Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

Текущие обязательства

Ориентировочное нижнее значение коэффициента — 0,2.

По данным табл. 3.4 на конец  периода он достигает:

977: 2212 = 0,4.

Все значения рассчитанных показателей ликвидности ниже нормативных, что потребует анализа причин данного состояния. Однако более наглядным было бы сравнение со среднеотраслевыми показателями.

Показатели  оборачиваемости активов (деловой  активности). Данные показатели позволяют изучить отдельные компоненты оборотных средств. Несмотря на то, что в отечественной практике эти показатели относятся группе показателей деловой активности, они также отражают ликвидное предприятия.

Коэффициент оборачиваемости  дебиторской задолженности показывает количество оборотов дебиторской задолженности за год.

Медленная оборачиваемость  дебиторской задолженности, с одной  стороны, ограничивает краткосрочную  ликвидность компании, с другой стороны, короткий период сбора задолженности  может указывать на кредитную политику, ограничивающую продажи:

Коэффициент оборачиваемости  дебиторской задолженности =

= Нетто - выручка от реализации  за год

Дебиторская задолженность

Ориентировочное нормативное  значение коэффициента — 8 (45 дней).

Величина дебиторской задолженности может рассчитываться на конец периода или как средняя на начало и конец периода (в случае значительного изменения объема продаж в течение года). Можно рассчитать средний период погашения дебиторской задолженности в днях:

Период погашения дебиторской задолженности =

= Дебиторская задолженность •  360

Нетто - выручка от реализации

Для ЗАО «Агрофирма Борец» он составил:

4996 *360 = 70 дней.

25722

Период погашения дебиторской  задолженности показывает среднее  число дней, в течение которых счета кредиторов остаются неоплаченными.

По данным табл. 3.4. коэффициент  оборачиваемости на конец периода:

28370,5 : 6647,5 = 4,3 или 84 дня.

Данная статья активов  в процессе нормализации должна быть глубоко проанализирована.

Коэффициент оборачиваемости запасов показывает скорость, с которой запасы переходят в разряд дебиторской задолженности в результате продажи готовой продукции:

Коэффициент оборачиваемости  запасов =

=   Себестоимость реализованной  продукции

Стоимость запасов

Стоимость запасов рассчитывается как средняя на начало и конец периода или на конец периода (если нет значительного изменения запасов за год).

Медленная оборачиваемость  товарно-материальных запасов свидетельствует  о наличии устаревших запасов. В  то же время высокий показатель оборачиваемости запасов может быть связан с их дефицитом:

Оборачиваемость запасов в днях =

360

Коэффициент оборачиваемости  запасов

Ориентировочное нормативное  значение показателя — 3,5. По данным табл. 3.4 оборачиваемость запасов составила:

24956 :17991=1,4 или 257 дней.

Коэффициент использования  собственного оборотного капитала показывает эффективность использования текущих  активов:

Коэффициент использования  собственного оборотного капитала =

Нетто - выручка от реализации

Собственный оборотный  капитал

Высокое значение данного коэффициента свидетельствует об эффективном использовании текущих активов: быстрая оборачиваемость дебиторской задолженности и запасов.

В то же время повышение  значения коэффициента связано с  риском краткосрочной неплатежеспособности. Если объем реализации растет, при этом период сбора дебиторской задолженности и оборачиваемость запасов не меняются, то собственный оборотный капитал должен увеличиваться.

По данным табл. 3.4 коэффициент  использования собственного оборотного капитала:

25722 : 5973 = 4,3.

Коэффициенты  структуры баланса. С помощью коэффициентов структуры баланса анализируется ликвидность предприятия в долгосрочном периоде.

Коэффициент концентрации привлеченного капитала показывает процент заемных средств от всей суммы активов:

Коэффициент концентрации привлеченного капитала =

=      Общая  сумма задолженности

Всего активов

По данным табл. 3.4 этот коэффициент:

(23994 + 52826): 11545 = 4,6 .

В процессе вертикального  анализа эти пропорции уже  были рассчитаны.

Следующий коэффициент непосредственно связан с коэффициентом концентрации (1 — коэффициент концентрации), и в сводной таблице финансовых коэффициентов бывает достаточно рассчитать значение одного из показателей.

Коэффициент автономии, равный доле собственных средств в общей величине источников средств Общества, рассчитывается по формуле:

КА =	Реальный собственный  капитал
	Общая величина источников средств предприятия

Для ЗАО «Агрофирмы Борец  » К_А составляет:

На конец отчётного  периода:

КА =	41281	= 0,7815
	52826

 

По мере приближения значения коэффициента к 1 уменьшается риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств. Ориентировочное нормативное значение коэффициента — 0,5—0,7.

Влияние структуры издержек предприятия на доходность анализируется с помощью показателей левереджа.

Левередж (рычаг) — показатель качества управления активами, направленного на возрастание прибыли.

Операционный (производственный) рычаг — показатель операционного (производственного) риска.

Операционный риск —  неопределенность, связанная с получением дохода и обусловленная двумя факторами: колебанием объемов реализации и уровнем условно-постоянных издержек.

Любое изменение объема продаж (выручки от реализации) вызывает еще большее изменение прибыли. При снижении объемов производства на 1% убытки увеличиваются на несколько процентов, так как доля условно- постоянных затрат в составе издержек не меняется даже в случае ловки производства.

Все расходы можно  разделить на условно-переменные и  постоянные.

Условно-переменные расходы  — расходы, изменяющиеся пропорционально объемам производства; они составляют технологическую себестоимость и учитываются как прямые расходы.

Постоянные расходы  — расходы, остающиеся постоянными  в рамках отчетного периода или до определенных пределов роста объемов продукции составляют периодические накладные расходы и учитываются как косвенные расходы в себестоимости.

Постоянные расходы  отражают эффективность управления хозяйственной деятельностью; к  ним относятся: амортизация, оплата руководителей предприятия, реклама, расходы на НИОКР и т.д.

Ранее отмечалось, что  взаимозависимость между себестоимостью, объемом продаж и прибылью является важной пропорцией, изучаемой в процессе оценки:

Коэффициент операционного  рычага =

Процентное изменение прибыли  до выплаты процентов и налогообложения

         Процентное изменение нетто - выручки от реализации

Результат показывает, что  изменение в объеме реализации на 1% приведет к изменению прибыли  до выплаты процентов и налогообложения  на величину, равную коэффициенту операционного (производственного) рычага. Чем больше удельный вес постоянных затрат, тем большие левередж и риск.

По данным табл. 3.4 коэффициент  операционного рычага:

(766-963): 963

_________________     =1,2

(25722-31019): 31019

Кроме операционного (производственного) риска, анализируется финансовый риск.

Финансовый риск —  риск, связанный с возможным недостатком  средств для выплаты по долгосрочным ссудам и займам. Возрастание финансового  риска характеризуется повышением финансового левереджа.

Финансовый левередж — возможность влиять на прибыль предприятия путем изменения объема и структуры долгосрочных обязательств; обусловлен риском, связанным с недостатком средств для выплаты акционерам при необходимости обслуживания долга.

Существуют две концепции  финансового рычага:

• финансовый рычаг рассчитывается как процентное изменение чистой 
прибыли на акцию, порождаемое процентным изменением прибыли до уплаты процента и налогообложения (коэффициент финансового рычага);

• финансовый рычаг рассматривается как приращение к рентабельности собственных средств, получаемое за счет использования заемных средств.

Расчет производства по формуле:

Коэффициент финансового  рычага =

Процентное изменение прибыли  после налогообложения

Процентное изменение  прибыли до выплаты процентов  и налогов

Чем больше величина финансового  рычага, тем больше риск, так как  увеличивается вероятность получения  меньших доходов для акционеров.

 По данным табл. 3.4 коэффициент этого рычага:

(766-963): 963                            =   -,02

(25722-31019):31019                      -0,14 = 0,06

Изменение рентабельности собственных средств за счет привлечения  заемных средств — изменение  величины налогооблагаемой прибыли  за счет выплат по процентам:

Рентабельность собственных  средств =

Прибыль после выплаты процентов и налогов

Собственные средства

Показатели  рентабельности. Данная группа показателей дает представление об эффективности хозяйственной деятельности предприятия. Можно выделить две группы показателей, характеризующих рентабельность:

• продаж;
• части активов или совокупных активов.

Рентабельность продаж — отношение прибыли к нетто-выручке  от реализации.

В зависимости от целей  оценки и данных по сопоставимым компаниям  можно рассчитывать рентабельность продаж с меняющимся числителем. Рентабельность продукции показывает удельный вес прибыли до выплаты процентов и налогов в каждом рубле оборота:

Рентабельность продукции =

= Прибыль до выплаты  процентов и налогов (Прибыль  от реализации)

Нетто - выручка от реализации

Этот коэффициент свидетельствует  об эффективности не только хозяйственной деятельности, но и ценообразования.

По данным табл. 3.4 коэффициент:

766: 25722= 0,3

Используем еще следующую  формулу:

Коммерческая маржа =

Прибыль после выплаты налогов (Чистая прибыль)

Нетто - выручка от реализации

По данным табл. 3.4, коммерческая маржа:

8782: 25722 = 0,34.

Рентабельность активов  прямо пропорционально связана  с деловой активностью и оборотом капитала. Если предприятие не пользуется кредитом, то рентабельность активов  совпадает с рентабельностью  собственных средств (рассматривалось ранее).

Заключение

 

На основании проведенного описания сложностей, которые возникают  при расчете стоимости сельскохозяйственной недвижимости различными методами, необходимо сделать следующие выводы.

Единственно возможный  алгоритм расчета стоимости такой недвижимости, объективно может опираться только на затратный метод.

Необходимо производить  учет износов отличных от физического, которыми обладает сельскохозяйственная недвижимость. Рассмотрение всех износов, присущих объекту, зачастую позволяет делать вывод о невозможности дальнейшей эксплуатации объекта. Учитывая тот факт, что обеспечение полной сохранности такой недвижимости на практике очень и очень проблематично (процесс динамического "старения"), часть объектов необходимо рассматривать как материалы, высвобождаемые при разборке зданий. Для получения числовых выражений стоимости представляется возможным использование нормативной литературы ("Нормы выхода строительных материалов, высвобождаемых при разборке зданий"). Это, возможно, не достаточно точно отражает стоимость строительных материалов для конкретного покупателя такого имущества, но зато четко доказуемо. В этом случае особое внимание следует уделять подбору полного аналога (а не функционального аналога) на основании сборников УПВС и типовых проектов, акцентируя внимание на материалах использованных при строительстве. Последнее, необходимо проиллюстрировать следующим примером. Если объектом оценки выступает коровник, имеющий стены из ракушечника, то при рассмотрении возможных аналогов необходимо остановиться на гусятнике или курятнике, имеющем именно такие стены и общие строительные характеристики.