Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ «МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка  стоимости предприятия »

 на тему:

«Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса

Группы : А-51-З(к)

Фабринова Н.А.

 

Руководитель: к.э.н.

Тюрнин В.А.

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3 
Глава 1.   Особенности оценки имущества сельскохозяйственных  предприятий

1.1. Особенности сельскохозяйственной недвижимости……………………..5

1.2 Финансовое  положение предприятий (последствия для рынка недвижимости)…………………………………………………………………..5

1.3  Методы  оценки………………………………………………………….…10

1.4  Учет износов отличных от физического………………………………….13

Глава 2. Земельный рынок  России, текущее состояние и перспективы.

2.1 Структура земельного фонда  Российской Федерации……………………15

2.2 Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения……………………………………………19

Глава 3. Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

ЗАО «Агрофирма Борец»

3.1 Инфляционная корректировка  отчетности……………………………….22

3.2 Нормализация бухгалтерской  отчетности………………………………..24

3.3 Корректировка метода  учета операций…………………...………………26

3.4 Вертикальный и горизонтальный  анализы финансовой 

документации………………………………………………………………..…29

Заключение........................................................................................................39 
Список литературы..........................................................................................40

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходимую  для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

Объектом стоимостной  оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются  не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен  его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в  отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все  виды имущества, предназначенные для  реализации его целей: для осуществления  хозяйственной деятельности и получения  прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала.

Таким образом, оценка стоимости  позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике.

Актуальность  выбранной  темы обусловлена тем, что по мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса постоянно возрастает.

Объектом исследования является стоимость недвижимости сельскохозяйственного предприятия.

Предметом - оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия на примере организации ЗАО «Агрофирма Борец».

 Цель работы - изучение методов, техники оценочной деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

-ознакомится с особенностями оценки недвижимости сельскохозяйственных предприятий;   

-  изучить земельный рынок  России;

- на практике применить  процедуры инфляционной корректировки  и нормализации отчетности.

 

1. Особенности оценки имущества сельскохозяйственных предприятий

1.1. Особенности сельскохозяйственной недвижимости

В сельскохозяйственных предприятиях, как показал опыт работы с ними, бухгалтерский учет ведется  на очень низком уровне. Зачастую идентифицировать объект оценки возможно только после  проведения малого пленарного заседания с участием старожилов. Достаточно часто наблюдаются противоречия в различных формах учета и отчетности.

Эксперт-оценщик, выполняющий  оценку активов сельхозпредприятия, является практически первым человеком, которого действительно интересует вопрос: "Чем располагает предприятие?".

Составляемые по просьбе  инвестора (или оценщика) эскизы объектов недвижимости изобилуют ошибками, путаницей  в единицах измерения и нередко  составляются даже без наружных обмеров (на глаз, по памяти).

Учетные карточки основных средств заполняются с внесением минимума информации и такая информация, - большая редкость.

Как правило, первоначальные стоимости (постановки на баланс) не сохранены. Балансовые стоимости искажены проведенными индексациями (зачастую задним числом) и учетом средств, не имеющих отношение к объекту (ремонтные работы, за которыми скрывалось и новое строительство, и оборудование).

1.2 Финансовое положение предприятий (последствия для рынка недвижимости)

Финансовое положение  сельскохозяйственных предприятий не позволяет в полной мере задействовать опыт и знания специалистов рынка недвижимости. Отсутствие средств у собственника не позволяет выполнять предпродажную подготовку объекта недвижимости (от ремонта основных, с точки зрения предполагаемого покупателя - кровля, например, до элементарной вырубки сорняка и кустарника).

Отсутствие в хозяйствах средств, необходимых на проведение неотложных ремонтов объектов недвижимости которые еще востребованы в технологическом  процессе, приводит к тому, что происходит осознанный демонтаж строительных конструкций иных объектов недвижимости. Особенно это касается шиферных листов, металлических конструкций.

Поскольку преимущественное число сельхозпредприятий фактически являются банкротами, то это накладывает  свой отпечаток на возможную реализацию всех основных фондов, в том числе и недвижимость. Эксперт обращает внимание на этот факт, поскольку данное обстоятельство позволяет сравнивать сельскохозяйственную недвижимость с недвижимостью предприятий банкротов, в настоящее время достаточно широко представленной на рынке.

В отличие от иных видов  недвижимости, на стоимость сельскохозяйственной недвижимости влияет не стоимость земельного участка, на котором этот объект расположен, а стоимость земли расположенной  в непосредственной близости (в рамках хозяйств). Стоимость такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смысле), входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние на стоимость оказывает размеры земельных ресурсов хозяйства, их структура, традиционная схема севооборота. Достаточно показательной, является ситуация с межколхозными животноводческими комплексами, которые в результате реорганизаций отошли к одному из хозяйств. Такие комплексы не под силу содержать одному хозяйству, поскольку оно просто не имеет необходимой кормовой базы, что в свою очередь помогает стоимости этой лишней части стремиться к нулю.

Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно рассматривать в отрыве от стоимости земель, которые входят в состав хозяйства.

По месторасположению  объектов сельскохозяйственной областных  и районных городов, и находящиеся  от них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены  в пригородных районах, имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить следующее. Они, не имеют каких либо региональных особенностей и представляют собой массу с практически однородными ценами.

Локальное расположение объекта в пределах хозяйства  также не имеет существенного  влияния на стоимость. Животноводческая ферма, расположенная в центре села, для одного инвестора является неоспоримым  плюсом (недалеко от конторы), для другого видится преимущество в расположении за пределами населенного пункта (далеко от людей). Причем мотивы обеих схожи, - именно так можно сократить воровство кормов и молока с ферм.

Достаточно типичным есть положение вещей, при котором качество строительства сельскохозяйственной недвижимости гораздо ниже, чем объектом промышленного строительства (не говоря уже о жилой недвижимости). Первопричиной этому является качество используемых в сельскохозяйственном строительстве материалов и конструктивных элементов. Кирпич для таких объектов недвижимости, как правило, изготавливался на межколхозных кирпичных заводах, известных своими полукустарными технологиями и не соблюдением как сырьевых, так и технологических требований. Повсеместно наблюдается "недовложение" цемента в связующий раствор кладки. Кроме этого, также можно вести речь об экономии или воровстве при строительстве. Контроль за этими процессами в сельской местности, был значительно ниже, чем в городах.

Низкое качество строительства  также является следствием отсутствием специалистов высокой квалификации на селе. Типичным, для строительства в сельхозпредприятиях, является отступления от проекта, а, зачастую, строительство безо всякого проекта вообще. Следствием последнего, является отсутствие инженерных устройств и систем, которые бы позволяли сводить к минимуму воздействие агрессивных сред, значительно распространенных в сельском хозяйстве.

Многие проекты, воплощенные  в объекты недвижимости, особенно в 80-е годы (интенсификации производства сельскохозяйственной продукции), носят откровенно надуманный характер. Их использование требует либо колоссальных энергозатрат или просто находиться за гранью разумного.

О хорошей теплопроводности бетонных панелей, не понаслышке знают  жители панельных домов крупных городов. Помножив это на качество выполнения работ, и добавив отсутствие отопления, найдем простое объяснение тому факту, что подобные строения опустели первыми. Вторую группу представляют сооружения подобные пленочным коровникам, где роль кровли выполняет полиэтиленовая пленка, уложенная по металлическим арочным конструкциям. Тут, как говориться, - комментарии излишни, но остовы данных зданий стоят как на балансе, так и в натуре, нередко составляя объект оценки.

Хотя промышленная недвижимость также достаточно разнообразна и специализирована, но в сельском хозяйстве это более характерно, и специализация носит углубленный характер. Следует выделить следующие группы: группа по обслуживанию, хранению машин и механизмов, группа зданий и сооружений связанная с обработкой и хранением зерна и кормов, группа зданий и сооружений по хранению овощей и фруктов, группа зданий сферы животноводства, административные и иные здания и сооружения. В промышленности, основой технологического процесса являются цеха и практически в каждом заводе они присутствуют. Да они могут быть специальной высоты, одно и многоэтажные, маленьких или больших площадей, с разными санитарно-гигиеническими условиями и уровнем технологического обустройства, но они остаются цехами - достаточно универсальными объектами. В сельском хозяйстве ситуация гораздо сложнее. Так, например, в коровнике можно разместить телят, но курей - никогда. Плюс ко всему, сельскохозяйственная недвижимость не может быть востребована в отраслях, которые имеют текущие перспективы роста (административно-офисная, торговая, складская, мелкие производства, переработка с/х продукции).

Специальный характер мешает использованию недвижимости по экономико-технологическим причинам. Например, блочный свинарник теоретически можно было бы использовать под склад зерна (техники, и т. д.), но конструктивная схема (наличие центрального ряда колон) делает это невозможным. Использование же в первоначальной технологической загрузке практически исключено (свиноводство убыточно, отопление таких помещений требует больших затрат).