Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

На протяжении двух последних веков исследователи анализируют, прежде всего юридические характеристики оборота земель. Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно охарактеризовать как период становления. Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга «Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрации права»¹⁴ представляет собой сборник статей, работа Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой «Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)»¹⁵ речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество, монография И.Д. Кузьминой «Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости»¹⁶ представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости – зданий и сооружений. Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева,¹⁷ А.Р.Кирсанова,¹⁸ Ю.В. Романцева,¹⁹ К.И. Скловского,²⁰ А.М. Эрделевского, ²¹ В.Ф. Яковлева.²²

 С каждым годом появляется все больше литературы: книг, диссертаций, журналов, статей, авторы которых обращались к исследованию различных проблем государственной регистрации имущества и сделок с ним, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости и сделок с недвижимостью. Были защищены докторские диссертации²³, вышли в печать научные труды – монографии ²⁴, изданы научно – практические комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».²⁵

2.  Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Законодательство в  сфере недвижимости представляет собой  совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости – источники права, подразделяются на две основные группы:

 – федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Конституция является идеальным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рыка недвижимости как составляющей и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности – частной, государственной, муниципальной и иных. При этом при этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, сводное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества ( в том числе и недвижимого), которое может находится в разных формах собственности, равенство которых обеспечивает государство.

 В Конституции РФ  решаются вопросы компетенции  РФ и ее субъектов по жилищному  и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).²⁶

Гражданский кодекс РФ содержит нормы, связанные с осуществлением прав на недвижимость и носящие гражданско –правовой характер. Включает гражданско – правовые нормы, является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие отношения в России по поводу недвижимости, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам гражданского законодательства.

«Права собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации…..».²⁷

Гражданский кодекс дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия  совершения сделок, формирует требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи «центральным, стержневым актом гражданского законодательства»,²⁸ ГК РФ содержит норму, согласно все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему.²⁹

В общий части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ст. 130-132 ГК РФ  дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости: продажа недвижимости  (ст. 549 – 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 559 – 566 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 650 – 655 ГК РФ), аренда предприятий ( ст. 671 – 688 ГК РФ), наем жилого помещения ( ст. 671 – 688 ГК РФ) и т.д..

Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы и другие акты.

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных  актов гражданско – правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно – правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельного кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельного кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные отношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Градостроительный кодекс РФ определил некоторые правила совершения сделок и приобретения прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

Лесой и Водные кодексы РФ  провели административные реформы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости: установление требований к договорам участия в долевом строительстве и необходимости их государственной регистрации, упрощение порядка оформления прав граждан на земельные участки, садовые, дачные и жилые дома,³⁰ разграничение государственной земли на федеральную, муниципальную и государственную собственность субъектов РФ непосредственно законами, а утверждением перечней земельных участков, исключение лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов из недвижимого имущества,  устранение противоречий лесного законодательства гражданскому и земельному, замена понятия «участок лесного фонда» понятием «лесой участок» – особым видом земельного участка.

Одним из наиболее важных федеральных законов, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 21 июля 1997 г. и вступивший в силу 31 января 1998 г.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения.

Таким образом, с точки  зрения современного российского законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущества и сделок с ним состоит специальной нормативно – правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимостью, и, что особенно важно, роль региональных и муниципальных нормативных актов. 

1.3 Понятие недвижимости. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

Под объектом гражданских  прав понимаются  материальные и  духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между  собой в правовые отношения.³¹ Вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

Классификация вещей  на движимые и недвижимые вещи:

• Движимое имущество, то есть вещи, не отнесенные законодательством к разряду недвижимости:

– делимые и неделимые  вещи, раздел которых невозможен без  изменения их назначения (например, произведения искусства);

– простые и сложные  вещи, состоящие из разнородных предметов, образующих единое целое, предполагающее его использование по единому назначению (например, автомобиль);

– главная вещь и принадлежность,  которая предназначена для обслуживания главной вещи и следует ее судьбе (например, весла от лодки);

– индивидуально – определенная вещь, характеризуемая индивидуальными признаками, позволяющими выделить из ряда других  и вещи, определяемые родовыми признаками: весом, числом, мерой;

– потребляемые вещи, которые уничтожают в процессе их одноразового использования (топливо, продукты питания и пр.) и неупотребляемые, которые не уничтожаются в процессе их одноразового использования (станки, автомобили и т.п.).

Особо выделяются плоды, продукция и доходы от имущества, которые по общему правилу принадлежат  лицу, использующему имущество на законном основании.

• Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу,  по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:

– К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр.

Леса и многолетние  насаждения в настоящее время  исключены из объектов недвижимого  имущества³² (ст. 16 Закона о введение в действие Лесного кодекса). Согласно вступившему в действие 1 января 2007 г. новому Лесному кодексу Российской Федерации объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок – земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

– Ко второй группе  все то, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их хозяйственному назначению невозможно (например, водные объекты).

Обособленные водные объекты, в связи с принятием  нового Водного кодекса Российской Федерации исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.³³ Согласно ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона о введении в действие ВК) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища) находятся в собственности Российской Федерации.³⁴ Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами.³⁵ Исходя из расположенного водного объекта (пруда, обводненного карьера), ст. 7 Закона о введении в действие ВК определяет право на земельный участок, а значит, и водный объект следующим образом:

– если пруд расположен на территории двух и более субъектов РФ, то занятый им земельный участок является федеральной собственностью;

–  если пруд расположен на территории двух и более муниципальных районов вне границ поселений, то участок является государственной собственностью субъекта РФ;

– если пруд расположен вне границ поселений или на территориях двух и более муниципальных поселений, то участок является собственностью муниципального района (если он не является государственной или частной собственностью).

– К третий группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона, то есть имущество,  отнесенное законом к недвижимости. Вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они – недвижимое имущество (например, воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты.³⁶ Законодательно отнесены к недвижимому имуществу ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый вид недвижимости  – предприятие, здания и сооружения как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.³⁷ В состав предприятия входит не только вещи, но и обязательные права, долги, права на средства индивидуализации юридического лица, его продукцию и иные исключительные права.