Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

Росрегистрация обладает сведущими полномочиями:

 – осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством;

– координирует работу по созданию органов по регистрации  прав на недвижимое имущество  сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

– обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также создание и функционирование системы видения  указанного реестра в электронном  виде.

Учреждения юстиции по регистрации прав создают субъекты Федерации, назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства.

Государственную регистрацию  на объекты недвижимости осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Государственная регистрация  прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения – объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ним осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Органы по государственной  регистрации действуют на основании  общего положения, утвержденного федеральным органом исполнительной власти в области юстиции, использует печать с изображением Государственного герба Российской Федерации.

Важный принцип государственной  регистрации – принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие  до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31января 1998 г), признаются юридически действительными. Обязанность регистрации  учреждениями юстиции права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновение, перехода и прекращения была установлена п. 1 ст. 131 ГК РФ с 1 января 1995 г.⁴⁷ Однако до введения в действия Закона о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрацией подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения указанного Закона в действие.

Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей.⁴⁸

Если квартира, жилой  дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31 января 1998 г и документы оформлены  в соответствии с порядком, действовавшим в регионе, то данное право не требует перерегистрации  в регистрируемом органе.

При таких документах можно пользоваться и владеть  недвижимостью. Но если планируются  совершение сделки (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и т.д), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в органе регистрации.

Обязательная регистрация  ранее возникшего права  позволяет  также произвести  дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и т.д.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции данного региона (до 1 января 2005 г) или Росрегистрацией, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось и выпиской, выданной Росрегистрацией за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация ранее возникшего права требует только перед сделкой  и (или) переходом права – заключением договора купли – продажи, дарения мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и т.д. Если имущество приобретается по иным основанием  (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследователя невозможна ввиду его смерти.

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости  в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах.  Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка ее членов и полномочий лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств регистратору может понадобиться определенное время. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Итак, федеральный орган координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации, осуществят деятельность, только предусмотренную законодательством в соответствии с законами и нормативно – правовыми актами.

Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

– в случаях их возникновения  после 31 января 1998 г;

– перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

3.1 Порядок проведения государственной регистрации

Государственная регистрация  носит заявительный характер. Регистрация  прав и сделок с недвижимостью  производится на основании заявления правообладателя или сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверения доверенности, если иное неустановленно законом.

При отсутствии заявления  регистрационные действия не совершаются.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной права подается лицом, в отношении которого прияты указанные акты.  В случае, если права возникают на основании нотариального удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус.

 С 1 сентября 2006 г.  Подавать заявления от имени  физических и юридических лиц  могут и нотариусы, удостоверившие  сделки или выдавшие иные документы, на основании которых возникают права на недвижимость.

При отклонении одной  сторон договора от государственной  регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании  решения суда, вынесенного по требованию другой стороны

К заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены  документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации  прав и документами о правах на недвижимое имущества предъявляется документ о уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.  Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариального удостоверенную копию этого документа.

Государственная регистрация прав производится в порядке, установленном ст. 13 Законом от 21 июля 1997 г. N 122 – ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и включает следующие регистрационные действия:

• прием документов, необходимых  для государственной регистрации  и отвечающих требованиям этого  закона;

• правовая экспертиза предоставленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

• регистрация представленных документов с обязательным приложением  документа об оплате регистрации;

• сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже  зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

• при отсутствии указанных  противоречий и других оснований  для отказа в регистрации либо ее приостановления — внесение записи в ЕГРП на недвижимость;

• совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о производственной регистрации, каковыми являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав.

Также исполнение государственной  функции по регистрации прав включает в себя и следующие административные процедуры:

• приостановление государственной регистрации прав;

• отказ в государственной регистрации;

• выдача информации из ЕГРП;

• выдача копий договоров и документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

• исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

В целом порядок регистрационных  действий определяют следующие акты Министра России:

1. Административный регламент государственной регистрации прав;
2. Правила ведения книг учета документов;
3. Инструкция Минюста о присвоении условных номеров объектам недвижимости;
4. Инструкция Минюста о порядке заполнения свидетельств;
5. Инструкция Минюста о о выдаче копий договоров;
6. Методические рекомендации Минюста по порядку регистрации;

Особенности регистрационных  действий установлены следующими документами:

1. Инструкция Минюста о регистрации купли – продажи;
2. Инструкция Минюста о регистрации договора мены;
3. Инструкция Минюста о регистрации прав несовершеннолетних;
4. Инструкция Минюста о регистрации аренды;
5. Инструкция Минюста о регистрации договоров участия в долевом строительстве;
6. Инструкция Минюста о регистрации ипотеки;
7. Правила внесения записей о правах на предприятие кА имущественный комплекс;
8. Положение о особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав а линейно – кабельные сооружения связи, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 68;⁴⁹
9. Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденное постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 г. № 580 (в ред. от 12.11. 2004 г.);⁵⁰
10. Методические рекомендации Минюста по регистрации общей собственности;
11. Методические рекомендации Минюста по регистрации сервитутов.

Административный регламент  государственной регистрации прав, Приказом Минюста России от 14.09.2006 г. № 293 утвержден Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁵¹ Административный регламентом, в частности, установлены следующие требования к порядку исполнения государственной функции:

• порядок информирования об исполнении государственной функции;

•порядок получения консультаций (справок) об исполнении государственной функции;

• результат исполнения государственной функции;

• описание заявителей;

• требование к составу документов, необходимых для исполнения государственной функции;

• перечень документов, предоставляемых заявителями;

• требования к документам, предъявляемых заявителями.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в последовательности, определенной порядком приема документов:

• установление личности заявителей;

• проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

• проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий; 

• проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

• внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

• выдача заявителя расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст.16, п. 3 ст.18 Закона о регистрации прав документы е могут быть приняты в следующих случаях:

 – документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

– документы исправлены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать  их содержание;

– не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

–не предъявлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;

–не предъявлены подлинники документов 9за исключением актов  органов государственной власти и местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии всех необходимых  документов для регистрации, в соответствии с их установленным требованием  сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о  принятии документов на государственную регистрацию в соответствии с образцом, установленным Методическими рекомендациями Минюста по порядку регистрации.