Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

АКАДЕМИЯ ТРУДА  И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

КРАСНОДАРСКИЙ ФИЛИАЛ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского права, процесса и специальных юридических  дисциплин

 

Допущен к защите

Заведующий кафедрой

канд. юрид. наук

____________В.В. Гончаров

«___»____________2009 г.

       

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

на тему:

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(проблемы теории  и практики)

 

 

 

Студент    Иванова Светлана Евгеньевна

 

 

Научный руководитель

канд. юрид. наук, доцент    Светлова Анна Павловна

 

 

 

 

 

Краснодар – 2009 г

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Глава 1. НЕДВИЖИМОСТЬ – КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ             ПРАВ

1. История развития  недвижимости в России…………………………
2. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости………………………………………………………….
3. Понятие недвижимости. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости ……………………………………………...

Глава 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

2.1 Общие положение о государственной регистрации………...............

       2.2 Обороноспособность объектов недвижимости: ограничение и                                                                                               изъятие недвижимости из оборота…………………………………...

2.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию  и их обязанности…………………………………………………………....

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

3.1 Порядок проведения  государственной регистрации……………...

3.2 Приостановление регистрации по решению регистратора………

3.3 Отказ в государственной регистрации  и его обжалование………

3.4 Свидетельство и  регистрационный штамп………………………..

Глава 4. ПЛАТЕЖИ, НАЛОГИ И ЛЬГОТЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1 Платежи при оформлении  прав на недвижимость…………………

4.2 Налогообложение недвижимости……………………………………

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ  АКТОВ

И ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость  – один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на объекты недвижимости и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Действующее законодательство, регулирующее отношение по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.¹ Знание своих имущественных прав необходимо каждому гражданину, чтобы правильно ориентироваться в приобретении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов – учреждений юстиции по государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые действуют во всех субъектах РФ.  Именно учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г N 122 – ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости, осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения имущества.

Впервые понятие государственной  регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности  на недвижимость и сделок с ним было введено в действие 1 января 1996 г. ч. II Гражданского кодекса Российской Федерации. В ст. 131 ГК установлены основные положения о примерном перечне прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Без государственной регистрации право не считается возникшим, а сделка – заключенной. Регистрация объектов недвижимости  является  завершающим этапом приобретения прав на недвижимость. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость  и сделок с ним регулируется Гражданским Кодексом, Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. N 122 – ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г. и нормативно правовыми актами.

С вступлением его  в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. Нотариусу отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений  по поводу имущества. В функции частных и   государственных нотариусов входит удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами Законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 года порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. Следовательно, обращение к нотариусу – это право граждан и организаций, но  не обязанность. ² Обязанностью является государственная регистрация – как юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при  этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Целью данной работы является анализ законов и нормативно правовых актов регулирующих деятельность и порядок осуществления государственной регистрации объектов недвижимости в Российской Федерации.

Задачей дипломного исследования является в рассмотрение понятий недвижимости; порядка государственной регистрации; деятельности регулирующих органов; кадастрового учета; технической инвентаризации; перечислить документы, необходимые для регистрации; привести информацию о платежах, налогах и льготах при оформлении прав на недвижимость; разобраться в проблемах, возникающих при регистрации; исследовать функции регистрирующего органа.

Предметом рассмотрения являются  Федеральные Законы Российской Федерации и нормы гражданского права, регулирующие имущественные отношения, порядок государственной регистрации объектов недвижимости.

Методологической основой настоящего исследования являются общенаучные методы познания, а также ряд частно – научных методов: формально – логический, комплексного исследования, системно – структурный, социологический и другие – в их разнообразном сочетании.

Структурно дипломная работа состоит из введения, четырех глав, раскрывающих ее содержание, и заключения. К работе прилагается список нормативно-правовых актов, специальной юридической литературы, а также судебной и иной юридической практики. Основная часть дипломной работы посвящена подробному раскрытию заявленной темы, изложению основных ее положений. Выводы и предложения по теме работы сделаны в заключении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. НЕДВИЖИМОСТЬ – КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

 

1.1 История развития  недвижимости в России

 

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость  обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на  недвижимость, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи и рода.³

Термин «недвижимость», «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот.⁴ Расцвет юриспруденции пришелся на эпоху, характеризующуюся значительным экономическими, социальными и политическими сдвигами в общим развитии государства в период с конца I в. до н. э. до конца III в. н. э.⁵ Именно в это время в руках крупных рабовладельцев сосредоточились огромные латифундии, что, на ряду с использованием дешевого рабского труда, стало основой развития торговли, как следствие, правового инструментария, сопровождающего торговый оборот.

Земля вовлекалась в предпринимательскую деятельность, что требовало соответствующих правовых конструкций, обеспечивающий иной механизм регулирования, нежили используемый. В правовой системе появляются более четкие представления о праве собственности, что, в свою очередь, стало основой для формирования различных конструкций недвижимости.

Развитие сельскохозяйственного  производства привело к развитию сервитутов. Земельный участок выделяется и наделяется определенными  границами. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

Для контроля и регулирования оборота недвижимости появляются земельные кадастры, то есть систематизированные своды сведений о местонахождении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков.

Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и нормализировало оборот вещей, и прежде всего земельных участков.

К XIX века в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота.⁶  Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются  вторичными.⁷ К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято.⁸ Однако, указанное обстоятельство не стало препятствием для развития права недвижимости в Российской Империи. Уже к концу XIX века в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимости. Процедура приобретения права собственности на недвижимость требовала укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом».⁹ Основные формы укрепления прав на  недвижимость представляли собой,  так называемые крепостные акты.

Сделки с недвижимостью выступают в качестве юридических фактов, которые являются основанием для возникновения, изменения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимость. Совершение сделки с недвижимостью должны были в обязательном порядке осуществляться в нотариальной форме.

14 апреля 1866 года принимается Положения о нотариальной части, по которому основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов. Нотариату была отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу имущества. Основной идеей данного Положения являются гласность и публичность оборота недвижимости  для дальнейшего его регулирования. 

Процедура приобретения права собственности на имущество включала несколько юридически   элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при  этом в судебном округе, на территории которого находилась отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус проверял законность акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, совершается, подобно использованию судебного решения, по желанию приобретателя».¹⁰

Анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности…Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его – переход имущества от  одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от  нее словесное или письменное соглашение».¹¹

Как следствие централизации и  обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско – правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущие место занимали объекты недвижимости.

Относительно развитый гражданский оборот вызвал деление  вещей: возможность (невозможность) перемещения  вещи без повреждения ее сущности. Так же, как и современный период, классификация  строилась на противопоставлении движимых  и недвижимых вещей. Термин «недвижимость» приобретает в экономическом смысле понятие объекта, которая в силу своих естественных особенностей не может перемещаться  или изменяться  воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лестные насаждения как целостные объекты, дома, здания, сооружения.

 С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР¹² в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. Сразу после того, как Гражданский кодекс РСФСР зафиксировал упразднение деления имущества, в советской литературе появилась статья А. Мексина «Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые»,¹³ в которой дан правовой анализ этих закономерностей. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью.