижимое имущество.

Это договор  консенсуальный, возмездный и взаимобязывающий.

   Для данного договора необходима простая письменная форма. Причем необходимо  составление единого документа , подписанного обеими сторонами. Право собственности у покупателя возникает в момент его государственной регистрации в едином государственном реестре прав. Сторона не обосновано уклоняющиеся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки вызванные задержкой регистрации.

 

Содержание договора:

Существенными являются условия  о предмете и цене.

 В соглашении определяется : вид недвижимости наименование, место нахождения данные о земельном участке.

Если объект недвижимости расположен в здании , то указывается  его местонахождения в здании.

Если в договоре, отсутствуют сведения позволяющие идентифицировать объект индивидуализировать его то договор будет считаться не заключенным.

Цена договора, может определятся  конкретной суммой либо установлением  цены на единицу площади.

При заключении договора продажи  недвижимости необходимо оговорить  правовую судьбу земельного участка  в свези с тем, что  собственник  здания ( сооружения) и собственник  земельного участка под этим зданием  могут не совпадать в одном  лице.

В соответствии с п.1 ст.552 ГК в случае продажи здания или  сооружения , покупателю одновременно с передачей права собственности , на здание (сооружение), передаются права  на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый  для его использования.

Если продавец недвижимости является одновременно собственником  земельного участка под этой недвижимостью  покупателю передается право собственности, на земельный участок занятый  такой недвижимостью и необходимый  для ее использования если иное не предусмотрено законом.

Если, собственник здания(сооружения) и собственник земельного участка не совпадают в одном лице, продажа недвижимости находящегося на таком участке ,  допускается без согласия собственника если это не противоречии условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Приобретая такую недвижимость покупатель, приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях что и продавец недвижимости.

   Правила об исполнении договора продажи недвижимости содержатся в ст.556 ГК, договор продажи недвижимости исполняется в момент передачи объекта по двустороннему передаточному акту. Продавец считается исполнившим  свою обязанность в момент подписания соответствующего документа о передаче.

   Уклонение одной из сторон от подписания документа, о передаче недвижимости ,считается отказом данной стороны  от исполнения своей обязанности.

Особенности продажи  жилого помещения.

Все общие положения распространяются на договор продажи недвижимости.

1.Помимо условия о предмете и условия о цене существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц имеющих право, пользования данным жилым помещением.

2.Сам договор продажи  жилого помещения требует государственной  регистрации.

 

18. Договор продажи предприятий (понятие, характеристика, форма, стороны, содержание, защита прав кредиторов, передача недвижимости приобретателю).Договор продажи предприятия.

  Договор купли продажи предприятия это соглашения сторон в силу которого  продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие как имущественный комплекс. За исключением прав, которые не могут передаваться другим лицам.

Это договор консенсуальный, взаимобязывающий и возмездный.

  На него распространяются (договор) правовой режим договора , купли- продажи недвижимости. Если это не противоречит его субъектному составу.

Форма договора:

1.Необходимо составление  единого документа, подписываемого  сторонами. Обязательным приложением  к договору является акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение  не зависимого аудитора, перечень  долгов с указанием кредитора  ,размера долгов и сроков исполнения.

Не соблюдение данных требований, может повлечь не действительность договора.

Кроме, того сам договор  подлежит государственной регистрации.

Объектом договора является предприятие представляющие собой  единый имущественный комплекс в  состав которого позволяет использовать его, для определенной предпринимательской деятельности.

  В состав комплекса не могут входить права полученные на основе лицензии на осуществление конкретного вида деятельности.

По договору из имущественного комплекса могут быть изъяты иные права которыми обладает юридическое  лицо. Однако если в договоре об этом не чего не сказано то предполагается что эти права переходят вместе с имущественным комплексом. Переход  прав на земельный участок регламентируется также как в случае продажи  недвижимости. То есть покупателю передаются те же права на земельный участок  которыми обладал продавец.

Содержание  договора.

Существенными условиями  являются условия о предмете, условие  о цене предприятия.

Говоря о предмете имеют  ввиду, собственно объект и документы обозначающие состав предприятия.

Обязанности сторон.

Продавец  обязан:

- провести инвентаризацию,

 - привлечь  независимого аудитора для определения состава предприятия,

- предоставить список кредиторов и перечень обязательств в которых участвует продавец.

- оповестить кредиторов о продаже предприятия если на него по договору возложена такая обязанность.

З- а свой счет приготовить предприятие к продаже оформив передаточный акт.

Покупатель  обязан:

1.своевременно принять  имущественный комплекс подписав  передаточный акт.

2.своевременно внести  плату.

Права кредиторов продавца.

1. Кредиторы не являются стороной в сделке.

2. Но если при продаже предприятия к покупателю переходят долги, у кредиторов возникают определенные права, они могут дать согласие на перевод долга данное согласие должно быть письменным .Кредитор уведомленный о продаже предприятия , и не согласный на перевод долга может потребовать, либо досрочного прекращения существующих обязательств и взыскание убытков либо досрочного исполнения обязательств и взыскания убытков. Кроме того кредитор может поставить вопрос о признании договора, купли продажи предприятия не действительным полностью или частично. Если кредитор  не был уведомлен о продаже предприятия в установленном порядке , то он может заявить указанные требования в течении года, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

 В соответствии в  п.4 ст.562 ГК, после передачи, предприятия  покупателю продавец и покупатель  несут солидарную ответственность   по включенным в состав переданного  предприятия долгам. Которые, были  переведены на покупателя без  согласия кредитора.

Исполнение  договора.

Договор считается исполненным  в момент подписания сторонами двустороннего  передаточного акта, в которым  на ряду с составом предприятия, указывается  информация о кредиторах. В этом же акте указывается о выявленных недостатках переданного имущества. Предприятие считается переданным покупателю, со дня подписания передаточного  акта обеими сторонами. С этого момента  на покупателя переходит риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества переданного в составе  предприятия. Право собственности  на предприятие возникает в момент регистрации такого права,  в едином государственном реестре прав.

  Момент возникновения права собственности, может быть отнесен к договорам на более поздний срок. Например к моменту внесения последнего платежа .Однако покупатель может использовать предприятие в соответствии с тем целями для которых оно приобреталось с момента передачи.

Последствия передачи объекта с недостатками.

При передаче объекта обремененного  правами третьих лиц наступают  последствия предусмотренные ст.460-462 ГК. При нарушении требования к  составу имущества у покупателя возникает возможность требования передачи недостающего имущества.

При нарушении требований о качестве если отмечено, что объект передан с недостатками, возникает  право требовать уменьшения покупной цены( см. ст.475 ГК).

При наличии существенных недостатков предприятия покупатель может взыскать убытки либо потребовать  расторжения договора, при передаче долгов не обозначенных в договоре. Покупатель имеет право,  потребовать  уменьшения покупной цены, если продавец не сможет доказать , что покупатель знал об этих долгах.

 

19. Договор мены (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон). Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены.

1. Определение. Договор мены - это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

2. Сущность и  значение. Исторически договор мены предшествовал договору купли-продажи, считается, что куплю-продажу породило появление особого товара - денег. Однако с юридической точки зрения конструкция мены всегда рассматривалась как упрощение двух встречных договоров купли-продажи с зачетом денежных требований.

Договор мены:

- консенсуальный;

- возмездный;

- двусторонний (у обоих сторон есть обязанность передать товар);

    К договору мены применяются правила о купле-продаже, не противоречащие существу мены (в первую очередь - отсутствием в мене обязанности платить покупную цену). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Аналогией с куплей-продажей определяется субъектный состав, форма и содержание договора мены. Не являются договором мены отношения по обмену купленного товара в розничной купле-продаже.

3. Субъекты. Субъектами договора мены могут быть любые участники гражданских правоотношений.

4. Форма. Форма договора мены подчиняется общим правилам о форме сделок. Сделки совершаются устно или в письменной форме. Устно м.б. совершена любая сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма. В простой письменной форме должны совершаться, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, а в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон

5. Существенные  условия. Предмет договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, так и недвижимое имущество, например земельные участки и т.д. Поскольку мена направлена на передачу права собственности, ее предметом не могут быть обязательства по выполнению работ и оказанию разного рода услуг.

  К этому договору применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам о мене. ГК содержит в главе о мене три дополнительные нормы, отражающие особенности этого договора: стоимость обмениваемых товаров, встречное исполнение обязательств и переход права собственности. Эти правила таковы.

 

•    Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, и расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда по договору мены товары неравноценны, разница в ценах оплачивается соответствующей стороной.
• Общее правило ГП о встречном исполнении обязательств призвано защищать интересы стороны в двусторонних обязательствах и позволяет задержать собственное исполнение, если исполнение контрагента не осуществляется или очевидно не будет произведено. ГК подтверждает применимость этого правила к договору мены, если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают.
• При мене переход права собственности, поскольку договором не предусмотрено иное, признается состоявшимся не при передаче каждого из обмениваемых товаров, а одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Такое решение создает баланс интересов участников договора мены в отношении правомочий по распоряжению имуществом и несения последствий возможных рисков.

Ответственность за изъятие товара.

  Сторона, у которой  третьим лицом изъят товар,  приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой  стороны возврата товара, полученного  последней в обмен, или возмещения  убытков. При этом ответная  сторона освобождается от ответственности,  если докажет, что заявитель  требования знал или должен  был знать о наличии оснований  для изъятия вещи, например залога.

 

20.  Договор дарения (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Договор пожертвования.

1. Договор дарения – по договору дарения, одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.