Оценка недвижимости

Негосударственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Самарский институт-Высшая школа приватизации и предпринимательства»

 

 

Факультет «Финансы и кредит»

 

Кафедра «_________________________________________»

 

 

 

Курсовая работа на тему:

« ____________________________________________________»

 

 

 

Студент: группа СЗФ-07-6-10

Ильина  А.А.

Преподаватель:

Глазунова И.Ю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2012г

 

Негосударственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Самарский институт-Высшая школа приватизации и предпринимательства»

 

Кафедра _____________________________________________________

Специальность _______________________________________________

 

РЕЦЕНЗИЯ

на курсовую работу

по предмету _________________________________________________________

студента(ки) _________________________________________________________

группа ____________________ курс _____________ семестр ________________

тема курсовой работы:

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

рецензент ___________________________________________________________

 

СОДЕРЖАНИЕ РЕЦЕНЗИИ

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Оценка _______________

Подпись ______________

Дата __________________

Оглавление

Введение. 4

1. Теоретические основы оценки недвижимости. 5

1.1.Нормативно-правовая база оценочной деятельности 5

1.2.Процесс оценки объектов недвижимости 7

1.3.Формы и виды стоимости объектов недвижимости 8

1.4.Принципы, подходы и методы, используемые при оценке объектов недвижимости. 11

2.Подходы применяемые при оценке недвижимости. 21

2.1.Характеристика рынка недвижимости. 21

2.2.Анализ рынка недвижимости с применением гистограмм. 22

2.3.Анализ наиболее эффективного использования объекта. 25

2.4.Оценка недвижимости сравнительным подходом. 26

2.5.Оценка недвижимости затратным подходом. 29

2.6.Оценка недвижимости доходным  подходом. 30

Заключение. 33

Список используемой литературы. 35

 

Введение.

 

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы  оценки вещественного богатства, включая  заводы и оборудование, жилые и  производственные здания, потребительские  товары длительного пользования, земельные  участки. Изменение этого богатства  влияет не только на уровень его  воспроизводства, но и на качество жизни  людей.

С развитием  рынка недвижимости в России появилась  профессия оценщика. Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для  покупателя и продавца при определении  обоснованной цены сделки. Изначально основным клиентом оценщиков являлось государство. Сейчас к оценщикам  обращаются и простые граждане, которым  необходимо определить стоимость земли  и строений при спорах в суде, застраховать квартиру или дачу. Для  совершения многих операций с недвижимостью  и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.

Профессиональная  оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать  сделки купли-продажи и аренды с  недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества  или оспорить сумму, в которую  страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при  разводе, при составлении брачных  контрактов, также бывает необходимо привлечение оценщика для определения  стоимости имущества.

Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для  этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта  недвижимости, а также характеристику законодательной базы при операциях  с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимости в зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке

 

1. Теоретические основы оценки недвижимости.

1.1.Нормативно-правовая  база оценочной деятельности

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с  международными договорами РФ, ФЗ «Об  оценочной деятельности в РФ»  от 29.07.1998 №135-ФЗ, а также другими  ФЗ и иными НПА РФ, регулирующими  отношения, возникающие при осуществлении  оценочной деятельности.

Настоящий ФЗ определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным  образованиям, физическим лицам и  юридическим лицам, для целей  совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами  оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами  одной из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего ФЗ (далее  — оценщики).

Оценщик может  осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной  практикой, а также на основании  трудового договора между оценщиком  и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ПП РФ «Об  утверждении стандартов оценки»  от 06.07.2001 №519 (в редакции от 14.12.2006) —  данные стандарты оценки являются обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а  также при проведении оценки.

РФ, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком  оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных  настоящим ФЗ.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным  и не зависит от установленного законодательством  РФ порядка осуществления государственного статистического учета и БУ и  отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты  проведения оценки объекта оценки могут  быть обжалованы заинтересованными  лицами в порядке, установленном  законодательством РФ.

Основанием  для проведения оценки является договор  на проведение оценки, заключенный  заказчиком с оценщиком или с  юридическим лицом, с которым  оценщик заключил трудовой договор.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций  оценщиков в части надзора  и нормативно-правового регулирования  осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  Правительством Российской Федерации (далее — уполномоченные федеральные  органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной  деятельности (далее также — Национальный совет) в части разработки федеральных  стандартов оценки, саморегулируемыми  организациями оценщиков в части  разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами  саморегулируемой организации оценщиков  оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Саморегулируемой  организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная  в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков  и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается  некоммерческой организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный  реестр саморегулируемых организаций  оценщиков.

1.2.Процесс  оценки объектов недвижимости

Оценка того или иного объекта является сложным  процессом, включающим в себя несколько  этапов. В общем виде процесс оценки можно представить следующим  образом:

Этап 1. Подготовительный. На данном этапе оценщик «знакомится» с объектом оценки, составляет список всех необходимых для проведения оценки документов, которые должен предоставить заказчик, и задание на оценку (в нем определяется цель проводимой оценки, ее назначение, вид стоимости (рыночная, ликвидационная и др.), оцениваемые имущественные права, дата оценки, срок проведения оценки). И затем между оценщиком и заказчиком оценки заключается договор на проведение оценки.

Этап 2. Сбор и анализ информации. На этом этапе оценщик проводит осмотр объекта оценки и получает все необходимые сведения от заказчика. Далее оценщик переходит к изучению рынка объекта оценки и сбору дополнительной информации из различных источников (собственная база данных, а также сборники законодательства РФ, печатные издания, сеть Интернет и др.). Данный этап является самым трудоемким и ответственным, так как от достоверности и полноты всей собранной информации зависит корректность и объективность проводимой оценки.

Этап 3.Расчет стоимости объекта  оценки. Перед тем как приступить к расчетам оценщик проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (если это необходимо). Далее оценщик переходит к определению стоимости объекта оценки, используя при этом методы трех основных подходов: сравнительного, доходного и затратного. В результате применения каждого из них оценщик получает различные значения стоимости. Для получения итоговой величины стоимости объекта оценки он проводит согласование полученных результатов, присваивая им удельные веса в зависимости от степени доверия к ним в данной ситуации.

Этап 4.Заключительный. На данном этапе происходит подготовка и составление отчета об оценке, который затем передается заказчику.

1.3.Формы  и виды стоимости объектов  недвижимости

Для адекватного  восприятия результатов оценки необходимо понимать разницу между понятиями  «цена» и «стоимость».

Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она  является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту  времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто  или осталась в тайне. В зависимости  от финансовых возможностей, мотивов  или особых интересов или особых интересов конкретных покупателя и  продавца цена, уплаченная за конкретные товары или услуги, может не соответствовать  стоимости, приписываемой этим товарам  или услугам другими людьми. Тем  не менее, цена является индикатором  относительной стоимости, приписываемой  товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом  при конкретных обстоятельствах.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим  взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с  выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости  выражает рыночный взгляд на выгоду, которую  имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.