Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

В расписку включается:

• дата представления документа и время (с точностью до минуты);

• перечень документов  с указанием их наименования, реквизитов, количества экземпляров, количества листов в каждом документе;

• номер книги и учета входящих документов и порядковый номер записи о принятом заявлении;

• отметка в соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе об отсутствии всех необходимых для регистрации документов;

• максимальный срок окончания государственной регистрации (при отсутствии оснований для регистрации);

• фамилия, инициалы и подпись специалиста, принявшего документы;

• телефон, фамилия и инициалы специалиста, у которого можно узнать стадию рассмотрения документов и срок ее завершения.

 Второй экземпляр  расписки приобщается к принятым  документам.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для  регистрации права и указывается  в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

1. описание недвижимого имущества: наименование и значение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и т.д.), адрес и другие характеристики недвижимости;
2. полное наименование правообладателя для юридического лица ( включая организационно – правовую форму); фамилия, имя, отчество  и место жительства граждан;
3. вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное пользование) и др.

Итак, в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона  о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых доле быть подлинником, который возвращается заявителю после регистрации. Исключением являются акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, так как подлинник такого документа существует только в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдают копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа.

Такие документы представляются в виде двух копий. Подлинники договоров (сделок с недвижимостью) обязательно  должны быть сданы в регистрирующий орган, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки и (или) права.

Следует также отметить, что ксерокопия без надлежащего заверения копиями не являются. 

Заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности представляются в регистрационную службу в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов  и пр.), не представляются.

Ключевая процедура  государственной регистрации – правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза – это проверка юридической сил  правоустанавливающих документов и  других представленных на государственную  регистрацию документов.  При  правовой экспертизе производится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав и подготовившего документ лица  или органов власти, установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

За защитой нарушенного  или оспариваемого права юридические  и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, перехода прекращения) – внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы – это установление:

• соответствующих юридических действий правообладателей и участников сделок ;
• юридического акта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
• отсутствия оснований для отказа государственной регистрации.

Правовая экспертиза начинается с проверки записей в  ЕГРП по объекту недвижимости. Именно проверка ЕГРП – единственного достоверного источника юридически значимой информации о правовом режиме конкретного объекта недвижимости, отличает правовую экспертизу при государственной регистрации от иной правовой экспертизы, например: проверки законности сделки с нотариусом. Только при условии доступа к актуальным записям ЕГРП можно провести правовую экспертизу правоотношений, без исследования ЕГРП можно выполнить только экспертизу документов. Проверку условий законности сделок с недвижимостью, осуществляет регистратор.  Договор должен содержать сведения о объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие надписи сторон, оттески печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор возращен сторонами. Как правило, это осуществляется до приема документов.

Важнейший элемент проверки законности сделки – проверка соблюдение прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделки. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условие сделки, то должно быть проверенно наличие таких условий в договоре, в доверенности, выданной представителю стороны договора. В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса несоблюдение установленных законом случаях требований  о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она считается незаконной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то, что нотариус проверят законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществлять проверку законности сделки.

Таким образом, государственная регистрация прав производится в порядке, установленном Законом и включает определенные регистрационные действия, которые регулируются актами Министра России. Административный регламент в целом определяет сроки и последовательность действий (административных процедур) регистрационной службы и ее территориальных органов.

Регистрация права на объекты недвижимости начинается с  момента подачи заявления. Проверки законности сделки и всех необходимых документов. Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Вместе с проверкой законности производится правовая экспертиза (максимальный срок составляет четыре часа).

По результатам, правовой экспертизы регистратор принимает одно из следующих решений:

• о государственной регистрации прав;
• о приостановлении государственной регистрации;
• об отказе в государственной регистрации.

Решение оформляется  штампом на заявлении по образцу, утвержденному Административным регламентом регистрации права.

3.2 Приостановление регистрации по решению регистратора

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав регистрация  приостанавливается на срок не более  одного месяца при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений.

Регистратор обязан принять  необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации. Сомнения регистратора могут быть, в частности, в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, выдавшего или подписавшего правоустанавливающий документ; в действительности акта органов государственной власти или местного самоуправления; в наличии прав на объект недвижимости у распоряжающегося им лица.

Сомнения в наличии  полномочий подписавших правоустанавливающий документ руководителей и других  должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, представителей физически и юридических лиц устраняются представлением дополнительных документов: распоряжения руководителя органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении права подписи другому должностному лицу например, заместителю), подтверждением доверителем действительности выданной им доверенности или непосредственного одобрения заключенной через представителя сделки.

В случае заключения гражданами сделок с недвижимостью без нотариуса в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме, у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа или одобрить заключаемую от его имени сделку.

Несоответствие  представленных документов и необходимость  исправления дополнительных документов, также является причиной для приостановления регистрации. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Иными словами, если сомнения возникли по поводу однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права. Например, несоответствие площади земельного участка по документу о его предоставлении и по кадастровому плану, расхождение в наименовании объекта по правоустанавливающему документу и по паспорту ОТИ (БТИ); сокращенное или неполное название  юридического лица, вместо имени и отчества правообладателя – только инициалы; правоустанавливающий документ содержит старое название улицы, а техническое описание после – после переименования, и пр. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Регистратор вправе запросить  необходимые сведения не у заявителя, а непосредственно у имеющих их организаций. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества,  другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны предоставить такие сведения регистрирующим органам в срок не более 10 дней со дня обращения.

Таким образом, по решению  регистратора регистрация приостанавливается в случае:

1. непредставление какого – либо из документов, необходимых по закону для регистрации;
2. направление в уполномоченные организации письменного запроса об объекте недвижимого имущества и правах на него;
3. направление представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;
4. направление документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц(доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т. п.), на подтверждение их подлинности.

Основанием для отложения  государственной регистрации ипотеки  по решению регистратора – несоответствие договора об ипотеке, закладной и  приложенных к ним документов требованиям законодательства.

Общий срок регистрации  в случае приостановления по решению регистратора не должен превышать двух месяцев. Срок приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении.

«Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав и срок. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не зачитывается в новый срок».⁵²

Государственная регистрация  прав может быть приостановлена государственным  регистратором на срок не более чем  на месяц на основании заявления  в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора е обращалась с таким заявлением.

Если в течение указанного срока е будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор  обязан в день принятия решения о  приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

«В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании решения суда».⁵³ Регистрация приостанавливается:

• на указанный судом срок;
• до отмены судом решения (определения) о приостановлении;
• до наступления указанного судом события (например, окончания рассмотрения спора).

Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

 В соответствии  с п.4 ст. 19 Федерального Закона  от 21 июля 1997 г. N 122 – ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" «если в течении срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке установленным законодательством».