Оценка недвижимости сельскохозяйственного предприятия

Сельскохозяйственной  недвижимости свойственно практически  полное отсутствие планово-предупредительных  ремонтов (как, впрочем, и для промышленных предприятий-банкротов). Выполняются  лишь отдельные ремонты аварийного характера тех объектов недвижимости, которые занимают ключевые позиции в технологических процессах (контора, зернохранилище).

Для объектов, не используемых в технологическом процессе, характерно полное отсутствие консервационных  работ (включая банальное установление замков).

Сохранность объектов, не вовлеченных в технологический  процесс, не обеспечивается по причине  невозможности организации полноценной  охраны и неверии в возможности  возврата первоначальной технологической  нагрузки.

Объекты, лишенные полноценной охраны, подвергаются варварскому демонтажу. Процесс демонтажа зачастую исключает дальнейшее использование объекта. Демонтаж электрических сетей, проемов, кровли (шифер), пола (доска), металлических элементов и инженерных систем это лишь вершина айсберга. Кроме этого разбираются стены (благо раствор этому способствует) и более существенные конструкции. Наиболее показательными примерами выполнения демонтажных работ следует признать демонтаж ж/б панелей при помощи тракторов (вырывание тросами) и выпиливание деревянных опор кровли. В результате сельская местность насыщена не только предельно изношенными объектами, но и такими, что имеют существенную аварийную опасность.

Все эти факторы формируют  одно из нетипичных для промышленных объектов недвижимости обстоятельство - часть инвентарных позиций никогда не будут восстановлены, и могут рассматриваться только как груда строительного материала под разборку.

Приведенные выше особенности  сельскохозяйственной недвижимости оказывают  отрицательное воздействие на значения ее стоимости, которое усугубляется абсолютно низкой ликвидностью. Естественно, перед оценщиком, который осознает влияние этих факторов, стоит более конкретная задача, которая заключается в определении стоимости сельскохозяйственной недвижимости.

1.3 Методы оценки

Рассмотрим, к каким  последствиям приводит влияние упомянутых факторов, при рассмотрении различных  методов оценки:

• Метод аналогов продаж

Использования данного  метода невозможно ввиду того, что  число сделок с подобной недвижимостью  ничтожно мало. Узнать о факте существования подобных сделок можно только непосредственно в месте расположения объекта недвижимости, изучая документы бухгалтерского учета, или из разговоров с местными жителями (что надежнее). Информация в прессе о продажах сельскохозяйственной недвижимости практически не встречается. Число таких публикаций очень мало и достаточно редко публикуется информация о цене, по которой объект был реализован.

Существует отдельный  рынок, информация о котором не в  состоянии (в данном случае) отразить рыночную стоимость недвижимости. Речь идет о том, что недвижимость, переданная в залог (с согласия собственника) фигурирует в прайс-листах бирж и иных организаций, работающих с налоговыми залогами по остаточной балансовой стоимости. Как показывает опыт - это абсолютно нереальные цифры и реализация такой недвижимости могла быть возможна без участия эксперта-оценщика (переоценка по рыночной стоимости). Зачастую сделки, которые оформляются с сельскохозяйственной недвижимостью, имеют специфический характер. До 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.

Даже имея информацию о "продажной" цене объекта, очень  сложно сориентироваться с физическим состоянием объекта. Как только становиться известно о предполагаемой сделке, объект недвижимости подвергается массированной атаке желающих что-то снять или отвинтить.

Таким образом, использование  данного метода, при определении  стоимости сельскохозяйственной недвижимости практически невозможно.

•   Метод дисконтирования денежных потоков (по доходности)

В оценочной практике получил широкое распространение  расчет методом дисконтирования  на основе денежных потоков, возникающих  от предоставления объекта оценки недвижимости в аренду. Основой для проведения расчетов данным методом, являются две основные величины: ставка арендной платы и коэффициент дисконтирования (капитализации).

Реалии, присущие рынку сельскохозяйственной недвижимости свидетельствуют о том, что арендные отношения в сельскохозяйственных предприятиях вообще не развиты. Это неудивительно, поскольку брать в аренду коровник или зернохранилище нет ни какого смысла, если в аренду не берется основное средство производство в сельском хозяйстве - земля. До последнего времени аренда земли не была распространена, а аренда недвижимости практически вообще исключалась. Поэтому установление каких-либо арендных ставок за 1 кв. метр сельскохозяйственной недвижимости практически всегда носит надуманный характер и является не чем иным, как "средством достижения результата".

В отношении ставки дисконта и коэффициента капитализации следует отметить следующее. Как известно, при определенных обстоятельствах, значения этих двух величин  равны, в ином случае (отсутствия равенства) - это соизмеримые величины. Для того, что вести суждения о размере этих ставок и коэффициентов, в независимости от приемов и методов, к которым прибегает оценщик, обязательным является оценка уровня (диапазона) в котором находятся искомые значения. В практике оценки недвижимости отличной от сельскохозяйственной, для этой цели принято производить анализ сделок о покупке недвижимости при известных арендных отношениях. Результатом данных исследований является получение коэффициента капитализации - коэффициента связывающего доход от объекта с его текущей стоимостью. Из-за отсутствия значений, как стоимости, так и доходов, выполнить это несложное арифметическое действие очень проблематично.

Проведенные рассуждения наглядно демонстрируют невозможность использования данного метода при оценке сельскохозяйственной недвижимости.

• Метод затрат

Метод затрат это по сути единственный метод который возможно, без особых проблем, использовать при  оценке сельскохозяйственной недвижимости. Недостаток информации по строительству, использованным материалам, размерам и параметрам может быть легко устранен в результате натурного осмотра и проведении необходимых замеров. Расчеты выполняются согласно многолетней практике, с использованием целого ряда нормативных документов. Беда лишь в том, что значения, получаемые этим методом (без учета износов отличных от физического) практически никогда не соответствуют рыночным реалиям. Если для города  возможны случайные совпадения, то для сельскохозяйственной недвижимости, из-за наблюдаемого уровня цен, практически исключены.

Тем ни менее, поскольку остальные  известные методы оценки в настоящее  время использовать практически  невозможно, метод затрат - это единственно  возможный метод, который можно  использовать для расчета стоимости сельскохозяйственной недвижимости. Так как развитие рынка недвижимости в городах и пригородных зонах позволяет производить расчет стоимости не используя метод затрат, то и отношение к использованию данного метода в оценочной среде такое, как к чему-то обязательному, но ненужному при вынесении суждения о стоимости. Причина невостребованности результатов расчета затратным методом заключается в том, что традиционно не учитываются износы присущие объекту (отличные от физического).

1.4 Учет износов отличных от физического

Мультипликатор учета  износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Жилая недвижимость - индикатор рынка иной недвижимости, расположенной в месте обособленных систем".

Как уже упоминалось, сельскохозяйственный населенный пункт, который входит территориально в сельскохозяйственное предприятие, практически полностью является заложником результатов его хозяйственной деятельности. Для населения, проживающего на территории хозяйства, в настоящее время, работа в предприятии является единственным местом приложения труда. Ранее, в советское время, с целью вовлечения трудовых ресурсов села в промышленное производство, отдельные предприятия создавали подразделения, преимущественно обслуживающего, второстепенного характера (швейное, по производству тары и т. д), непосредственно на территориях сельских населенных пунктов. Причем в результате того, что пригородное сельское население само находило работу на промышленных предприятиях городов, то основной упор делался на удаленные районы (80-120 км от областного центра и от 20 км от районных). Эти производственные мощности позволяли диверсифицировать рынок приложения труда трудоспособному населению сел.

В результате резкого спада промышленного  производства, филиалы предприятий были ликвидированы в первую очередь. Значительное повышение стоимости проезда в пригородных маршрутах и крайне нерегулярные выплаты зарплаты на промышленных предприятиях, привели к нецелесообразности поиска работы за пределами сельских районов. Результат следующий: жители села, лишенные мест работы в городе, занимаются практически натуральным хозяйством. Деньги, выручаемые за выращенную на приусадебном участке продукцию, практически полностью расходуются на текущие нужды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Земельный  рынок России, текущее состояние  и перспективы.

2.1 Структура  земельного фонда Российской  Федерации.

Земля и её эффективное использование является фактором, во многом определяющим экономическое положение нации. Это обусловлено тем, что земля является главным средством производства в аграрном секторе.

В настоящее время  в Российской Федерации практически  отсутствует рынок сельскохозяйственных земель из-за инвестиционной непривлекательности  сельского хозяйства вследствие глубокого депрессивного экономического состояния отрасли, юридической нерешенности проблем права собственности и совершения гражданско-правовых сделок с землей, неразвитости рыночной инфраструктуры. Как показывает мировая практика, обязательной составляющей инфраструктуры земельного рынка является хорошо отлаженная государственная система регистрации, учета и оценки, которая не только обеспечивает надежную защиту собственникам и инвесторам, но и является важнейшим источником достоверной информации для участников рынка.

Рынок сельскохозяйственных земель представляет собой организованный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования гибкой системы землевладения и рационального землепользования. 
Функциями рынка сельскохозяйственных земель являются:

- определение объективной цены земли; 
- создание гибкой системы землевладения и землепользования; 
- консолидация земель.

Сельскохозяйственные  угодья — земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня; залежь; кормовые угодья (сенокосы и пастбища) и многолетние насаждения. В соответствии с данными государственной статистики     площадь  земельного      фонда Российской Федерации на 1 января 2011 года составила 1 709,8 млн. га, из них площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 400,0 га. 

Рис. 1 Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель.

На 1 января 2011 года в структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 121,4 млн. га, залежи — 5,1 млн. га,  многолетних насаждений — 1,8 млн. га, сенокосов — 24,0 млн. га, пастбищ — 68,1 млн. га. В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в составе земельного фонда Российской Федерации уменьшилась на 6,6 млн. га, а за период с 1990 по 2010 год уменьшение данного показателя составило 2 012,9 тыс. га. Основной причиной сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности предприятий и организаций и перевод освободившихся земель, в большей своей части, в фонд перераспределения земель. Другая причина — истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции. 
Продолжает оставаться актуальной проблема отсутствия финансовых средств у производителей сельскохозяйственной продукции, в связи с чем не выполняются  мероприятия   по сохранению и повышению плодородия почв, не соблюдается порядок проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных мероприятий, допускается длительное неиспользование земель и др., что в результате приводит к потере продуктивности ценных земель.

В соответствии с действующим  законодательством земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. На праве частной собственности  земля принадлежит гражданам  и юридическим лицам.

Земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного  назначения и находящиеся в собственности  граждан, на 85,7% (100,8 млн. га) состояли из земельных долей, в том числе  невостребованных (24,0 млн. га), собственники которых в установленный срок не получили свидетельства либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению. На первом этапе земельной реформы при реорганизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (совместную или долевую) собственность.

Рис. 2 Динамика земель в Российской Федерации в 2007-2010 гг. млн.га.

Рис. 3. Структура земель Российской Федерации по формам собственности.

 
Впоследствии земли реорганизованных предприятий передавались в собственность гражданам с выдачей им свидетельств о праве собственности на земельные доли.

Земельная доля имеет  размер, определенный в гектарах и  балло-гектарах, учитывающих не только размер земельной площади, но и ее качество, и не отграничена на местности.