Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

В течение 2011 года наблюдалась  смена собственника доли в праве  общей собственности на земельные  участки из земель сельскохозяйственного  назначения (земельной доли) в пользу юридического лица или государства, которая стала возможной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В целом по России более 619 тыс. га земель общей долевой собственности, приобретенных юридическими лицами у граждан, зарегистрировано в качестве доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 
Земельный рынок формируется в основном в сфере передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду. 
В 2010 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5 321 798 земельных участков общей площадью 159 061,5 тыс. га. 
Размеры арендной платы за землю устанавливаются в основном исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

 
2.2 Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.   
Первый тур работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения проведен в субъектах Российской Федерации в 2000-2005 годах в два этапа.

Второй тур работ  по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения в соответствии с мероприятиями  Подпрограммы  и  периодичностью  проведения оценочных работ, установленной Правилами, проводился на территории Российской Федерации в 2006-2007 годах на основании Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 № 145).

 

Табл. 1. Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации 

Виды сделок	2007 г.	2008 г.	2009 г.		2010 г.
	Кол-во сделок, ед.	Кол-во сделок, ед.		Кол-во сделок, ед.	Кол-во сделок, ед.
1. Аренда государственных  и муниципальных земель	3 628 109	3 677 315	3 514 594		3 403 608
2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	13 835	15 684	22 412		27 153
3. Продажа государственных  и муниципальных земель	233 706	292 847	350 685		384 579
4. Купля-продажа земли  гражданами и юридическими лицами	405 670	473 190	520 209		917 354
5. Дарение	49 715	73 334	117 776		159 134
6. Наследование	162 151	218 244	314 556		346 227
7. Залог	25 907	30 024	43 921		83 743
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров  аренды	4 519 093	4 780 638	4 884 153		5 321 798

Табл. 3. Средние размеры  арендной платы за использование  государственных муниципальных  земель в РФ, руб./кв.м. 

Арендаторы	2007 г.		2008 г.		2009 г.		2010 г.
	в  населенных  пунктах	вне населенных пунктов	в населенных пунктах	вне  населенных  пунктов	в  населенных  пунктах	вне  населенных  пунктов	в  населенных  пунктах	вне  населенных  пунктов
1.Предприятия, организации,  учреждения:
-промышленности, транспорта, связи, строительства	20,59	3,45	19,62	10,36	29,48	40.40	58,81	4,75
-торговли, общес. питания, бытового и сервис. обслуж	74,19	9,69	719,2	22,08	200,52	14,85	131,20	24,73
- сел. предпр	0,33	0,03	3,76	0,22	2,76	2,23	10,42	0,80
2. Граждане, их объединения,  использующие земельные участки  для:
-жилищного и дачного  строительства	3,68	1.03	7,47	5,95	13,43*5	1.27	17,27	0,86
-личного подсобного  хозяйства, садоводства. огородничества	0,36	0,15	0,66	0,07	1,49	0,17	2,02	1.07

Сравнение средневзвешенного  показателя кадастровой стоимости  земель I группы (сельскохозяйственные угодья) за 2007 и 2010 годы показывает, что  в целом по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий увеличилась на 8 067 руб. в расчете на 1 га площади. 
Рис. 3. Изменение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий в разрезе федеральных округов

 
Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения. 
Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости. 
3. Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия ЗАО «Агрофирма Борец»

3.1 Инфляционная  корректировка отчетности.

Для оценки стоимости  объектов недвижимости ЗАО необходимо провести инфляционную корректировку  и нормализацию отчетности.

Целью инфляционной корректировки отчетности являются: приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозе денежных потоков и ставок дисконтирования.

Покупательная способность  денег снижается с увеличением общего уровня цен на товары и услуги. Изменения покупательной способности денег приводят к тому, что финансовая отчетность, не скорректированная с учетом инфляции, не отражает реального состояния дел на предприятии.

Простейшим способом корректировки служит переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильно валюты, например, американского доллара.

В 1996 г. ЗАО «Агрофирмой Борец» было приобретено оборудование (плуг) за 12874,65 руб. (курс рубля по отношению к доллару на дату приобретения составлял 5550 : 1).

На дату оценки курс рубля  к доллару составил 25,75 : 1 (с учетом проведенной деноминации), следовательно, скорректированная стоимость покупки  оборудования в 2006 г. составила:

25750 : 5550 * 12874,65= 59733,74 руб.

Однако, корректировка  по курсу валюты дает неточные результаты в силу того, что курсовые соотношения  рубля и доллара не совпадают  с их реальной покупательной способностью.

Более точной является переоценка статей актива и пассива баланса. Процедуры пересчета бухгалтерской отчетности с учетом реальной покупательной способности денежной единицы на отчетную дату проводятся  несколько этапов:

1. Выбор общего индекса  цен и определение коэффициента  пересчета. России для этих  целей, как правило, используется индекс потребительских цен, рассчитываемый Государственным комитетом по статистике РФ.

2. Разделение статей  бухгалтерского баланса на денежные  и неденежные.

3. Пересчет неденежных  статей баланса и отчета о  прибылях и убытках.

Пересчет стоимости основных средств должен проводиться по первоначальной стоимости с даты их приобретения. При этом необходимо исключить результаты проводимых переоценок за анализируемый период.

Следует отметить, что  при прогнозировании денежных потоков  предприятия в случае инфляционной корректировки стоимости основных средств должна будет измениться величина амортизационных отчислений. Пересчету подлежат также стоимость нематериальных активов, доходы будущих периодов и прочие неденежные статьи.

4. Сопоставление результатов пересчета с балансовой стоимостью активов и пассивов. Балансирующей статьей, которая получается в результате пересчета всех статей баланса, является нераспределенная прибыль.

Процедура инфляционной корректировки в соответствии с  Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО-29) достаточно трудоемкая, она ведет к изменению финансовых результатов предприятия и величины акционерного капитала.

Таким образом, анализируя внешние условия функционирования фирмы (предприятия), оценщик ставит своей целью:

• описание инвестиционного климата в стране и отрасли на период, 
приближенный к дате оценки, и на прогнозируемый период;

• проведение внешних маркетинговых исследований, объясняющих условия сбыта продукции и динамики спроса на нее;

• определение на основе анализа внешней информации степени (величины) систематического и отраслевого рисков, которые учитываются при расчете ставок дисконта, рыночных мультипликаторов, ставок капитализации и определении итоговой величины стоимости предприятия.

3.2 Нормализация бухгалтерской отчетности.

Нормализация отчетности проводится с целью определения  доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения были объективными, основывались на реальных показателях деятельности предприятия.

Отчетность, составленная в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета, не должна отражать реальную рыночную стоимость имущества. Возможность использования разных методов учета операций, списания долгов приводит к различным значениям прибыли и денежных потоков.

Рыночная стоимость  части активов (например, стоимость  нематериальных активов) может не учитываться при составлении баланса.

Нормализация отчетности в процессе оценки проводится всегда, меняется объем применяемых корректировок в зависимости от целей оценки Расчеты и изменения, проводимые в ходе нормализации, должны быть объяснены в отчете.

Нормализующие корректировки  финансовой документации могут проводиться по следующим направлениям:

• корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов: 
  расходов;
• корректировка метода учета операций (например, учета запасов или методов начисления амортизации);
• корректировка данных отчетности с целью определения рыночной 
  стоимости активов.

Еще одно важное добавление: нормализованная финансовая отчетность может использоваться только в целях оценки.

Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов  и расходов. К числу наиболее важных факторов, определяющих величину денежных потоков, генерируемых бизнесом, относится себестоимость продукции. Под себестоимостью продукции, работ и услуг понимаются выраженные в денежной форме затраты всех видов ресурсов, используемых непосредственно в процессе изготовления и выполнения работ, а также для сохранения и улучшения условий производства.

Таблица 3.1

Данные бухгалтерского баланса ЗАО «Агрофирма Борец»

на начало и  конец периода, тыс. руб.

Показатель	На начало периода	На конец периода
1.Текущие активы
В том числе:
денежные средства	1898	977
счета к получению
товарно-материальные запасы	15929	17991
прочие активы	-	-
Всего текущих  активов	17827	18968
2. Внеоборотные активы
В том числе:
основные средства	59863	65583
за вычетом износа	25258	28799
долгосрочные финансовые вложения	-	-
прочие активы	-	-
Всего внеоборотных активов	85121	94382
Активы — всего
1. текущие обязательства	4752	2212
2. долгосрочный долг	6033	9333
3. собственный капитал	40662	41281
Пассивы —  всего	51447	52826