Оценка недвижимости

Рассмотрим  пример анализа НЭИ участка земли: под строительство магазина (вариант  Б) или автомойки  (вариант Б).

 

№ п/п	Показатели	Варианты использования  земельного участка
		Вариант А	Вариант Б
1.	Чистый операционный доход, тыс.р.	150000	135000
2.	Стоимость строительства, тыс.р.	500000	350000
3.	Коэффициент капитализации  для зданий, %	18	15
4.	Доход приходящийся на здания, тыс.р.	90000	52500
5.	Доход приходящийся на землю, тыс.р.	60000	82500
6.	Коэффициент капитализации  для земли, %	12	12
7.	Остаточная стоимость  земли, тыс.р.	500000	687500

 

Вариантом наиболее эффективного использования будет  тот, при котором остаточная стоимость  земли максимальна. Следовательно  НЭИ для данного земельного участка  – вариант Б.

2.4.Оценка  недвижимости сравнительным подходом.

Основным  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип  замещения,. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем  вносятся поправки на различия между  оцениваемым и сопоставимыми  объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого  рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного  подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

• На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.
• На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке.Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.
• Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие
• вещные права на объект оценки;
• условия финансирования;
• условия продажи (чистота сделки);
• время продажи;
• местоположение;
• физические характеристики (размеры, вид и качество материа
• лов, состояние и степень изношенности объекта и др.);
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• отклонения от целевого использования;
• наличие движимого имущества.

По элементам  сравнения проводится сопоставление  оцениваемого объекта с аналогами.

Покажем на примере  оценку стоимости квартиры 44 кв.м. методом  парных продаж по 5-ти аналогам.

 

 

 

 

 

 

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3	4	5
Стоимость 1 кв.м		43545	54545	47115	43954	44123
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		43545	54545	47115	43954	44123
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		43545	54545	47115	43954	44123
Условия продажи	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		43545	54545	47115	43954	44123
Время продажи	10.04.2012	05.04.2012	01.01.2012	10.04.2012	30.03.2012	30.03.2012
Корректировка		0	-2%	0	0	0
Скорректированная цена		43545	53454,55	47115	43954	44123
Местоположение	Железнодорожный	Железнодорожный	Октябрьский	Железнодоржный	Железнодоржный	Железнодоржный
Корректировка		0	-19%	0	0	0
Скорректированная цена		43545,00	43298,18182	47115,38	43954,00	44123,00
Этаж	1/5	1/5	1/5	6/9	1/5	1/5
Корректировка		3161	3161	0	3161	3161
Скорректированная цена		46706,38	46459,57	47115,38	47115,38	47284,38
Количество корректировок		1	3	1	1	1
Веса (присвоены экспертно)		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2

 

Обоснование величины корректировки на время  продажи: объект аналог 2 был продан на два месяца раньше времени исследования, за это время цены на рынке недвижимости в среднем упали на 2%.

Обоснование корректировки на район : недвижимость в Октябрьском районе в при  равных других параметрах  в среднем  дороже на 19%, это видно из высокой  стоимости за кв.м. аналога 2. Поэтому  скорректируем стоимость кв.м. аналога 2 на 19%.

Обоснование корректировки на этажность: аналог 3 в отличии от других и оцениваемого объекта находится на 6 этаже. Это  добавляет к стоимости в среднем 3161р. Скорректируем на эту величину другие аналоги.

В итоге расчетная  стоимость 1 кв.м. оцениваемой квартиры составит 46706,38 + 46459,57х0,2 + 47115,38х0,2 + 47115,38 + 47284,38 х 0,2 = 46936,22 р. Общая стоимость  квартиры площадью 45 кв.м. составит  2112129р.

2.5.Оценка  недвижимости затратным подходом.

Существует  ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

• когда оцениваются  новые или недавно построенные  объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли;

• когда необходимо технико-экономическое обоснование  нового строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового  согласования стоимости.

Основные  этапы расчета стоимости с  применением затратного подхода:

1. оценка рыночной  стоимости земельного участка;

2. оценка полной  стоимости воспроизводства (замещения)  оцениваемого здания;

3. расчет величины  износа;

4. определение  стоимости воспроизводства (замещения)  объекта оценки;

5. расчет итоговой  стоимости объекта оценки путем  суммирования стоимости воспроизводства  (замещения) строения со стоимостью  земельного участка.

Стоимость замещения  объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в  рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с  применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта  оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета  стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются  признаки функционального износа, что  снижает коммерческую привлекательность  для потенциального покупателя.

2.6.Оценка  недвижимости доходным  подходом.

В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость  объекта оценки определяется величиной  будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что  потенциальные покупатели рассматривают  приносящий доход объект оценки с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются  эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической  точки зрения, коэффициент капитализации  отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации  доходов применяется если:

• потоки доходов  – стабильные положительные величины;

• потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод  не следует использовать, если:

• потоки доходов  нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется  значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и  аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая  затрудняет расчет чистого операционного  дохода и ставки капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП  осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5 – 10 лет,  для России – это период  длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсию, требует:

а) тщательного  анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном  периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и  динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов  и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей  последовательности:

• потенциальный  валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток  до уплаты налогов;

• денежный поток  после уплаты налогов.

Если из ПВД  вычесть потери от незанятости и  при сборе арендной платы и  прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости  реверсии.

Реверсия  – это остаточная стоимость объекта  при прекращении поступлений  потока доходов

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения  цены продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта;

2) принятия  допущений относительно изменения  стоимости недвижимости за период  владения;

3) капитализации  дохода за год, следующий за  годом окончания прогнозного  периода, с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение  ставки дисконтирования.

Рассчитать  ставку дисконтирования можно разными  методами. Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках  с аналогичными объектами на рынке  недвижимости. Механизм расчета заключается  в реконструкции предположений  о величине будущих доходов и  последующем сопоставлении будущих  денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости  от объема исходной информации и размера  оцениваемых прав.