Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второй группе  (невозможность перемещения без ущерба назначению), так в силу специального указания в законе.

Например, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарно – гигиеническим и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства).

В Градостроительном  кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуется объектами капитального строительства. Правилами введения Единого государственного реестра объектов капитального строительства и Законом о кадастре недвижимости предусмотрены следующие виды объектов:

∙ земельный участок;

∙ здание;

∙ сооружение;

∙ помещение;

∙ объект незавершенного строительства.

Такие объекты недвижимости как: магазин, банк, ресторан, отражают не вид объекта, а его назначение.

Учитывая выше изложенное, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества в зависимости от свойств и назначения законодатель разделил на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. От правильного определения вида объектов недвижимости зависит классификация их правового режима.

Права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их переход, а в определенных случаях и сделки с таким имуществом подлежат государственной регистрации. Условия,  порядок и органы, осуществляющие регистрацию, определены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122 –ФЗ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

 

2.1 Общие положение о государственной регистрации

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с Гражданским Кодексом РФ.

Для оформления прав на недвижимость государство устанавливает обязательную регистрацию.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом от 21 июля 1997 г. N 122 – ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" устанавливаются, следующие объекты подлежащие государственной регистрации:

• регистрация прав (наличия, возникновения, перехода).

Право собственности  и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение  подлежат государственной регистрации.³⁸ Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.³⁹ Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации.⁴⁰

• регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу.

Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом.⁴¹ Примерами ограничений права является арест, залог недвижимости, ипотека (способ обеспечения обязательств), аренда (договорные обязательства), рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут (ограниченное вещное право), доверительное управление (договорные обязательства). Следует обратить  внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как  носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

• регистрация сделок.

В соответствии п.1 ст.164 Гражданского кодекса «Сделки с землей и  иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации…»⁴² и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение  или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Если сделка с объектами  недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров  купли-продажи, право собственности  у покупателя возникает с момента  внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами  государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

• регистрация права хозяйственного ведения
• регистрация оперативного управления.
• регистрация права пожизненного наследуемого владения.
• регистрация права постоянного пользования.

Права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования  наследуемого владения земельным участком – это вещные права.  По своей  правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое Гражданским кодексом  РФ, должно быть зарегистрировано.

• регистрация земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, обособленных водных объектов, многолетних насаждений и другие объекты.

Субъектами государственной  регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными  формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон от 21 июля  1997 г N 122 – ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета.....».

Так, ст. 1 Закона предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Более развернутое представление о структуре кадастрового номера дает Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475 (согласно п. 5 ст. 33 Федерального закона о государственной регистрации с момента введения его в действие данное Положение применяется в части, не противоречащей данному Закону). Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Сбор и накопление информации осуществляется посредством  заведения на каждый подлежащий государственному учету объект специального кадастрового дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

На основании договоров  с лицами, заинтересованными в  государственном учете объектов недвижимости, указанные работы могут осуществляться хозяйствующими субъектами, имеющими лицензии на производство таких работ. Оплата, а также лицензирование отдельных видов данных работ осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав ( далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта  недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта недвижимости, его площадь (фактическая по кадровому  плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического  — лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (о сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и др.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной  регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру – принятых на регистрацию документов.