Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

Данные таблицы свидетельствуют  о том, что подавляющую долю (89% и 95% на начало и на конец года соответственно) текущих активов составляют товарно-материальные запасы, что указывает на довольно низкую ликвидность текущих активов. Это объясняется в первую очередь сезонностью сельскохозяйственного производства.

В процессе анализа было выяснено, что долгосрочные финансовые вложения представлены средствами, потраченными на строительство фермы, которая  должна была специализироваться на выращивании  голландской породы коров, отличающихся высокими показателями надоя молока. В связи с тем, что договор с голландской фирмой был расторгнут, по причине ее банкротства, строительство фермы прекратили. Адаптировать планируемую ферму для выращивания российских пород коров не удалось бы, так как ее проект не приспособлен к этому.

Таким образом, данные активы исключаем в ходе нормализации бухгалтерского баланса.

В итоге получаем нормализованный  бухгалтерский баланс, скорректированный  на расходы, не относящиеся к оцениваемому бизнесу.

Изменения, полученные при  корректировке баланса, находят отражение и в отчете о финансовых результатах. Кроме того, корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по налогам.

3.3 Корректировка  метода учета операций

Нормализованный бухгалтерский баланс ЗАО «Агрофирмы Борец», в тыс. руб.

Показатель	На начало периода	На конец периода
1. Текущие активы  — всего	17827	18968
2. Внеоборотные активы
В том числе:
основные средства за вычетом износа	25258	28799
долгосрочные финансовые вложения	0	0
прочие активы	0	0
Активы — всего	43085	47767
1. Текущие обязательства  — всего	4752	2212
2. Долгосрочный долг	6033	9333
3. Собственный капитал	40662	41281
Пассивы —  всего	51447	52826

Таблица 3.2

Таблица 3.3

Отчет о финансовых результатах ЗАО «Агрофирма Борец», тыс. руб.

Показатель	На конец периода
Нетто-выручка от реализации	31019
Себестоимость реализованной  продукции	30056
Валовая прибыль
Операционные расходы	6285
Прибыль до выплаты процентов  и  налогообложения	646
Выплата процентов	28
Прибыль до налогообложения	618
Налог на прибыль	0
Чистая прибыль	618

 

 

На величину прибыли  и денежных потоков серьезное  влияние могут оказывать методы учета запасов и начисления амортизации.

 России принята  следующая методика учета запасов:

• по средней себестоимости;
• по себестоимости первых по времени закупок (ФИФО) — первым получен, первым отгружен;
• по себестоимости последних по времени закупок (ЛИФО) — последним получен, первым отгружен.

Оценка запасов методом  ФИФО основана на допущении того, что  ресурсы, первыми поступившие в производство (продажу), должны быть оценены по себестоимости первых по времени закупок, с учетом стоимости ценностей, числящихся на начало месяца.

Метод ЛИФО основан на противоположном допущении того, что ресурсы, первыми поступившие  в производство (продажу), должны быть оценены  по себестоимости последних в последовательности по времени закупок.

При росте цен метод  ЛИФО уменьшает налогооблагаемую прибыль  и с этой точки зрения в условиях инфляции является более предпочтительным.

Корректировка по методу учета запасов (продолжение). Размер прибыли также зависит от методов начисления износа как основных фондов, и нематериальных активов.

Доля амортизации в  стоимости продукции характеризует  эффективность использования средств труда. В соответствии с принципами бухгалтерского учета стоимость основных фондов и части нематериальных активов должна распределяться в течение предполагаемого срока их эксплуатации. Термин «амортизация», используемый в учете, понимается не как физический износ или снижение рыночной стоимости, а как списание стоимости фондов в течение времени их полезного функционирования. Это не метод оценки, а процесс распределения стоимости. Сумма амортизации зависит от первоначальной стоимости объекта, предполагаемого срока полезной службы и выбранного метода учета. Существуют разные методы амортизации (их подробное описание выходит за рамки данного изложения), которые можно объединить в два направления:

- методы прямолинейного  списания;

- методы ускоренного  списания стоимости.

Согласно методу прямолинейного списания стоимость объекта равномерно распределяется в течение срока его службы.

В Российской Федерации  прямолинейный метод учета амортизации  является наиболее распространенным, поэтому по данному разделу корректировки  оценщиком, как правило, не проводятся.

 Если предприятие  использует методы ускоренного  списания, то годовая сумма амортизации  увеличивается (например, удваивается), что ведет к росту себестоимости  и уменьшению налогооблагаемой  базы.

В этом случае оценщик  может увеличить прибыль после уплаты налогов на разницу, получаемую от применения метода ускоренного списания, скорректированную на ставку налогообложения.

Корректировка данных бухгалтерской  отчетности с целью определения  их  рыночной стоимости. Балансовая стоимость активов в большинстве случаев отличается от их рыночной оценки. Здесь имеются в виду не корректировка нетипичных доходов или расходов или методы учета, а оценка рыночной стоимости активов.

Итогом по нормализации финансовой отчетности должен стать  нормализованный баланс — это ретроспективный бухгалтерский баланс, в котором все балансовые показатели учитываются по их рыночной стоимости на дату оценки.

Вычисление  относительных показателей

Ретроспективная финансовая отчетность за последние 3—5 лет анализируется  с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности. Желательно использовать отчетность, которая прошла аудиторскую проверку. В любом случае (есть заключение аудитора или нет) в отчете данная информация должна быть отражена. При этом выполняются:

• вертикальный и горизонтальный анализы финансовой отчетности;
• расчет сводной таблицы финансовых коэффициентов.

 

3.4 Вертикальный  и горизонтальный анализы финансовой  документации.

 

Они являются частью экспресс-анализа  финансового состояния фирмы и позволяют увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования, доходности и т.п.

Вертикальный анализ — представление данных различных  статей баланса, отчета о финансовых результатах, других данных в процентах от общей суммы средств компании и сопоставимых данных. Оперирование относительными показателями позволяет избежать инфляционной корректировки ретроспективной финансовой документации. Использование электронных таблиц позволит сократить время на проведение данной работы. Горизонтальный анализ — представление данных в виде индексов по отношению к базисному году или процентное изменение по статьям за анализируемый период и сопоставление полученных данных.

По данным отчетности на начало и конец периода можно сделать следующие выводы: большую долю активов составляют основные средства (более 50%), это значит, что в ЗАО «Агрофирма Борец» существует ориентация на создание материальных условий для расширения основной производственной деятельности.

Таблица 3.4

Предоставление  данных бухгалтерской отчетности (ф. 1 и ф. 2) в сопоставимом виде в процессе оценки

Показатель	На начало года, тыс. руб.	%	На конец года, тыс. руб.	%
Баланс	51447	100	52826	100
1.Внеоборотные активы  —
всего	25291	49,2	28832	54,6
В том числе
основные средства	25258	50	28799	54,5
2.Оборотные активы  — всего	26156	50,8	23994	45,4
В том числе:
запасы	15929	30,9 9	17991	34,2
дебиторская задолженность	8299	16,1	4996	9,4
денежные средства	1898	3,8	977	1,8
3. Капитал и резервы	40662	79	41281	78,1
4.Долгосрочные пассивы	6033	11,7	9333	17,7
5. Краткосрочные пассивы	4752	9,2	2212	4,2
Выручка (нетто) от реализации	31019	100	25722	100
себестоимость реализации товаров	30056	96,9	24956	97
Прибыль от реализации	963	3,1	766	3
Прибыль после уплаты налогов	618	2	8782	34

 

В целях финансового  анализа можно использовать большое количество коэффициентов, однако оценщик выбирает наиболее важные с его точки зрения, пропорции с учетом целей оценки. Существенным требованием использования коэффициентов при сравнительном подходе является единая методика расчетов по сравнению с компаниями-аналогами.

Рассмотрим наиболее важные группы показателей.

Показатели  ликвидности. Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства.

Все рассчитанные коэффициенты, как правило, сравниваются со среднеотраслевыми показателями, хотя существуют и общие нормативы.

Коэффициент покрытия показывает, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств:

Коэффициент покрытия =         Текущие активы

                                                     Текущие обязательства

Ориентировочное нижнее значение показателя — 2.

Рассчитаем значение коэффициента на конец периода:

                                   4996: 2212 = 2,7.

В этом показателе не учитывается  степень ликвидности отдельных компонентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффициенты быстрой и абсолютной ликвидности.

Коэффициент быстрой  ликвидности показывает, какие средства могут быть использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обязательств наступит немедленно.

При расчете данного  коэффициента не учитываются товарно-материальные запасы, так как их перевод в  денежные средства осуществляется, как  правило, значительно медленнее, чем  других видов оборотных средств.

К денежным средствам и дебиторской задолженности в числителе можно добавить легкореализуемые ценные бумаги:

 

Коэффициент быстрой  ликвидности =

= Денежные средства +Дебиторская  задолженность

Текущие обязательства

Ориентировочное нижнее значение коэффициента — 1.

По данным табл. 3.4 на конец  периода он составляет:

                                     (4996 + 977)/2212 =2,7

                                          

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно:

Коэффициент абсолютной ликвидности =

Денежные средства+Легкореализуемые ценные бумаги