Оценка недвижимости

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектности их использования могут  изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и  других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может  развиваться с течением времени  под влиянием рыночных стандартов и  внешних изменений. Если недавно  около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной  станции, пункта быстрого питания или  автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное  использование существующего объекта  недвижимости, тогда как при определении  инвестиционной стоимости акцент в  интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта  недвижимости с возможными улучшениями.

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объемов  недвижимости. На них базируются три  фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения  продаж и затратный.

  

2.Подходы  применяемые при оценке недвижимости.

2.1.Характеристика  рынка недвижимости.

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как совокупность различных региональных, местных  рынков недвижимости, являющихся отличными  друг от друга по ряду критериев: степень  риска, уровень существующих цен  и т.д. Кроме того, рынок недвижимости можно определить как совокупность всех совершаемых с недвижимостью  сделок.

Рынок недвижимости выступает своеобразным источником иных видов рынка (рынка капитала; рынка труда; рынка товаров, услуг). К примеру, невозможно производить  товары в случае отсутствия для этого  соответствующего помещения и т.д. Т.е. важность и необходимость рынка  недвижимости вполне очевидна.

Принято различать  первичный и вторичный рынок  недвижимости. В данном случае все  зависит от того, на какой стадии обращения находится тот или  иной вид недвижимости. Если рассматривать  недвижимость как товар, то когда  данный товар впервые попадает на рынок, говорят о первичном рынке  недвижимости. Поставщиками и продавцами недвижимости в данном случае являются различные строительные организации, компании, а также государство. Государство  осуществляет такого рода сделки через  различные органы власти: федеральные, региональные, местные.

Специфической чертой недвижимости является ее «привязанность»  к определенному месту, территории. В связи с этой особенностью объекты  недвижимости не могут свободно перемещаться в экономическом пространстве.

Количество  предлагаемой на первичном рынке  недвижимости напрямую зависит от процесса строительства. Иными словами, сколько  объектов недвижимости будет построено, столько и будет предложено на первичном рынке. Это также относится  и к рынку элитного жилья. Однако следует отметить, что вторичного рынка элитного жилья, как правило, не бывает. Исключение в данном случае составляют лишь некоторые единичные  объекты недвижимости.

Первичный рынок  недвижимости имеет тенденцию развития, поскольку потребности населения, граждан в жилье, а также людей, занимающихся бизнесом, в различных  офисных, складских помещениях и  т.д. постоянно возрастают. Непосредственно  от нового строительства недвижимости зависит рост и развитие первичного рынка.

Необходимо  также отметить, что оба вида рынка  недвижимости, как первичный, так  и вторичный, тесно взаимосвязаны  между собой. Эта взаимосвязь  заключается в том, что, например, увеличение предложения недвижимости на одном из этих рынков может привести к уменьшению стоимости недвижимости на втором рынке.

Учитывая  связь между первичным и вторичным  рынками можно значительно уменьшить  издержки, связанные со строительством новых объектов недвижимости, а также  создать наиболее благоприятные  условия для развития рынка недвижимости.

Как уже отмечалось ранее, рынок недвижимости весьма специфичен. В связи с этим эксперт, проводя  оценку того или иного объекта  недвижимости, может столкнуться  с некоторыми затруднениями, а именно:

• число сделок, связанных с куплей или продажей недвижимости, очень невелико; особенно это касается сделок с какой-либо уникальной недвижимостью;
• обычно информация о сделках с недвижимостью не раскрывается для третьих лиц, но если такая информация все-таки имеется, то, как правило, она является либо неполной, либо неверной;
• предложение недвижимости на рынке обладает очень низкой эластичностью, поскольку строительство происходит в течение довольно длительного времени, а сами постройки относительно долговечны;
• спрос на объекты недвижимости может быть непостоянным, очень часто меняющимся во времени.

Анализ рынка  недвижимости проводится, как правило, с учетом его сегментов. Каждый сегмент  характеризуется конкретным видом  недвижимости и обладает определенной группой покупателей. Выделяют три  основных сегмента рынка недвижимости:

• рынок жилых помещений;
• рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости);
• рынок земли (земельных участков).

2.2.Анализ  рынка недвижимости с применением  гистограмм.

Надежность  выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные  данные могут стать причиной необоснованного  заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли  собранные данные необходимы  для целей оценки? Посторонняя  или избыточная информация, включенная  в отчет об оценке, не повышает  достоверность результата.

2. Имеют ли  полученные данные подтверждение?  Для этого оценщику необходимо  лично осмотреть объект, получить  подтверждение информации осведомленных  лиц о продажах сопоставимых  объектов: убедиться, что финансовые  показатели, использованные при  подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным  объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли  основания полагать, что данные  неточны? В процессе обработки  данных необходимо выявить и  устранить возможные искажения  или отклонения.

При анализе  аналогичных объектов недвижимости лучше всего построить гистограмму, показывающую распределение объектов по ключевым критериям. Покажем пример построения таких гистограмм.

Из разичных источников была  собрана следующая  информация о стоимости квартир:

 

	Улица	Общая площадь S, кв.м.	Ст-ть, р.	Стоимость 1 кв.м., р	Этажность
1	Авроры 5/Промышленности	55,0	1700000	30909	0/2
2	Партизанская 102	64,0	2100000	32813	5/5
3	Буянова/Л.Толстого	52,0	2150000	41346	2/2
4	Аэродромная2/Дзержинского	51,0	2150000	42157	5/5
5	Партизанская 132/Волгина	59,0	2400000	40678	1/5
6	Пролетарская 169/Киевская	44,0	2400000	54545	0/5
7	Партизанская	52,0	2450000	47115	6/9
8	М.Тореза 48/Революционная	58,0	2450000	42241	1/5
9	Гагарина	54,0	2450000	45370	1/5
10	Аэродромная 24/Волгина	54,0	2500000	46296	2/5
11	Дзержинского	57,0	2500000	43860	5/5
12	Партизанская 110/Революционная	51,0	2500000	49020	7/9
13	М.Тореза	58,0	2700000	46552	1/5
14	Спортивная	75,0	2990000	39867	7/9
15	Спортивная 1	75,0	3050000	40667	7/9
16	Владимирская 58/Тухачевского	75,0	3200000	42667	3/9
17	Дачная 41	66,0	3250000	49242	6/9
18	Авроры/Аэродромная	62,1	3300000	53140	5/9
19	Пензенская	66,7	3300000	49475	8/12
20	Урицкого 30	68,7	3300000	48035	10/10
21	Владимирская/Пензенская	65,0	3350000	51538	2/9
22	Колхозный пер. 2	62,5	3400000	54400	5/5
23	Волгина	90,4	3440000	38053	5/10
24	Пензенская	63,0	3500000	55556	3/9
25	Пензенская/Владимирская	74,0	3580000	48378	3/12

На основании  этих данных построим распределение  трёхкомнатных квартир.

 

Статистическая обработка выборки.

Показатели	Общая площадь	Стоимость  1кв.м. квартиры
Среднее значение	62,1	45357
Стандартное отклонение	10,3	6 374
Параметры гистограммы
Максимальное значение	90,4	55556
Минимальное значение	44,0	30909
Размах	46,4	24646
Количестов шагов	5,0	5
Шаг	9,3	4 929

Определяем  границы интервалов, их середину и  частоту.

Данные для  распределения квартир по площади.

Площадь	№ п.п.	Границы интервалов	Середина интервала	Частота
	1	53,3	48,64	5
	2	62,6	57,92	9
	3	71,8	67,2	6
	4	81,1	76,48	4
	5	90,4	85,76	1

На основании  этих данных строим гистограмму распределения  квартир по площади.

Из гистограммы  видно, что наибольшее предложение  по площади наблюдается в интервале  от 53,3 до 62,6 кв.м.

По аналогии строим гистограмму распределения  стоимости квартир.

Стоимость	№ п.п.	Границы интервалов	Середина интервала	Частота
	1	35 838,38	33 373,74	2
	2	40 767,68	38 303,03	4
	3	45 696,97	43 232,32	6
	4	50 626,26	48 161,62	8
	5	55 555,56	53 090,91	5

 

Из гистограммы  видно, что наибольшее количество предложений  находится в интервале от 35838,38 р. до  40767,68 р за кв.м.

2.3.Анализ  наиболее эффективного использования  объекта.

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости проводится в целях  адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения  максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим  ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается  вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая  допустимость или разрешенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения  наиболее эффективного использования  земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как  незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный  вариант его использования с  уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку  нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее  эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов  сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка  финансовой осуществимости требует  расчета затрат на реализацию каждого  рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем  разделе отчета. Оценщик должен обоснованно  сформулировать наиболее эффективный  вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также  указать участников инвестиционного  процесса: инвесторов, потенциальных  собственников, пользователей, кредиторов и т. д.